Hermina
15 °C
27 °C

Alaptörvény-ellenes rendelkezések a lakástörvényben

MG 8800
2021.07.22. 16:08
Az Alkotmánybíróság július 22-én közzétett határozata szerint alaptörvény-ellenes a parlament által elfogadott, de ki nem hirdetett lakástörvény azon rendelkezései, amelyek vételi jogot biztosítottak volna azoknak a bérlőknek is, akik 25 évnél nem régebben bérelnek állami vagy önkormányzati tulajdonban álló, műemléképületben lévő lakást. A köztársasági elnök indítványa alaposan megosztotta a 15 tagú testületet, hiszen hat alkotmánybíró különvéleményt, míg négy párhuzamos indokolást csatolt a határozathoz.

Az Alkotmánybíróság Áder János államfő indítványa megállapította, hogy alaptörvény-ellenesek az Országgyűlés által elfogadott, de még ki nem hirdetett törvénynek azok a rendelkezései, amelyek vételi jogot biztosítottak volna azoknak a bérlőknek is, akik 25 évnél nem régebben bérelnek állami vagy önkormányzati tulajdonban álló, műemléképületben lévő lakást. A grémium emellett alkotmányos követelményként előírta, hogy a műemléképületben lévő lakások bérlői számára biztosított vételi jog gyakorlása esetén a műemlékvédelmi hatóság a műemlékvédelmi szempontokat figyelembe véve adjon hozzájárulást az elidegenítéshez.

Világörökségi területeken lévő lakások

A lakástörvény módosítását célzó egyéni képviselői indítványt az Országgyűlés június 15-én fogadta el 134 igen szavazattal 25 ellenében. Böröcz László fideszes országgyűlési képviselő eredeti tervezete még csaknem százezer önkormányzati bérlakást érintett volna, ezeket az ingatlanokat tette volna bérlőjük számára megvásárolhatóvá a tervezett módosítás. Az első változat szerint azok a bérlők, akik 2020. december 31-e előtt kötöttek az önkormányzattal bérleti szerződést, vételi jogot kapnak volna arra, hogy a forgalmi érték 30 százalékáért megvásárolhassák a lakásukat. Minél régebben bérlők, annál olcsóbban juthattak volna hozzá. Az ár egészen az ingatlan becsült értékének 15 százalékáig csökkenthető lett volna. 

A tervezett törvénymódosítás 1000-1300 milliárd forint értékű köztulajdon privatizációja előtt nyitotta volna meg az utat.

Az érintett önkormányzatok észrevételei nyomán a javaslatot több ponton is finomították. A parlament által elfogadott törvénymódosítás csak a világörökségi területeken lévő lakásokra vonatkozik, és azok vehetik meg, akik 2020. december 31-e előtt kötöttek határozatlan idejű bérleti szerződést, és már legalább 5 éve bérlik az ingatlant. Akik viszont már 1996 előtt is bérlők voltak, a piaci ár 15 százalékáért vehetik meg bérleményüket. Akik 15 és 25 év közti idő óta bérlik, ötven; 5 és 15 év között pedig nyolcvan százalékos áron juthatnak hozzá. Akik pedig egy összegben leteszik a vételárat, további 5 százalékos kedvezményt kaphatnak. A megszerzett lakásokat az új tulajdonosaik 4 évig nem adhatják el.

Az államfő alkotmányossági aggályai

A tovább csiszolt megoldás sem nyerte el azonban Áder János államfő tetszését, aki

június 25-én a törvény aláírása helyett az Alkotmánybírósághoz fordult a lakások és helyiségek bérletére vonatkozó törvénymódosítás ügyében.

A köztársasági elnök szerint a világörökségi területen és védőövezetében lévő állami és önkormányzati tulajdonú, a kulturális örökség részét képező műemléki ingatlanok teljes körének vételi joggal történő megterhelése és ezáltal feltétel nélküli magántulajdonba adása, a világörökségi és műemléki speciális védelmi igényre tekintettel, valamint a visszalépés tilalmából következő biztosítékok és garanciák, továbbá az egyedi mérlegelés hiánya miatt nem felel meg az Alaptörvény P) cikk 1) bekezdéséből eredő követelményeknek, ezért alaptörvény-ellenes.

Alaptörvény P) cikk

(1) A természeti erőforrások, különösen a termőföld, az erdők és a vízkészlet, a biológiai sokféleség, különösen a honos növény- és állatfajok, valamint a kulturális értékek a nemzet közös örökségét képezik, amelynek védelme, fenntartása és a jövő nemzedékek számára való megőrzése az állam és mindenki kötelessége.

(2) A termőföld és az erdők tulajdonjogának megszerzése, valamint hasznosítása (1) bekezdés szerinti célok eléréséhez szükséges korlátait és feltételeit, valamint az integrált mezőgazdasági termelésszervezésre és a családi gazdaságokra, továbbá más mezőgazdasági üzemekre vonatkozó szabályokat sarkalatos törvény határozza meg.

Áder János szerint a jogalkotói cél és a vételi jog intézménye sem egyeztethető össze az Alaptörvénnyel, ahogy a bérleti jog időtartama szerinti vételár csökkentésnek sincs ésszerű indoka. Szerinte hasonlóképpen nem alapozhatja meg a forgalmi érték 65 százalékának elengedését a tulajdonjog cseréje sem.

Nem osztotta az államfő alkotmányossági aggályait Varga Judit igazságügyi miniszter, aki június 30-án kelt állásfoglalásában úgy összegzett, hogy a támadott rendelkezések összhangban állnak az Alaptörvénnyel.

Műemlékvédelmi szempontok

Ami a július 22-én közzétett alkotmánybírósági határozat részleteit illeti, a testület a tulajdonhoz való jog korlátozása kapcsán kifejtette, hogy 

a vételi jog eshetőlegesen a tulajdonjog megszűnéséhez vezet, ami súlyos teher, és megköveteli a kártalanítást.

Az önkormányzatnak a vételi jog folytán elvesztett lakásokért olyan ellenszolgáltatást kell kapnia, amellyel vagyonában azzal arányban álló érték marad meg, amit a tulajdonában álló lakások képviseltek. Az értékarányosság biztosításának módját a törvényhozó alakítja ki. Lehetséges a hatályos rendelkezések minden olyan változata és kiegészítése, amely kielégíti azt az alkotmányossági feltételt, hogy az értékarányosság elve érvényesüljön.

A törvény a vételi jog jogosultjaként három alanyi kört határozott meg, egyrészt, akik bérleti jogviszonya 5 és 15 év közötti, másrészt akiké 15 és 25 év közötti, illetve akiké a 25 évet meghaladja. Az indokolás alapján a jogalkotó azokat a feltételeket tekintette irányadónak, amelyek alapján a most érintett bérlőkkel hasonló helyzetben lévő, korábban vételi jogot szerző bérlők vételi joggal élhettek az 1990-es években kialakított törvényi és önkormányzati szabályok szerint. Az Alkotmánybíróság álláspontja szerint azonban

a jogalkotó által megfogalmazott céllal a törvény rendelkezései csak azok esetében vannak összhangban, akiknek a bérleti viszonya a 25 évet meghaladja.

A másik két alanyi kört érintő szabályozási megoldásnak az Alaptörvényben megkövetelt kivételes jellegét ugyanakkor nem igazolta a jogalkotó.

Az Alkotmánybíróság határozatában kifejtette továbbá, hogy a műemlékvédelem kapcsán az állam által vállalt kötelezettségre alkotmányos értelemben vonatkozik a korábban az egészséges környezethez való jogra vonatozóan megállapított visszalépési tilalom. Ennek lényegi célja, hogy az egyszer már elért védelmi színvonal ne csökkenjen. 

Alkotmányos kívánalom, hogy a műemléki védettséget élvező ingatlanok értékesítése során az állam megfelelő garanciákkal biztosítsa, hogy a műemlék védettségi szintjének megfelelő kezelésbe kerüljön a tulajdonosváltást követően is.

Különösen lényeges garancia ez a vizsgált törvénnyel érintett lakások esetén, amelyek zöme első alkalommal kerül ki az állami vagy önkormányzati tulajdonból. A grémium ezért hangsúlyozta, hogy az állam kötelessége, hogy a műemléket érintő jogügyletek esetében is építsen be a szabályozásba olyan garanciákat, amelyek hozzájárulnak a védelmi szint fenntartásához. Az Alkotmánybíróság így az Alaptörvény P) cikk (1) bekezdéséből következő alkotmányos követelményként állapította meg, hogy a műemlékvédelmi hatósági jogkör címzettje döntéshozatala során a műemlékvédelmi érdekeket ne rendelje egyéb szempontok alá, így a vételi jog gyakorlásának feltételeként, a műemlékvédelmi szempontokat figyelembe véve adjon hozzájárulást az elidegenítéshez.

A határozathozatal kulisszatitkai

Miután a köztársasági elnök június 25-én alkotmányossági vétót emelt a lakástörvény ellen, ez azt jelentette, hogy az alkotmánybírósági törvény értelmében a grémiumnak az indítványról soron kívül, de legkésőbb harminc napon belül, azaz július 30-ig határoznia kell. Igen ám, de a testület nem sokkal korábban, június 15-én közzé tette honlapján, hogy az alkotmánybírák július 19-től augusztus 27-ig ítélkezési szünetet tartanak. Mindebből arra lehetett következtetni, hogy a döntés még július 19-e előtt megszületik. Senkit sem lepett meg, hogy a szoros határidő miatt lóhalálában elkészült a határozattervezet, amelyet így már a július 6-i teljes ülés napirendjére tűztek. És amikor a főtitkárság július 8-án feltette a honlapra a július 12-i teljes ülés napirendjét, okkal lehetett arra számítani, hiszen a lakástörvény volt az egyetlen napirendi pont, hogy ezen a napon végre felszáll a füst. Nem szállt fel. Másnap, július 13-án ugyanis kiderült, hogy a törvény a július 20-i teljes ülés napirendjén is szerepel. Miért csúsztak be az eljárással a nyári ítélkezési szünetbe? Vajon mi történhetett? Csak bebizonyosodott, hogy a határozat nem lesz egyhangú. A testület ügyrendjének 59. § (1) bekezdése tudniillik kimondja, hogy „a teljes ülés szavazással elfogadja (parafálja) a határozatot, s ezzel egyidejűleg jelenthetik be az alkotmánybírók az Abtv. 66. § (2) és (3) bekezdésében meghatározott különvélemény, illetve párhuzamos indokolás megfogalmazására irányuló szándékukat”. A bejelentett különvélemény, illetőleg párhuzamos indokolás írásba foglalására a döntés parafálásától számítva négy, soron kívüli eljárás esetén két munkanap áll az alkotmánybírák rendelkezésére. A parafált határozatot pedig csak akkor írhatják alá, ha a különvéleményt, illetve a párhuzamos indokolást a határozathoz csatolták.

A határozathoz, amelynek előadó alkotmánybírója Sulyok Tamás, a testület elnöke volt, Czine Ágnes, Hörcherné Marosi Ildikó, Schanda Balázs és Szalay Péter párhuzamos indokolást, míg Dienes-Oehm Egon, Handó Tünde, Juhász Imre, Márki Zoltán, Pokol Béla és Szívós Mária különvéleményt csatolt. A 15 tagú testületből ketten (Salamon László és Szabó Marcel) nem vettek részt a határozat meghozatalában.

(Borítókép. Bodnár Patrícia / Index)