Hol a legjobb fekvésű családi ház?

Lokáció, lokáció, lokáció

Közhely, hogy ingatlanvételnél három legfontosabb szempont van: lokáció, lokáció, lokáció. Szerettem volna képet kapni, hol vannak Budapesten a legjobb lokációjú családi házak.

A négyzetméter-árak adnak valami eligazítást, de az összefüggés gyakran nem nyilvánvaló: lehetnek túlárazott területek, lehet az ingatlanállomány tipikusan túlméretes, vagy az adott területen épült házak nagy része inkább lerobbant – vagy ellenkezőleg: szépen felújított –, és mindez torzítja az átlagárakat.

A családi házak gyakran olyan helyen találhatók, ami állandó autózást követel, pedig egy jó lokáció szerintem arról (is) ismerszik meg, hogy nem kényszerít ránk egy életstílust, és bármilyen élethelyzetben jónak számít.

Így a következő definíciót választottam: hány perc alatt lehet eljutni az adott házból

• munkanap reggel 8 órára érkezve,

• a Deák térre,

• sétával és kötöttpályás közlekedéssel (metró, villamos, HÉV, vasút).

Nyilván ez elég önkényes, és sok helyen bele lehet kötni.

Miért pont a Deák tér? Centrális helyszín, a munkahelyek és a jó nevű középiskolák többsége a pesti oldalon van. Autóval vagy busszal sajnos gyakran beragadhatunk a reggeli csúcsban, és a család fiatalabb tagjainak sem jut mindig sofőr.

Egyedi szituációtól függően természetesen ez lehet hogy teljesen értéktelen mérce, de 

ha a jövőben megváltoznak a körülményeink, például a gyerek másik iskolába megy vagy munkahelyet váltunk, a legkonzervatívabb jóslat az, hogy az új célpont valamilyen központi helyszínen lesz majd. Akkor is érdemes lehet tehát központi fekvésű ingatlant választani, ha most épp nincs rá szükségünk.

A definíció birtokában felvittem Google Earth-re az összes családi házas környéken levő kötött pályás megállót. A BKK és a MÁV oldaláról összeszedtem, mennyi a menetidő a Deákig reggel 7-8 között, amihez hozzáadtam a követési időközök felét (véletlen érkezve a megállóba ez a várható várakozási idő). Ha a követési távolság intervallummal volt megadva, a reggel 7-8 óra közötti átlagos követési időket használtam.

Ez nem feltétlen igazságos a nagy időközökkel közlekedő járművekkel szemben (vonat) ahol az ember jó eséllyel időre megy ki, de ott vegyük úgy, hogy a késésekkel és a kényelmetlen időkényszerrel is számolunk. Ha átszállás volt szükséges, a BKK útvonaltervezőjével vagy az emlékeim alapján megbecsültem a szükséges séta idejét.

Ezután jött a családi házas területek kijelölése. Ez bár elég hosszadalmas volt, a Google Earth 3D nézete fantasztikusan egyszerűvé tette, bár nem volt mindig könnyű besorolni a vegyes építésű részeket. A Gellérthegyet és a Rózsadombot benne hagytam annak ellenére, hogy ezek már inkább társasházas mint családi házas környékek, és ami van, az is keveseket érdeklő, sok száz milliós, óriási villák. [Persze sokunkat érdekelne, csak nyilván kevesen tudnánk megfizetni. – D.G.]

Próbáltam azért legalább valami zöldterülettel rendelkező ingatlanokat megjelölni, és segített az úszómedence teszt is - ahol ilyet látni, az szinte biztosan családi ház. A nagyon kieső XVIII. kerületi részeket és Cinkotát kihagytam, a legjobb lokációkat keressük. Nyilván nem tudtam minden házat megjelölni, mert még a belső kerületekben is előfordul, hogy egy-egy háztömbbe beékelődik egy ottfelejtett épület - na de ezek megvásárlására várni is elég esélytelen.

Végül letöltöttem az OpenStreetMap utcahálózatát, és egy kis kódolással (a fő célom a projekttel egyébként a Julia nevű nyelvvel történő ismerkedés volt) lefuttattam egy gyalogos útvonalkeresést a legközelebbi kötöttpályás megállóig a kijelölt területeken, 10 méteres rácspontokat használva.

A gyalogláshoz szükséges időt egy siető felnőtt 6 km/h tempójával becsültem meg. Ez pár nap alatt le is futott, az eredmény egy térkép, ami percekben mutatja a háztól Deák térig szükséges időt. [Olyan pontok is felvételre kerültek, ahol szinte kizárt, hogy családi házra bukkanunk. Értelemszerűen ott nincs színezéssel jelölve a besorolás. Ellenben hasznos infóul szolgálhat – akár lakáskeresőknek is – a reggeli csúcsban a Deák térhez mért távolság apropóján  – D.G.]

A jobb felbontás kedvéért a több, mint 60 perc alatt megközelíthető területeket már egy kalap alá vettem. Maradt néhány nyilvánvaló műtermék a térképen, de ezek nem túlságosan zavarók.

 - bár mindenkinek sok szerencsét és nagyon mély pénztárcát ahhoz, hogy ott vegyen házat -, de a Tisztviselőtelep, Herminamező, az Örs Vezér tér környéke és Újpest-Városkapu sincs sokkal lemaradva, és ezeknél kis szerencsével már talán lehet ki lehet fogni valami elérhetőt.