Gellért, Mercédesz
12 °C
16 °C

Ingatlanboom a város szívében

shutterstock 589535150
2017.09.12. 06:52
Az V. kerület hagyományosan a város legfelkapottabb térségeinek egyike ingatlanárak szempontjából - de az elmúlt években egészen példátlan fejlődésnek lehettünk tanúi. Utánanéztünk, mik állhatnak a jelenség hátterében, és hogy milyen tendenciákra lehet számítani a belvárosi ingatlanpiacon.

Az V. kerület a város legbelsőbb kerülete, a “legközpontibb” városrész.

Érthető módon ez eleve magas ingatlanárakat jelent, melyek alakulásában több szempont játszik közre. Turisztikai szempontól ez Budapest egyik különleges térsége, ugyanis a város látványosságainak nagy része itt van, vagy percek alatt elérhető. Az ikonikus helyszínek közül idetartozik a Parlament, a Lánchíd, a Duna-korzó vagy éppen a Váci utca - a turizmus igazi gócpontjai.

A közelmúltban az itteni lakások a rövidtávú lakáskiadás, vagyis leginkább az AirBnB miatt extra felkapottá váltak.

Új korszak az ingatlanpiacon

Az Ingatlan.com adatai szerint a szeptemberi lakásárak Budapesten

2015-ről 2016-ra 20 százalékot emelkedtek.

Ezt a robbanást a következő évben is érezni lehetett, a város átlagos 16 százalékos teljesítményével majdnem megegyező léptékűt.

Ez abból a szempontból különösen döbbenetes, ha megnézzük a konkrét négyzetméterárakat: a budapesti átlag jelenleg mintegy 509 ezer Ft, míg az ötödik kerület 863 ezernél tart, azaz itt majdnem a fővárosi átlag dupláját kérik el. Ez azt jelenti, hogy néhány év alatt az átlagosan 40 ezres különbségről 200 ezerre ment fel az első és második helyezett budapesti kerület lakásainak négyzetméterenkénti árkülönbsége!

Különlegesen nagy mértékű kereslet lehet csak képes az árak ilyen mértékű feltornászására:

“A Belvárosban nem csak a lakóingatlanok, de az üzlethelyiségek is, gyakorlatilag minden talpalatnyi hely, igen sokat ér.” 

- mondta el Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője.

Ez a budapesti ingatlanpiacon új minőség, egy újabb korszak kezdete. Régebben a budai ingatlanok alapvető felárral bírtak a pestiekhez képest, mára azonban ez a kétoldaliság átrendeződött. Most már a város központja körül koncentrikusan gyűrűzik kifelé a négyzetméterár csökkenése, néhány népszerű városrész szigetszerű kivételével.

A pesti “belváros” más részei is jelentősen tudtak drágulni, ennek a motorja elsősorban a buliturizmus, a romkocsmák, szórakozóhelyek negyede. A drágulást országos tényezők is hajtják, mint amilyen a válságból való lassú kilábalás, illetve az ingatlanpiac általános erősödése, felfutása.

A rövidtávú lakáskiadás megjelenése és elterjedése viszont egy direkt hatást jelent, és jól látszik, hogy az V. kerület még nagyobb hasznot tud hajtani ebből a jelenségből, mint más területek. Ez azért van, mert ebben a műfajban a jó, központi lokáció, és a magas színvonalú, kiváló minőségű lakások tudják a legnagyobb hasznot hajtani, a legnagyobb érdeklődést kiváltani az érkező turisták körében, és ez a népszerűség extramagas bérleti díjakat tesz lehetővé.

ÖTKERT (Fotó: otkert.hu)
ÖTKERT (Fotó: otkert.hu)

Magas minőség a műemlék-jellegű és az újépítésű lakások esetén egyaránt

Ez a környék a XIX. század második fele, különösen a Kiegyezés után fejlődött sokat, és azóta folyamatosan „menőnek” számít. Az ingatlanok többsége műemlék-jellegű, de egy újabb különbség más belső kerületekkel szemben, hogy ezeknek az ingatlanoknak nagyobb aránya maradt meg jó állapotban, mint a VI., VII., VIII. kerületekben. A házakat mágnások, a gazdasági elit tagjai építtették, többségükben saját használatú palotának szánva ezeket.

Éppen ezért az V. kerületben az “újépítésű” is kicsit mást jelent, mint másutt.

Itt ritkábban bontanak le régi épületeket, de a történelmi értékű homlokzat megóvása mellett sokféle megoldás elképzelhető, mint ahogy az Eiffel Palace esetében is történt, ahol az ingatlan kívülről nem változott, belül viszont teljesen megújult.

Az V. kerületi építkezések tipikus példája a tetőtér átalakítása és lakhatóvá tétele. Sokszor nagyon exkluzív, stúdió- illetve penthouse lakások kerülnek így a tömb legfelső szintjére, gyakran önmagában is lenyűgöző panorámával - így ezek az ingatlanok megintcsak extra árszínvonalat jelentenek. Ezért is lehet az, hogy az újépítésű kategóriában a kerületben nem nagyon találunk lakást 1,7 millió Ft alatti négyzetméteráron, ami bőven luxusnak számító árszínvonalat jelent.

Ugyanakkor nemzetközi szinten az 1 millió forint fölötti minimumár mégsem számít kiemlkedőenek, hiszen Bécsben egy hasonló adottságú belvárosi ingatlan négyzetméterára ennek többszöröse, 15-25 ezer euro (4,5 – 7,5 millió forint). 

Emerald Residence - BIGGEORGE Property
Emerald Residence - BIGGEORGE Property

Ezt az árszintet persze nem mindenki bírja pénztárcával és nem is meglepő, hogy a Nemzeti Bank kimutatásai szerint minden negyedik-ötödik vásárló külföldi.

A piaci szereplők egyre aktívabbak, hiszen az árak emelkedésével egyre nagyobb a csábítás a régi tulajdonosok számára, hogy eladják a lakást. A teljes kínálat az ingatlan.com adatbázisában 2015 márciusában 3000 körül mozgott, mára ez a szám 30 százalékkal emelkedett. Érthető is, hiszen egy itteni, 40-50 négyzetméteres lakás árából már kényelmes budai családi házat lehet vásárolni.

Ezért a válság óta a kerület lakói, a lakosság összetétele erősen változóban van.

Újépítésű penthouse lakások a Szervita téren

Az V. kerületi Szervita téren épülő Emerald Residence, mely egy exkluzív lakóház és egy külön szárnyban megépülő boutique hotel, klasszikus példa arra, hogy a luxus életformát megéri megfizetni.

  • A Biggeorge Property, az egyik legnagyobb magyar tulajdonú ingatlanfejlesztő cég, a Szervita téren, a Szent Anna templom közvetlen szomszédságában építtet színvonalas, nagy üvegfelületekkel rendelkező, jellemzően teraszos lakásokat, amelyek 32 négyzetmétertől  142 négyzetméterig elérhetők.
  • A lakóépület legfelső szintjein penthouse lakások épülnek, a földszinten és az első emeleten üzlethelyiségek kerülnek kialakításra.
  • Az épület különlegessége, hogy a Szent Anna templom korábbi kolostorépületének helyére épül. Az Emerald Residence építészeti koncepciójának alapja ennek a nem szokványos kapocsnak a felelevenítése, a régi és az új harmóniájának megteremtése volt.
  • A lakók igényeit és kényelmét 24 órás portaszolgálat, hotelszolgáltatások, vendéglátó egységek, teremgarázs, bicikli tároló, passzázs szolgálják majd.
Az V. kerület, mivel a lokációja kiemelt, és a kínálat viszonylag szűk, továbbra is extra profitot tud termelni. Nem csak rövidtávon, hiszen a szűk belváros a már jó ideje a külföldi üzletemberek és tehetős vidékiek körében az elsőszámú lakásbérleti- és vásárlási célpont. 

Ha nem is várható évi 20-30 százalékos ingatlanár-emelkedés, de folyamatos)mértékű drágulásra a következő években is reális számítani. Ezt az értéknövekedést semmiképpen nem nevezhetjük szerénynek: Budapest egészéhez és a külföldi ingatlanbefektetésekhez hasonlítva is jelentős potenciál rejlik a kerületben. Végeredményben - különösen az újépítésű ingatlanok esetében - a nagy kereslet és a korlátozott kínálat miatt – értékálló befektetést jósolnak az ingatlanfejlesztők.

Brand & Content

Brand & Content
A cikket a Brand & Content készítette az  Biggeorge Property Zrt. megbízásából, nem az Index szerkesztősége. Arról, hogy mi is az a támogatói tartalom, itt olvashat részletesebben.