Ezért nem kapsz albérletet

2015.10.15. 10:26 Módosítva: 2015-10-15 10:27:16
64 hozzászólás

Gabriel álnevű olvasónk Jakab Andor szellemét szabadította ránk a siralmas budapesti albérlethelyzetről írt értekezésével. Saját személyéről annyit árult el, hogy:

Több évig foglalkoztam ingatlanok hasznosításával, mint vállalkozó.

Egyben kifejtette, hogy a bonyolult, komplex problémáért (mármint az egyre megfizethetetlenebb fővárosi albérletekért) távolról sem kizárólag az Airbnb okolható. 

Akkor át is adom a szót Gabrielnek, aki külön hangsúlyozta, hogy nem ingatlanközvetítőként okosodott ki a pesti lakásbiznisz aranyhalakban és bálnaürülékben dúskáló óceánjában:

Azért nem találsz kiadó lakást Budapesten, mert  Jolán néni, a kommunisták, a kapitalisták, a turisták meg Mark Zuckerberg is nehezíti a helyzetedet. Nem beszélve az adókról, a főnöködről, a könyvelőjéről, az igényeidről és a terveidről. Mindezt tetézik a jogaid és a kedves kis gügyögő bébiket váró családok. Akkor lássuk sorban:

Budapesten szeretnél lakni!

És még sokan mások. Az urbanizáció egy rendkívül erős, globális trend. ENSZ-kutatások szerint 2050-ig a fejlett világ népességének 86 százaléka él majd városokban.

Lehet, hogy katasztrófa lesz a vége, de jelenleg a munkahelyeket, szolgáltatásokat kínáló városok beszívják a vidéki lakosságot.

Az agglomerációból is megindult a visszaáramlás, mert ugye nem túl kellemes órákat ülni a dugóban,

vagy a buszon, és még drága is. Budapest mindezek felett egyre erősebb nemzetközi vonzerővel rendelkezik, amiért nemcsak a belföldiekkel, de a jobb éghajlatért, finomabb kajáért, olcsó szolgáltatásokért, alkoholért, a város varázsáért, életminőségért, barátért vagy barátnőért idetelepülő expatokkal, illetve befektetőkkel is meg kell küzdeni.

A bérurak, a kommunisták, a kapitalisták, meg az igényeid!

Mindenki hozzájárult a budapesti lakásállomány jelenlegi, nagyrészt csapnivaló állapotához.

A XIX. század második felére eső elképesztő fejlődés hatalmas panamái során épült rossz adottságú, kis telkekre összezsúfolt bérházaiban a sötét, gyenge színvonalon kialakított körfolyosós lakásokat csak tovább rontották a kommunizmus leválasztásai és az épületkarbantartások elhanyagolása.

A bérházak fele a Központi Statisztikai Hivatal adatai szerint még 1945 előtt épült, és akkor sem volt szempont a minőségi lakókörnyezet.

A 2008-as válság után pedig az újabb ingatlanépítési láz torpant meg - a befektetők jobb esetben visszafogták magukat, rosszabban pedig lehúzták a rolót. Érthető, hogy nem szereted a gangos ház földszinti, ázott, penészes sarki lakásást, de abból azért még mindig van kínálat.

Kevés az eszkimó, de a fóka is kevés!

A bérlakáspiac nagyon szűk, a teljes lakásállomány kb. nyolc százalékát teheti ki a Habitat for Humanity felmérése alapján.

Rengeteg  – a magyarországi viszonyok között is – átlagos jövedelmű, magánszemélyek által tulajdonolt lakás. Ezek a tulajdonosok legfeljebb a családjukkal laknak az ingatlanjaikban, de az egy szem lakásukon kívül nincs mit bérbe adniuk. 

Ez az arány viszont azt is magával hozza, hogy bármennyire is nehéz bérlakást találni, tulajdonképpen bérlő sincs elég. Hiába tűnik mindez látszólag ellentmondásosnak, de mivel nagyon sokan laknak a saját, vagy a szűkebb családtagjuk tulajdonában, ők értelemszerűen nem is keresnek albérletet.

A gépezet tehát nem pörög rendesen, hiszen nincs se komoly választék, se kellő számú és strukturált érdeklődő.

Mint valami pocsék, de egyetlen étterem a pusztában, ahova azért bekóvályog néhány vendég, mert kegyetlenül éhes, és kénytelen-kelletlen nagy pénzeket kifizet a rossz szájszagú pincérnek az állott halért.

Mark Zuckerberg beavatkozott!

A tulajdonos, aki éppen egy élet munkájával megszerzett jószágát viszi a vásárra, legszívesebben egy ismerős, leinformálható embernek adná ki a lakását.

Vagy egy ismerős ismerősének. De még egy ismerős-ismerősének-az ismerősének is sokkal szívesebben, mint egy vadidegennek.

A bérlakások egy része ki sem kerül a piacra, mert a közösségi oldalakon hipp-hopp elkelnek,

hiszen több százan értesülnek a lehetőségről. Nem kell felhívni senkit, nem kell egy kávézó homályában a nagybácsi fülébe súgni, hogy van egy tuti kiadó lakásom, a hír mégis eléri a baráti-rokoni kört.

Kevés a fizetésed!

Nemcsak a kizsákmányoló kapitalista munkaadó és az alacsonyabb termelékenység miatt, de valahonnan elő kell teremteni a GDP 52 százalékát kitevő újraelosztást, ugyanis az Eurostat szorgos statisztikusai szerint, állampolgárként ennyit dobunk be jövedelmünkből a közösbe, állambácsinak. Igazán csodálatos, hogy jövőre csak 15 százalékos lesz az SZJA, de alapjaiban semmi sem változik.

Te és a munkaadód összességében a nettód száz százalékát fizetitek be az államnak. Szóval, nem túl jó a béred, és egyszerűen nem elég arra, hogy egy piaci árú bérlakást kifizess.

A munkáltatód segítene, de megfingatják!

A nagyfőnök elégedett veled, nem is olyan rossz fej, és bevállalná, hogy támogatja a lakhatásodat. Adna havi ötvenezret.

Aztán telefonál a könyvelő, hogy ez szép ötlet, jó ötlet, de a büdös életben nem tudja költségként leírni,

és a kedves cégvezető legyen szíves erre társadalombiztosítási és munkaadói járulékot fizetni, a kedves kolléga pedig SZJA-t, nyugdíj- és egészségbiztosítási járulékot, meg egy csöpp munkavállalói járulékot még, és így kb. egy százasból már meg is oldották a kérdést.

A támogatást nem kapod meg, de felajánlanak helyette Erzsébet-utalványt, amivel elutazhatsz két hétre Berénybe, a nudista strandra.

Jolán néni dilemmázik!

Nézzünk egy korrekt tulajdonost. Jolán nyugdíjas özvegyasszony, tele van energiával és mikrovállalkozóként virágokat is kötöget. Kelenföldön lakik egy társasházban. Férjével negyven év melóval összekapartak még egy másfél szobás, 50 négyzetméteres, 19 milliós ingatlant a VII. kerületben. Két évvel ezelőtt vették. Ma már nem kapnák meg ennyiért.

A lakást adózott jövedelmükből vásárolták, tehát az árát egyszer már befizették adóban. Illetékre, ügyvédre, apróságokra ráköltöttek még egymilliót. A tulaj szeretne a 2,5-3 százalékos állampapírhozam felett keresni, és szerény 6 százalékot zsebre tenni (ami igazából csak öt százalék, mert lesznek üres hónapok, meg karbantartás). Ez havi nettó százezer forint.

Ötvenet az unokájára költene. Csupán a pénzéhes kerületi önkormányzatnak be kell fizetnie évi 93 ezer forintot, mert kiadja a lakását. A havi bérleti díj máris 108 ezer forintra ugrott.

De Jolán néninek a NAV felé a bérleti díj 27 százalékát (90 százalékának a 16 százalékát, mint SZJA-t és 14 százalék EHO-t) is be kell fizetnie. Ahhoz, hogy a százezer összejöjjön, 148 ezer forintért kellene végül kiadnia a kérót.

Ez a budapesti nettó átlagbér háromnegyede. A bérlő maradék negyed pénze mehet kajára, piára, nőre/fiúra, szórakozásra.  A bérleti díj harmada adóba betolva.

Ugye, milyen életszerű? Mivel az bérlakások legalább fele feketén van kiadva, vajon mekkora lukat ütne a költségvetésben, ha nem néhányan fizetnének 33 százalékot, hanem mindenki tizenötöt?

Jolán nénit is megfingatják!

Jolán néni még nem is sejti, hogy a kisvállalkozók kedvezményes adózói köréből azonnal kivágják, amint kiadja a lakását.

De kérem, én csak egy virágkötő kisvállalkozó vagyok, mi köze ennek a lakáskiadáshoz??!!

habogja a NAV-nál, ahol a segítőkész ügyintéző az állását kockáztatva a fülébe súgja:

Ne haragudjon Jolán néni, én sem értem.

Korábban a biztosítási ügynököket is kizártuk a kedvezményes adózásból, de nekik már szabad a pálya. Egyszer talán Jolán nénit is eléri ez a szerencse.

Addig is, ha megbízik valakiben a családból, adjon neki haszonélvezeti jogot, és menjen az ő nevén a kiadás.

[Ennek a konstrukciónak viszont van némi földhivatali költsége, még több ügyvédi költsége no meg az illeték, és azért egy kamu haszonélvezeti jogot nem feltétlenül vállal be a rokonságból bárki is olyan nagyvonalúan, mint minden február 29-én a fikusz meglocsolását. - D.G.]

 Jolán néninél felmegy a pumpa, és ezek után vagy

  • bezárja az ajtót és üresen hagyja a lakást, vagy
  • egyetemista unokaöccsét befogadja, akinek elég csak a rezsit kifizetnie, vagy
  • családon belül baráti díjért feketén kiadja, vagy
  • meghirdeti és kiadja idegennek feketén százezerért.

Látható, hogy csak az utolsó esetben kerül ki egyáltalán a kiadó lakás a nyílt piacra – igen kicsi eséllyel.

Az állam elveszi a pénzed, a főnököd pénzét, és odaadja valakinek, akinek nincs rá szüksége, hogy vegyen magának egy nagyobb lakást!

Kell ingyen pénz? Naná. Kinek nem. Ha van gyerek, kapsz ingyen pénzt lakásra. Minél több a kis poronty, annál többet. Néhány misit. Pesten akár tíz négyzetméterrel nagyobb lakásba is költözhetsz, ha megfelelő számú utódokat szülsz / nemzel.

Meg ha van elég pénzed ahhoz, hogy a vételár döntő részét előteremtsd, vagy stabil munkahelyedről havonta bejön az elegendő nettó egy hitelhez.

Nemcsak az a gond ezzel, hogy ezt a pénzt azoktól veszik el, akik dolgoznak, vállalkoznak, és azok kerülnek hátrányba, akik tudatosan, a lehetőségeikhez mérten tervezték a családot, hanem az is, hogy nem azokhoz kerül a támogatás, akiknek a legnagyobb szükségük lenne rá.

Ahelyett, hogy sok szegényebb ember havi néhány tízezer forintos támogatást kapna például ahhoz, hogy lakbért fizessen, sokkal kevesebb, jobb helyzetű ember kap pár milliót, amiből vehet egy kicsit jobb lakást, mint amit megengedhetne magának.

Ők sem bérlőként, sem kiadóként sem fognak megjelenni, ezzel is tovább szűkítve a piacot.

Bent maradhatsz a lakásban!

A birtokon belül lévő bérlő jogai annyira erősek, a bíróságok pedig olyan rosszul működnek, hogy évekig tarthat kiperelni a nem fizető lakót, a tartozás behajtása pedig nagyjából esélytelen.

Ha a tulajdonos pár kopasz segítségével rövid úton rendezné az ügyet, akkor a börtönt kockáztatja.

Okos tulajdonos ezért közjegyzői okiratot készít, hogy a végrehajtás simán menjen. Okos bérlő pedig megtámadja az okiratot. Ezt a rizikót sokan nem vállalják be, inkább nem adják bérbe a lakásukat. Ezzel szemben, ha egy szállodában nem fizet valaki és nem hajlandó távozni sem , a tulajdonos rendőrt hív, bemennek a szobába, megszakítják a szexuális együttlétet, kihajítják a kedves vendéget és a cuccait a folyosóra, és jegyzőkönyvet vesznek fel. Ha a kuncsaft pedig nem hajlandó fizetni az extra tartózkodás árát, eljárás indul ellene.

Kiadták turistáknak!

A mostanában sokat emlegetett apartmanoztatás csupán egyetlen ok a sok közül, ami szűkíti a lakásbérleti piacot, ráadásul csak egy földrajzilag nagyon behatárolt kört és bizonyos lakástípusokat érint. Fontos, de semmiképp sem az egyetlen tényező, ami a kiadó lakások általános drágulásához hozzájárult.

Amíg ebben az országban minden tevékenykedő ember szét van adóztatva, addig egy szálláshelyre egyetlen saját tulajdonú ingatlannál magánszemély esetén csak évi kb. negyvenezer forint a központi adóterhelés szobánként, plusz az idegenforgalmi és önkormányzati adók.

Ha valaki több ingatlannal, vagy bérelt ingatlannal, vagy vállalkozóként működik, akkor simán tízszer ennyi adót, vagy még többet is fizethet egyetlen szobára vetítve – ugyanarra a tevékenységre.

Noha rengeteg munkával jár a turistáztatás, de a kedvező adó, a birtokjoggal nem rendelkező szállóvendég és az élmény kedvéért sokak racionális döntése az apartmanoztatás, még akkor is, ha a gyenge hónapok és a magas állandó költségek (rezsi, fogyóeszközök, takarítás) miatt végül egy fillérrel sem nem keresnek többet, mint egy sima bérbeadással.

Valószínűleg van megoldás, és valószínűleg soha nem fog megtörténni

Egy ortopéd struktúra, rendszerszintű problémákkal kényszerít bérlőket és bérbeadókat méltánytalan helyzetbe, és rombol tovább egy amúgy is beteg piacot.

Azt gondolom, a bérlők és bérbeadók érdekei közösek: tisztább viszonyok, korrekt feltételek, normális működés, pörgő piac.  A maszatolás, és egy-egy problémás pont csiszolgatása nem fog segíteni senkin.

Egy élhetőbb lakásbérleti környezet kialakításához ugyanakkor radikális és több ponton egyszerre beavatkozó, mélyreható változásokra van szükség. A megvalósulásuk realitását nullának látom, pedig jó lenne:

  • Mindenfajta 
lakástulajdon szerzésére irányuló állami támogatás megszüntetése, a források átirányítása a szegényebbekhez,
  • diákoknak, pályakezdőknek lakbér-támogatás és szociális lakásépítések,
  • a lakhatási támogatás legyen költségként elszámolható, a munkáltatót és a munkavállalót ne terhelje semmilyen további adó vagy járulék,
  • egységes, bevétel-alapú ingatlanhasznosítási, maximum 15 százalékos adó (kb. ennyit bír el a kereslet-kínálat), amiből 5 százalék az illetékes önkormányzaté (Mindez természetesen egyszerű, egykapus, webes ügyintézéssel.),
  • a hasznosított lakásingatlanokkal kapcsolatos minden más adó eltörlése,
  • a lakásbérbeadás ne üthesse ki a kisvállalkozásokat a kedvezményes adózás köréből,
  • A bérlők birtokvédelmi jogainak drasztikus visszanyesése.


Köszönjük Gabriel. Várjuk a kommentelői észrevételeket.

Hajóutak

Csodás hajóutak: Olaszország, Karibi álom, és a Norvég fjordok világa várja!

Wellness hétvégék belföldön

A kényeztetés egész évben jár Önnek. Válasszon a legjobb ajánlatokból!