Albérlők, a konyhaszekrény marad!

2014.07.25. 07:32
Szerződések tucatjait köthettük mindannyian március 15. óta, mióta hatályba lépett az új polgári törvénykönyv. A szabályok negyede itt is megváltozott: albérletügyekben, netes vásárlásnál például könnyen érheti meglepetés. Az új Ptk. felelősebb viselkedést vár el a magánszemélyektől, mint a régi. Az újdonságokról a Budapest Környéki Törvényszék Polgári Kollégium vezető-helyettesét, dr. Koppányné dr. Sági Erikát kérdeztük.

Az új Ptk.-t bemutató sorozatunk előző részeiben olvashat a családjog, az öröklés, végrendelkezés és a cégjog változásairól.

Indíthat saját versenyeztetési eljárást.

Régebben ez a lehetőség kizárólag a közbeszerzési eljárásokra vonatkozott, de ma már a magánszemélyek is indíthatnak versenyeztetési eljárást, és a legjobb ajánlatot tevővel köthetik meg a szerződést. Fontos, hogy ebben az esetben viszont szerződéskötési kötelezettség terheli őket.

Naponta szerződünk

Életünk szinte minden területét áthajtják a szerződések. Ha bemegyünk a boltba, és vásárolunk egy kiló kenyeret, akkor adásvételi szerződést kötünk. Ha beülünk egy fodrászatban a székbe, és megkérjük a fodrászt, hogy vágja le a hajunkat, akkor vállalkozási szerződést kötünk. Ha bemegyünk a bankba, és a fizetéssel kapcsolatban különböző utasításokat adunk, akkor fizetési számlaszerződést kötünk. Az emberekben szinte nem is tudatosul, hogy a következmény egy szerződés létrejötte.

Mi az a tipikus élethelyzet, ahol ilyen előfordulhat magánszemélyeknél? Mondjuk ha lakásfelújításnál csempéző szakembert keresek?

Akár igen. De az ismeretségi körömben hallottam már arról, hogy lakást értékesítettek versenyeztetési eljárás keretében: ki ajánl többet érte.

A neten rendelt valamit? 30 napnál tovább nem kell várni a futárra. És több ideje van arra, hogy meggondolja magát.

Az új Ptk. már részletesen tartalmazza az internetes szerződések szabályait. Fontos előírások vannak benne a szolgáltatónak. Például tájékoztatnia kell arról, hogy milyen technikai lépésekkel lehet megkötni ezt a szerződést, hogy utóbb hozzáférhető-e ez a szerződés, vagy például arról, hogy ha rosszul töltjük ki a megrendelést, akkor hogyan tudunk azon javítani. A szolgáltatóknak tájékoztatniuk kell a fogyasztókat arról is, hogy mikor válik hatályossá a szerződés, hogyan történik a visszaigazolás, hogyan lehet fizetni. Ezeket az előírásokat mind tartalmazza az új Ptk. de csak egy keretet ad ezeknek a szerződéseknek. A részletszabályok más, alacsonyabb rendű jogszabályokban vannak.



Fontos új szabály, hogy ha megvásárolok valamit, akkor 30 napon belül a terméket meg kell kapnom, mert ha nem kapom meg, akkor elállhatok (egy póthatáridő kitűzését követően) a szerződéstől. Fontos szabály az is (ez már nem a Ptk.-ban, hanem egy kormányrendeletben), hogy 14 napom van megfontolni, kívánom-e a szerződést, vagy pedig mégsem szeretném a terméket. Ez idő alatt lehetőségem van arra, hogy visszaadjam. Korábban 8 napos volt ez a határidő.

Jöhetnek az sms-szerződések?

A szerződések létrejöhetnek írásban, szóban vagy ráutaló magatartással. Bizonyos szerződéseknél a jogszabály az írásba foglalást kötelező alaki feltételként írja elő. Például az ingatlan adásvételi szerződést írásba kell foglalni, szóban nem tudok megállapodni senkivel abban, hogy megvásárolom a lakását. Ha a vételárat ki is fizetem, akkor sem szerzem meg az ingatlan tulajdonjogát. Az új Ptk. tartalmaz egy érdekes új szabályt a technikai fejlődésnek köszönhetően. Azt mondja, hogy „írásba foglaltnak kell tekinteni a jognyilatkozatot akkor is, ha annak közlésére a jognyilatkozatban foglalt tartalom változatlan visszaidézésére, a nyilatkozattevő személyének és a nyilatkozat megtétele időpontjának azonosítására alkalmas formában kerül sor”.

Felmerülhet, hogy akár sms vagy email útján is lehet írásban  szerződést kötni. De sem az sms, sem az email, úgy tűnik, nem alkalmas a nyilatkozattevő beazonosítására, mert csak azt tudjuk, hogy melyik emailcímről érkezett az email, vagy melyik telefonszámról az sms. Feltételezhető, hogy ennek a feltételnek majd csak az elektronikus aláírással ellátott okiratok fognak megfelelni, de ez a bírói gyakorlat függvénye lesz. A következő években a jogalkalmazókra még nagy munka vár. Nagyon sok olyan szabály van, amit még értelmezni kell.

Lerövidül a megtámadási határidő.

A szerződések megtámadásának a jogbiztonság miatt van egy egyéves határideje. Egy év volt eddig is, de a régi Ptk. azt mondta, hogy a probléma felismerésétől számít az egy év, az új pedig azt mondja, hogy a szerződéskötéstől kezdődik az egy év. Tehát lényegesen lerövidül az idő. Régen valaki mondhatta azt, hogy csak három év után ismerte fel, hogy a szerződés érvénytelen.

Kívülállót nem hagynak többé beleszólni.

A régi Ptk. megfogalmazása alapján úgy volt, hogy egy szerződésnél semmisségre bárki hivatkozhat. Ezt korábban  a bírói gyakorlat, és most az új Ptk. pontosította: nem bárki, csak az, akinek jogi érdeke fűződik a semmisség megállapításához.



Volt arra példa a gyakorlatban, hogy semmisségre olyan próbált hivatkozni, akinek hivatalosan nem volt semmi köze a dologhoz?

Számtalan ilyen eset előfordult. Ha például a szomszéd eladta az ingatlanát valakinek, és a mellette lakó nem akarta azt, hogy az új tulajdonos beköltözzön a szomszédba, akkor valamilyen okra hivatkozva megtámadta azt a szerződést.

Mennyire gyökeres a változás?

Az új Ptk. 6. könyve szabályozza a kötelmi jogviszonyokat, és ezen a területen körülbelül a szabályok egynegyede változott, tehát viszonylag jelentősnek mondható a változás. A kötelem egyébként lényegesen tágabb fogalom, mint a szerződés. Maga a szerződés is kötelmet keletkeztet, de ugyanígy kötelem jön létre emberek között, amikor valaki másnak kárt okoz, vagy ha például a bank véletlenül az én számlámra utal egy olyan összeget, amelynek nem én vagyok a jogosultja, és utána a bank megpróbálja visszakövetelni. Ez például a jogalap nélküli gazdagodás. Kötelmi jogviszony keletkezik akkor is, ha megsértem a szomszédomnak a birtokláshoz való jogát. Ezeket a jogviszonyokat mind a kötelmi jogi könyv szabályozza.

Egyszerűbb felmondani a lakásbérletet.

A régi Ptk. a lakásbérlettel kapcsolatban összesen egy paragrafust tartalmazott. Az újban a lakásbérlet szabályai részletesen megjelennek. Az új Ptk. lazít a felmondás szabályain. A lakástörvény régen azt mondta, hogy a hónap utolsó napjára kell felmondani. Ha valaki nem tudta, hogy az adott hónap 31 napos, és harmincadikára mondta fel, akkor a felmondás érvénytelen volt, és nem szüntette meg a jogviszonyt. Most másfél hónapos a felmondási idő, és ha nem is tartották be az alaki szabályokat, a törvény a közlést követő második hónap végére akkor is megszűntnek tekinti a szerződést.

Maximálták a kaució összegét 3 hónapban.
Nem éri meg többé kiszerelni a konyhaszekrényt.

Ha a bérlő az ingatlanba valamit beépített, akkor korábban megillette az elvitel joga. Az új Ptk. szerint viszont már a bérbeadó bizonyos kártalanítás ellenében megszerezheti ennek a tulajdonjogát. Gondolok itt például egy beépített  konyhaszekrényre, melynek a kiszerelése rombolással jár. A bentlakó fogta, kiszerelte és elvitte, aztán pedig elkezdtek azon vitatkozni, hogy kinek milyen kára keletkezett. A jelenlegi szabályok szerint a bérlő nem gyakorolhatja az elvitel jogát, ha a bérbeadó megfelelő kártalanítást ajánl.

Nehezebb lesz kölcsönügyben kockára tenni a lakást.

Az új Ptk. kimondja, hogy a fiduciárius hitelbiztosítékok semmisek. Ha ezt lefordítom, ez a következőt jelenti: a régi Ptk. és a bírói gyakorlat is megengedte azt, hogy ha én valakivel kölcsönszerződést kötök, és átadok neki mondjuk 10 millió forint kölcsönt, akkor megállapodjak vele abban, hogy ha nem tudja ezt nekem határidőre visszafizetni, akkor megszerzem az ő ingatlanának  tulajdonjogát. Az ilyen jellegű szerződések megkötését az új Ptk. már nem engedi meg. A zálogjog az, amivel biztosítani lehet ilyen megállapodásokat.



Az adásvételnél arra viszont lehetőség van, hogy fenntartsam a tulajdonjogomat a vételár teljes kifizetéséig. Feltétel, hogy ezt be kell jegyezni a nyilvántartásba.

Kúria, semmisség, devizahitelesek

A Kúria azt is leírta az állásfoglalásában, hogy minden esetben egyedileg kell megvizsgálni a szerződéseket. Azt javasolnám, hogy célszerű lenne megvárni mindenképpen a jogszabályt. Én most óva intenék mindenkit attól, hogy pert kezdeményezzen. Lehet, hogy a jogszabályt követően esetleg perindítás nélkül is rendezhetőek lesznek ezek a jogviszonyok.  Ha ez nem sikerül, a peres út a felek rendelkezésére áll.
Az elmúlt egy-másfél hétben érkeztek máris keresetek?
Érkeznek keresetek, igen.

Ha kockázatot vállal, viselnie kell a következményeit.

Új szabályként hozta be a jogalkotó, hogy nem lehet feltűnő értékaránytalanságot (ami alapján megtámadható egy szerződés) megállapítani akkor, ha valaki úgy kötötte meg a szerződést, hogy erről tudott, vagy ennek a kockázatát vállalta.

A Ptk. egyik alapelve a szerződéskötési szabadság elve. A felek maguk határozhatják meg, hogy milyen tartalommal és kivel kötnek szerződést. Felelősség hárul rájuk ebben. Fel kell nőni a szerződéskötésekhez. Ezt a jogalkotó el is várja. Az új Ptk. monista szabályozási elvre épül, ami azt jelenti, hogy ugyanúgy szabályozza az üzleti élet szereplőinek a szerződéseit, mint a magánszemélyek szerződéseit. Ugyanolyan követelményeket támaszt a magánszemélyekkel szemben, mint az üzleti élet szereplőivel szemben.

Új szerződéstípusok jelentek meg a Ptk.-ban.

Ezek olyan jogszabálytípusok, amelyek tulajdonképpen a mindennapi életünkben már jelen voltak, használtuk, de korábban a Ptk. nem szabályozta ezeket. 1959-ben készült a régi Ptk., akkor még a magántulajdonnak szinte semmi jelentősége nem volt. Ilyen újdonság például a faktoring vagy a lízing szerződés, valamint azok a szerződések, amelyekkel az áru a gyártótól eljut a fogyasztóig, vagyis például a forgalmazási és közvetítői szerződések.

Régi szerződésre is lehetnek érvényes az új szabályok, ha mindenki rábólint.

Az új Ptk. március 15-én lépett hatályba, az ezelőtt kötött szerződésekre a régi Ptk. szabályai vonatkoznak. Alapvetően a március 15. után kötött szerződésekre kell alkalmazni az új Ptk. rendelkezéseit. De a felek maguk is dönthetnek úgy, hogy a március 15. előtt kötött szerződésüket az új Ptk. hatálya alá helyezik, ha esetleg azok a rendelkezések számukra kedvezőbbek. Mind a két fél egyetértése szükséges ehhez.



  • Hírek
  • Hírek