A szomszéd joga nem mindig zöldebb

A szomszédjogokat (iura vicinitatis) már az ókori rómaiak is ismerték, mert rájöttek, hogy a tulajdont nemcsak a köz, hanem a szomszédok közötti zavartalan együttműködés érdekében is szükséges korlátozni. A XII táblás törvény szerint például a földtulajdonosnak kötelessége volt a telekhatárnál két és fél lábnyi sávot szántatlanul hagyni, hogy az a szomszéd hasonló sávjával együtt egy öt láb széles útként szolgáljon mindkettőjük számára. De szabályozták a rómaiak a fák ágainak a szomszéd telkére való átnyúlását és az áthullott gyümölcs felszedésének jogát is.

A szomszédjogok nem sokat változtak az idők folyamán, ahogy a szomszédok egymáshoz való viszonya sem. A jó szomszédok eddig is megvoltak békésen egymás mellett, míg mások, mint Péter és Pál Arany János A fülemile című versében, legfeljebb a naptárban.

Szükségtelen zavarás

A szomszédjogok alapvető rendelkezéseit a polgári törvénykönyv, míg a speciális kérdéseket a szomszédjogi törvény tárgyalja, és mindezt önkormányzati szabályozás és a bírósági ítélkezési gyakorlat egészíti ki.

Az ingatlan használatának általános korlátja az úgynevezett szükségtelen zavarás tilalma. A polgári törvénykönyv 5:23. §-a ezt így fogalmazza meg:

A tulajdonos a dolog használata során köteles tartózkodni minden olyan magatartástól, amellyel másokat, különösen a szomszédokat szükségtelenül zavarná, vagy amellyel jogaik gyakorlását veszélyeztetné.

Az esetek sokszínűsége miatt a szükségtelen zavarás megállapítását a törvény az ítélkezési gyakorlatra bízza. A bíróságok pedig általában igazságügyi szakértő igénybevételével döntenek az eset összes körülményének mérlegelésével. Az ítélkezési gyakorlat alapján szükségtelen mértékű zavarásról akkor beszélhetünk, ha az a szokásos mértéket meghaladja, ha a zavaró tevékenységet kifejtő személy a szomszéd érdekeit teljes mértékben figyelmen kívül hagyja.

Néhány jellemző példa a szükségtelen zavarásra:

• Ha valaki lakott területen, az ott levő épületben, vagy az ahhoz tartozó telken indokolatlanul zajt okoz, amely alkalmas arra, hogy mások nyugalmát zavarja, az csendháborításnak minősül. Fontos megjegyezni, hogy nem csak este vagy éjszaka számít csendháborításnak a nagy zaj.
• Ha az újonnan felépített épület elzárja a szomszéd házból való kilátást vagy az épületből a másik ingatlanra belátás nyílik, esetleg az újonnan felépített épület a szomszédos ingatlan benapozását jelentősen korlátozza, a szomszédot kártérítés illeti meg.
• Ha valaki vagyonvédelmi célból kamerát szereltet fel a háza külsejére és azzal a szomszéd házára, kertjére is rálát, az sérti a szomszéd személyiségi jogát és szükségtelenül zavarja az ingatlan birtoklásához, használatához való jogát is.
• Ha a szomszéd tevékenysége miatt kellemetlen szagok öntik el lakást, vagy a szomszéd elhanyagolja az ingatlanát és emiatt csótányok, patkányok jelennek meg.

A türelem határai

A szükségtelen zavarás fogalmából következik, hogy létezik szükséges zavarás is, amikor a zavarást a szomszédos ingatlan tulajdonosa köteles tűrni. Az, hogy milyen mértékig köteles a szomszéd elviselni a tulajdon használatával járó zavarást, és mikortól válik az szükségtelenné, az csak a konkrét körülmények alapján állapítható meg.

A polgári törvénykönyv szerint a tulajdonos három esetkörben köteles tűrni:

1. Ha közérdekű munkálatok elvégzése, állatok befogása, az áthajló ágak gyümölcsének összegyűjtése, az ágak és gyökerek eltávolítása céljából vagy más fontos okból szükséges, a tulajdonos kártalanítás ellenében köteles a földjére való belépést megengedni. A tulajdonos a szomszédos földet kártalanítás ellenében használhatja, ha ez a földjén való építkezéshez, bontási, átalakítási vagy karbantartási munkálatok elvégzéséhez szükséges.
2. Szükséghelyzetben másnak életét, testi épségét vagy vagyonát közvetlenül fenyegető és más módon el nem hárítható veszély esetén a tulajdonos köteles tűrni, hogy dolgát a veszély megszüntetése céljából a szükséges mértékben igénybe vegyék, felhasználják vagy abban kárt okozzanak (például tűzeset helyszínére csak a szomszédos ingatlan falán áttörve lehet bejutni). Ilyenkor a tulajdonos a szükséghelyzetbe került személytől kártalanítást követelhet.
3. A közérdekű használat körében az ingatlan tulajdonosa tűrni köteles, hogy erre feljogosított személyek – a feladataik ellátásához szükséges mértékben – az ingatlant időlegesen használják, arra használati jogot szerezzenek vagy az azon fennálló tulajdonjogot egyébként korlátozzák (például kábeleket vezetnek át az ingatlanon). Az ingatlan tulajdonosát ilyenkor kártalanítás illeti meg, vagy ha a korlátozás az ingatlan rendeltetésszerű használatát lehetetlenné teszi, illetve jelentős mértékben akadályozza, a tulajdonos az ingatlan kisajátítását kérheti.

Túl a mezsgyén

A szomszédjogok klasszikus esetei az ingatlan határait érintik.

1. A tulajdonos felszedheti az ingatlanára áthullott terményt, ha annak tulajdonosa a beszedést elmulasztotta. Kérdés, mennyi ideje van a tulajdonosnak ahhoz, hogy a szomszéd telkére áthajló ágakról lehullott terményét összeszedje. A bírói gyakorlat méltányos határidőt említ, amely a mezőgazdasági, kertészeti és helyi szokásoknak, az összes körülménynek megfelelően, csak esetenként állapítható meg.
2. Az ingatlanok határvonalán álló növény és terménye egyenlő arányban illeti meg a tulajdonosokat. A közterületre hulló terményt viszont bárki felszedheti, ha a tulaj a termény beszedését elmulasztotta. Az áthajló ágak, átnyúló gyökerek levágása pedig csak akkor jogszerű, ha azok az ingatlan rendes használatát akadályozzák, és azokat a növény tulajdonosa felhívás ellenére sem távolítja el.
3. Az ingatlanokat elválasztó kerítés, mezsgye, növény használatára a tulajdonosok közösen jogosultak. A fenntartási költség olyan arányban terheli őket, amilyen arányban annak létesítésére jogszabály vagy megállapodásuk kötelezi. Megállapodás hiányában a költségek a határolt földhosszúság arányában oszlanak meg. Ha a határvonalon lévő növény a rendes használatot akadályozza, illetve kárt okoz vagy annak veszélyével fenyeget, és az érdeksérelem más módon nem hárítható el, az érintett követelheti a növény közös költségen való eltávolítását.

Birtokvédelmi lehetőségek

A legtöbb esetben szerencsére van békés megoldás. Néhány indulatmentes mondat, udvarias kérés általában célhoz vezet. Megegyezés hiányában viszont jogi útra lehet terelni a vitát.

Az első lehetőség a birtokvédelmi eljárás, amikor is a jegyzőtől egy éven belül kérheti az eredeti birtokállapot helyreállítását vagy a birtoksértő magatartás eltiltását. Az eljárás illetékmentes, azt a jegyző tizenöt napon belül lefolytatja.

A másik lehetőség a per. Ebben az esetben viszont a felperesnek kell bizonyítani, hogy az általa kifogásolt zavarás már a szükséges mértéket túllépi, továbbá igazolnia kell a bekövetkezett kár mértékét. A bíróság a birtokvédelmi perekben legtöbbször igazságügyi szakértőt rendel ki, aki megállapítja a zavarás szükséges és szükségtelen mértékét. A szakértő költségével, mivel azt a felperesnek kell megelőlegezni, ugyancsak számolni kell.

(Borítókép: Getty Images)