Egy új park építése anyagilag is megtérül

A Millenáris bővítésénél kiszámolták, mennyi idő alatt hozza vissza az árát

2017.11.15. 14:30
18 hozzászólás

Egy üres területre parkot építeni igen szép dolog, de a legtöbb önkormányzatnak ez csak luxusberuházás, amiről fájó szívvel lemond. Látszólag nem nagyon lehet vitatkozni az érveikkel, hiszen 

  • fákat ültetni = kiadás,
  • eladni a területet ingatlanfejlesztőnek = bevétel. 

Ám az egyszerűnek és megingathatatlannak tűnő tételek valójában nem ennyire egyértelműek. Magyarországon most először 

elemezték egy parktelepítés előtt, hogy mennyi idő alatt hozza vissza az árát, és meglepő eredményre jutottak.

Aki azt hiszi, hogy most valami elszánt zöld hippik érvelése következik, akik rasztájuknál fogva bilincselték magukat egy fához és két pippantás közt kiszámolták, mennyire megéri füvet ültetni betonozás helyett, azok nagyon tévednek. Ezt a felmérést ugyanis a magyar állam, közelebbről a Millenáris Széllkapu Nonprofit Kft. rendelte meg. Az eredményét még nyáron, a Fugában mutatták be egy szakmai esten, s most, hogy publikálták a park terveit (melyekre még külön cikkben is visszatérek), gondoltam érdekes megosztani itt az Urbanistán is.

A végletekig lerobbant Millenáris parkban is megindult ugyan némi változás, de valóban komoly átalakulás mellette, a Margit körút felé eső részen, a Mammut szomszédságában lesz. Itt, az egykor védett Ganz-épületek és a lebontott minisztérium helyen épül ugyanis a folyatása a parknak, a Széllkapu (a név egyszerre utal a közeli Széll Kálmán térre, a Millenáris új kapujára és arra hogy az épületek bontásával ismét átszellőzhet a rossz levegőjű Margit körút).

Fontos és izgalmas fejlesztés, de most ez inkább csak egy apropóját jelenti annak, hogy a Hétfa kutatásáról beszéljünk. Amiről itt lesz szó, az ugyanis nem csak erre az egyetlen parkra vonatkozik.

Milyen hozama lehet egy parknak?

Valami módon mérni lehet minden befektetés megtérülését. A közös nevező persze nagyon sokféle mutató lehet, de a legmegszokottabb eljárás, ha már egyszer ilyen anyagias világban élünk, hogy pénzben fejezzük ki a hozamot.

A Hétfa kutatásában (innen tölthető le a teljes tanulmány pdf-ben) nem számszerűsítették ugyan az összes tényezőt (bár mondjuk a turisztika erősítése, vagy épp az életminőség javítása azért a kimaradtak közül is jelentős lehet), csak azokat, ahol a feltárt közvetlen vagy közvetett hatások célcsoportját pontosan meg lehetett határozni, és voltak összehasonlító adatok más esettanulmányokból.

Nézzük, tehát mi mindent vizsgáltak és mire jutottak:

  1. Ingatlanok értéknövekedése. Ezt három zónában vizsgálták egyszeri bevételként. Persze vitatható, hogy ez mennyire a jelenti a köz javát és a "nemzeti vagyon növekedését", ahogy hivatkoznak rá (mindenesetre, biztos, ami biztos, enélkül is elvégezték a számítást). Ez mindenesetre egyszeri 16,5 milliárd forintra becsülhető a tanulmány szerint. Ez volt a legjelentősebb tétel.
  2. Energiamegtakarítás. A parknak hűtőhatása van, ami nyáron energiát takarít meg. Igaz télen nagyobb energiafelhasználást okoz, hiszen többet kell fűteni. Természetesen az utóbbit is felszámolták, és az egyenleg pozitív volt. Szerintük ez évi 672 ezer forint nyereséget jelent. (Ha folytatódik a trend, és nő légkondicionált lakások aránya, akkor akár több is lehet a jövőben, de ezzel az egyszerűség kedvéért nem számoltak).
  3. Egészségügyi hatásokat két módon is becsültek. Egyrészt az általános egészségügyi kiadások csökkenése évi 17,17 millióra jött ki nekik, az a társadalmi hasznon pedig, amit a hőszigethatás okozta halandóság csökkenése (!) jelent évi 7,83 millió forintra. Hümm, hümm.
  4. Faállomány. Szemben a halandóság csökkenésével a faállomány növekedése valóban jól mérhető következmény, ráadásul az értéke folyamatosan nő: egy egyéves suháng értéke sokkal kisebb, mint egy tíz-, húsz- vagy harmincéves fáé. Az elemzés szerint az elültetés után a növényállomány kiindulási értéke 840 millió forint lesz, ami az első tíz évben évi 210 millió forinttal gyarapszik.
  5. Környezetszennyezés csökkenése. Ez elsősorban szintén a fáknak köszönhető, mégpedig leginkább a szállópor-megkötés miatt (évi  23,5 millió forint), de kisebb értékben számoltak még a széndioxid-elnyeléssel, és (nem vicc) a "parkolóház melegindítási kibocsátáscsökkentő hatásával is".

Szóval akkor megtérül vagy nem?

Na már most. A Hétfa szerint "16,5 milliárd forintos haszon keletkezik az ingatlan felértékelődésből, valamint további évi 259,2 millió forint induló, de a faállomány eszmei értékével növekvő haszon várható, évi folyó jelleggel. Ezek a hasznok állnak szemben a fejlesztés egyszeri, 17,22 milliárd forintos összköltségével, és az előzetes számítások alapján évi 417,9 millió forint folyó kiadással, illetve 430 millió forint éves bevétellel."

Vagyis úgy számolnak, hogy "a Millenáris Széllkapu fejlesztés előzetes hatásbecslése alapján a fejlesztés

a nemzeti vagyon szempontjából már 2024-re megtérül. 

Mivel a környező ingatlanok ugyan a nemzeti vagyon részei, de hát azért mégsem mindegy, kinek a kezében vannak, kiszámolták az ingatlanérték-növekedés nélkül is a hatást. Enélkül is legkésőbb 2061-ben megtérülő beruházássá válik a Széllkapu a számításaik szerint. 

Nagyon vázlatosan ennyi a hetvenoldalas tanulmány lényege, ahol tényleg alaposan ki van fejtve, mit mivel indokolnak.

Egy kis kétkedés

Bevallom némiképp fenntartásokkal kezelem a számítást. Nem is annyira a pozitív hatások számszerűsítésével van a bajom, ezek nemzetközi példákon alapulnak, és nem nagyon lehet pontosabban számolni velük. 

Gyanítom ugyanakkor, hogy vannak tényezők, amelyek nem kerültek bele a számításba. Mondjuk ha megjegyezték a pozitív oldalon, hogy a mélygarázsban nincs hidegindítás, ezért kevesebb a légszennyezés, akkor esetleg azt is beleszámolhatták volna, hogy mennyivel több autót vonz a mélygarázs, s az viszont mennyivel nagyobb légszennyezést okoz stb. De ez persze pro és kontra is elenyésző tétel, ha forintosítunk, szóval nem is ezzel vannak igazán fenntartásaim.

Sokkal inkább azokkal a tényezőkkel van bajom, amelyeket kész tényként kezelünk, pedig nem feltétlenül azok egy állami beruházás esetében. Mondjuk a fejlesztés költsége - ez elő-elő szokott fordulni, hogy csöppet megszalad menet közben, sőt a Dagálynál ugye még átadás után is tudott nőni.

Ugyanez a helyzet az üzemeltetés költségével. Ez utóbbiak ráadásul nem csak megszaladhatnak, de kiderülhet róluk, hogy nem elegendők semmire, és akkor egy teljes ráncfelvarrásnak kell következnie, mint most a hármas metrónál, amelyet az északi végén a karbantartás hiánya miatt kell óriási összegből felújítani. De ne menjünk messzire: ott a szomszédos Millenáris 1., amit épp most építenek át teljesen, ami 16 évvel az átadás után kicsit talán korai.

De vajon egy ilyen (vagy addig akár több)  átalakítással együtt is megtérül-e a beruházás 2061-ig?

Na de félre a fanyalgással!

Nem akarok ugyanis igazságtalan lenni. Egy ilyen tanulmánynak ideális világot kell feltételeznie, azokkal a számokkal számolhatnak a kutatók, amit kapnak. Nem kalkulálhatnak bele olyan tételeket, amik a helyi viszonyok között ugyan természetesnek mondhatók, de valójában nem azok.

Számos ponton lehet kötözködni az elemzéssel, de az mindenképpen üdvözlendő, hogy egyáltalán elkészült. Hogy valakinek eszébe jutott, hogy egy ilyen fejlesztésnek is lehet számszerű, pozitív hozadéka. Egy ilyen elemzés később is fontos érv lehet, ha döntést kell hozni egy zöld beruházásról.

Persze nem egy dobozos termékről van szó. Nem lehet bármelyik magyarországi település, tetszőleges parkfejlesztésénél felhasználni. Az itt bemutatott számítások azt mutatják, hogy leginkább

sűrűn lakott, nagyvárosi környezetben térül meg anyagilag is a parkosítás, ahol a légszennyezés, a hőszigethatás nagy, így jelentős változást lehet elérni.

Ugyanígy erre a környezetre jellemző, hogy elég sűrűn lakott ahhoz, hogy megfelelő számú embert érintsen közvetlenül is a fejlesztés. Persze ez Budapest jelentős részére igaz. 

Szóval, ha felmerül valahol a fővárosban, hogy parkot építsünk vagy se, és a döntéshozóknak eszébe jutnak a tanulmányban szereplő közgazdasági érvek is, már nem volt hiába való a munka.

A Millenáris Széllkapu tájépítészeti és kertészeti terveire hamarosan visszatérünk még a blogon. Aki nem akar lemaradni a folytatásról, kövesse az Urbanistát a Facebookon!