Paulina
21 °C
36 °C

CET: 11,5 vagy 6,6 milliárdba került?

2012.04.16. 08:29

A fővárosi önkormányzat szerint számos sebből vérzik a Duna-parti CET-projekt. Egy kirendelt igazságügyi ingatlan-értékbecslő szakvéleménye szerint az épület messze nem ér annyit, amennyit a beruházó felszámolna érte. Egy másik becslés szerint a bevétele, az eredetileg tervezettnek mindössze a harmadát hozná a fővárosnak. A beruházó cég cáfolja ezt. Indul a Halpénz rovat.

A pesti Duna-part díszének szánt CET kapui zárva, a projektet finanszírozó MKB 8 milliárd forintot és a kamatokat, a beruházó Porto Investment pedig a bank 8 milliárdja felett további 3 milliárd forintot követel perben a fővárosi önkormányzattól. A főváros nem tud bejutni a CET területére, annak ellenére, hogy a telek az ő tulajdona, így lehetne összefoglalni a jelenlegi állást CET-ügyben. A dolgok ott akadtak el, amikor 2010 végén az épület műszaki átadás-átvétele meghiúsult: a főváros szerint a Porto, a Porto szerint a főváros hibájából.

Mi az a Halpénz?

A Halpénz alrovat kifejezetten a CET-projekttel foglalkozik, a jobb oldalt felül található Halpénz dobozban pedig közzétesszük a beruházás összes jogi, pénzügyi, hatósági dokumentumát a szerződésektől kezdve a bírósági ítéleteken keresztül a különböző engedélyekig. A doboz tartalma a beruházó ígérete szerint a kivitelezői szerződésekkel bővülhet hamarosan az átláthatóság jegyében.

A főváros részéről Bagdy Gábor főpolgármester-helyettes először lapunknak tárta fel részletesen azokat az okokat, amiért a projekttel fenntartásaik vannak. A politikus szerint nem állt volna elő ez az egész helyzet, ha a beruházó a vállalt határidőre, 2010. augusztusra befejezi a munkát és bérlőkkel feltöltve megnyitja az épületet.

Módosult feltételek

Csakhogy a befejezés átcsúszott a Tarlós-érába, méghozzá Bagdy szerint nem is mindegy, milyen okok miatt: maga az innen letölthető módosított építési engedély is csak 2010 novemberében vált jogerőssé. A főpolgármester-helyettes elmondta, hogy nemcsak az építési engedély módosult (a műszaki tartalommal együtt) az első szerződés óta, hanem a projekt több más, alapvető eleme is. Hozzátette, hogy ezekre a változásokra az Állami Számvevőszék is felhívta a figyelmet tavalyi jelentésében, és ez alapján büntetőfeljelentést is tett. Pedig Bagdy szerint a kiindulási alap jó volt 2007-ben: volt a fővárosnak egy kiváló helyen fekvő telke, romos épületekkel, de a fejlesztésre nem volt se pénze, se szaktudása. Az utóbbi kettőre kerestek vállalkozót pályázat útján.

A tenderen a Porto nyert, méghozzá főleg azért, mert a bemutatott (a holland építész, Kasper Oosterhuis által készített) tervek rendkívül meggyőzőek voltak. Annyira, hogy Bagdy szerint az akkori fővárosi vezetés eltekintett attól a nem mellékes körülménytől is, hogy a Portónak nincs megfelelő saját forrása (ÁSZ-jelentés, 71. oldal), és referenciája, valamint a tulajdonosi háttere is homályos (egy máltai offshore cég a tulajdonos: Porto Investment Ltd. MT GZR03 Gzira, The Strand 189/9).

Működtetési koncepció

A CET-projekt lényege az innen letölthető szerződés szerint az, hogy a szolgáltató cég (a Porto) felépíti a Közraktárak helyén a kulturplázát, majd nyitás előtt átadja a fővárosi önkormányzat tulajdonába. A befektetése úgy térül meg, hogy az átadástól számított 25 éven keresztül üzemelteti a CET-et, a szerződésben meghatározott, bázisdíj alapján kiszámolt szolgáltatási díjért. A  szolgáltatási díj az üzemeltetési költségeket, a felújítás-karbantartás költségeit, az eszközgazdálkodást, a műszaki üzemeltetést, az őrzést, a közműdíjakat, a hitel költségeit és a vállalkozói profitot foglalja magában. A CET helyiségeinek használatáért a bérlők bérleti díjat fizetnek a tulajdonos fővárosi önkormányzatnak. A szerződés szerint az első 8 évben a főváros csak akkora bázisdíjat fizet, amekkora bevétele van a bérleti díjból. (Az induló évben ezt kiegészíti egy 300 ezer eurós (kb. 90 millió forintos), majd a második évben egy 500 ezer eurós (kb. 150 millió forintos) kompenzációs összeg, az esetleges indulási nehézségeket áthidalandó.)

2007-ben (a főpolgármesteri hivatal jogi ügyosztályának kockázatokra mutató megállapításai ellenére - ÁSZ-jelentés, 75. oldal) megkötötték a szerződést, ami Bagdy szerint már a következő évben kiegészült egy, az eredeti közbeszerzési kiírástól idegen finanszírozási megállapodással. A fővárosnak ugyanis felelősséget kellett vállalnia (garanciát adni, hogy a cég esetleges bebukása esetén ő fizeti vissza a kölcsönt) a finanszírozó MKB felé, mert a bank egyébként nem adott volna hitelt egy 3 millió forintos tőkéjű offshore-cégnek a beruházásra. (A megállapodás innen letölthető.) Ezzel Bagdy és az ÁSZ-jelentés szerint átkerült a kockázati teher viselése a fővároshoz, és így utólagosan eltértek a kiírási feltételektől, megsértve a közbeszerzési törvényt.

A főváros és az ÁSZ szerint nem csak ezzel sérült a törvény, hanem azzal is, hogy a szolgáltatási díj is megnőtt érthetetlen módon a szerződésben: az eredeti ajánlatban szereplő (25 év alatti) 20,2 milliárd forinthoz képest 33,4 milliárd forintra ugrott a Portónak fixen kifizetendő összeg. Az ÁSZ-jelentés szerint a közbeszerzési dokumentációtól való eltérés miatt a szerződés érvényessége is megkérdőjelezhető.

Bagdy közölte, hogy az eredeti ajánlathoz képest nemcsak a szolgáltatási díj ugrott meg és a felelősség került máshova, hanem a kiviteli tervek is megváltoztak. A beruházó sutba vágta a holland tervező különleges technológiát igénylő drága terveit, és az üveghéjat magyar tervezővel és kivitelezővel készíttette el. Ehhez módosítani kellett az építési engedélyeket, amelyek - mint feljebb olvasható - csak 2010 novemberében, az épület túlnyomó részének elkészülte után emelkedtek jogerőre.

Üveghéjkockázatok

Az átdolgozott tervek alapján épült üveghéj kockázataira a Magyar Mérnöki Kamara is felhívta a figyelmet, kiemelvén, hogy az üvegtáblák fix rögzítése a hőtágulás miatt számos problémát jelenthet az átadás után. Bagdy szerint mindezek ellenére a főváros tavaly év végén átvette volna az épületet, de sok hiányosságot talált, amelyet a beruházó azóta sem javított ki. (A fővárosi hibalista innen letölthető.)

A főpolgármesteri hivatal időközben közjegyző útján független értékbecslő közreműködésével készíttetett egy költségbecslést is arra, hogy a megváltozott tervek szerint felépült épület mennyivel emelt az eredeti telekértéken. Az jött ki, hogy a nyolcmilliárd forintos, építésre folyósított bankkölcsönnél jóval kisebb ez az összeg. Ennek Bagdy szerint két oka lehet: az épület vagy silány minőségű, vagy egyszerűen nem kerülhetett nyolcmilliárd forintba. A becslés eredményét a főváros pertaktikai okból nem akarta lapunknak elárulni. (Mint az később olvasható, az összeg egy bizottsági ülésen kiderült.)

A hivatal kiszámolta azt is, hogy a szerződésben rögzített szolgáltatási díjat a főváros számára nagyon hátrányosan állapították meg. A díj alapjául a helyiségek bérleti díja (és magas üzemeltetési költségek) szolgáltak, amit 2007-ben az egész épületre vonatkozóan hozzávetőlegesen négyzetméterenként 23 euró/hóban állapítottak meg, jelenleg viszont az eddig bérbe adott helyiségek alapján az átlagos bérleti díjbevétel csak ennek a harmada, 8 euró négyzetméterenként. Azaz a bérlésből a fővároshoz befolyó éves bevétel (90%-os telítettséget feltételezve) nem három-, hanem csak egymillió euró, azaz nagyjából nem 900 millió, hanem csak 300 millió forint. (A kalkuláció innen letölthető.)

Tárgyalások peren kívül

Bagdy elmondta, hogy a főváros a peren kívül is próbál egyezségre jutni. A kivitelezőknek felajánlották, hogy átveszik a Portóval szembeni mintegy félmilliárd forintos követelésüket, kifizetik őket, és a főváros majd a Portóval lerendezi az ügyet. Ezzel ki lennének fizetve a jelenleg pénzükért tüntető alvállalkozók. A generálkivitelező, Bagdy elmondása szerint végül valamilyen okból visszakozott.

A bankkal is folynak a tárgyalások. A főváros kifizetné azt az összeget, amit úgy gondolnak, hogy jár az építkezésért, de messze nem azt az összeget, amit a Porto felvett. A különbséget e verzió szerint a banknak külön kellene lejátszania a Portóval. Arra a kérdésre, miből fizetne a főváros a banknak, Bagdy azt válaszolta, hogy a tehermentes CET egy működőképes konstrukció, belátható időn belül kitermelné az árát. A Portóval megszakadtak a tárgyalások, a felek a bírósági tárgyalásokon találkoznak.

A szerződés szerint a felépített ingatlan, valamint alatta a telek is a főváros tulajdonában marad. A főváros álláspontja szerint a Porto a szolgáltatási szerződés súlyos megsértésével nem ürítette ki és nem adta át az ingatlant.  A szolgáltatási szerződés megszűnését követően a generálkivitelező WHB sem akar kivonulni a területről.

A cég álláspontja szerint a CET még építési terület, ráadásul arra is hivatkozik, hogy a Porto a szerződésből fakadó jogával élve megtiltotta neki a levonulást, mondta Bagdy. A főpolgármester-helyettes közölte, hogy a főváros szeretné birtokba venni a CET-et, de ez eddig a WHB ellenkezése miatt meghiúsult. Szeretnék felmérni az építmény állapotát, kijavítani a hibákat. Erre a főváros reményei szerint hamarosan sor kerül. Ha ez megtörténik, akkor onnantól számítva Bagdy becslése szerint fél éven belül megnyithat a CET.

Perek erdeje

Három pénzügyi tárgyú per folyik a főváros ellen. Az elsőben a Porto és a kivitelezők perelik a fővárost, mert véleményük szerint jogtalanul emelte le a projekt 3,95 millió eurós bankgaranciáját a számláról. Emellett az MKB pereli az önkormányzatot a fennálló pénzügyi adósság, 25,5 millió euró (kb. 7,6 milliárd forint) kifizetéséért. A banki követelést a fővárosi közgyűlés utasította el, arra hivatkozva, hogy a szerződés nem rendelkezik erre az esetre. A harmadik pert a Porto indította a szerződés felmondása után, az úgynevezett megszüntetési összegért, azaz a költségeiért. (Eredendően 39 millió euróért, amiből a külön banki per miatt levonták a banki költségeket, így ez a követelés összesen 14,4 millió euróra csökkent.) De van kereset és ellenkereset beadva a birtokbavétel miatt is, és nyilván lesznek garanciális követelések is. Három ítélet született eddig első fokon (innen, innen és innen letölthető), mindhármat a főváros nyerte. Egyik ítélet sem jogerős.

Megkerestük az ügyben a beruházó céget, a Porto Investment Hungary Kft-t is. Márton Imre, a cég igazgatója elmondta, hogy az építési engedélyt többek között tűzoltósági követelmény miatt kellett módosítani, a gravitációs hő- és füstelvezetést gépire kellett cserélni, magyarán elszívó ventillátorokat kellett felszerelni a födém belső oldalára. Az átadás azért is csúszott mert két esetben is az árvizek miatt vis major események következtek be, amelyeket a főváros is elfogadott.

Márton elmondása szerint a Kasper Oosterhuis által készített tervkoncepcióval pályáztak. A holland építész magyarországi irodája készítette az építési engedélyezési terveket is, a kiviteli- és gyártmánytervek viszont már a szakítás után készültek, egy osztrák –német-magyar tervezői-mérnöki csapat jóvoltából. A teljes körű kiviteli terveket, így az acélhéj szerkezet dokumentációját a fővárosi önkormányzat jóváhagyta, ezek alapján készült el a CET.

Az üveghéj minőségi, hiba nincs

Az építészkamara szakmafelügyeleti bizottságának pedig még akkoriban megküldték a válaszukat, amelyben visszautasították a bizottság kifogásait. A megvalósult acélhéj-szerkezet ÉMI minőségi tanúsítvánnyal rendelkezik (ami innnen letölthető), amely bizonyítja, hogy a tervek és kivitelezés megfelelnek a magyar követelményeknek. A szerkezeten nincs mit javítani, ezt az is bizonyítja, hogy immáron több mint egy éve igen mostoha körülmények között is maradéktalanul megfelel az elvárásoknak, mondta Márton. (A Porto fővárosi hibalistára adott válaszlevele itt olvasható.)

A Porto szerint a közbeszerzési eljárás pénzügyi, műszaki és szakmai referenciáit a pályázatban résztvevő 10% feletti alvállalkozóknak kellett biztosítani, hiszen a Porto egy projekttársaság, ami kizárólag a CET-projekt megvalósítására jött létre. A projektben résztvevő, közbeszerzési törvény hatálya alá eső alvállalkozók biztosították, hogy maradéktalanul teljesültek a kiírás ezen követelményei. A műszaki és pénzügyi megfelelőséget több a főváros által megbízott külsős jogi iroda, valamint a főpolgármesteri hivatal érintett ügyosztályai vizsgálták, minden elem jogi és pénzügyi normakontrollt követően került az illetékes bizottság illetve fővárosi közgyűlés elé, amelyek ezt követően hozták meg határozataikat.

Márton megjegyezte, hogy a pályázat első szakaszában, mint 10% feletti alvállalkozó volt a később botrányos körülmények között csődbe ment Európai Építő Zrt, amelynek akkoriban többségi tulajdonosa az a Nagyunyomi Sényi Gábor volt, aki jelenleg a CET ügyben, a főváros megbízásából műszaki szaktanácsadóként eljáró fővárosi cég, a Budapest Főváros Vagyonkezelő Központ Zrt. vezetője. Hozzátette, mielőtt Nagyunyomi Sényi Gábor 2010 októberében a fővárosi cég vezérigazgatója lett volna, három évig a Sundance Investment Ltd. offshore cégnek volt az igazgatója.

Frissítés: A főpolgármesteri hivatal közleménye szerint  Nagyunyomi Sényi Gábor nem volt a Sundance Investment Ltd munkavállalója, köztük munkajogi kapcsolat sem volt, az Európai Építő Zrt-nél fennálló munkaviszonyát pedig 2006. május 31-én rendes felmondással megszüntette. Ehhez képest a projektet 2007 nyarán hirdették ki eredményesnek, illetve a WHB-t 2009-ben nyilvánították nyertesnek.

Offshore vagy nem offshore?

Márton közölte, hogy a Porto Investment Hungary Kft. tulajdonosa, a Máltán bejegyzett Porto Investment Ltd. viszont nem lehet offshore cég, mivel Máltán nincs offshore státusz. A befektető cég két magán személy, egy angol állampolgár John Benfold és egy német állapolgár, ő maga, Márton Imre tulajdonában áll. Az Ltd. tiszta, lekövethető úton, a finanszírozó bankon keresztül utalta át a projekt több mint 10 százalékos banki önrészét 3,2 millió eurót és finanszírozott további 1,5 millió eurót. A maradék 28,4 millió euró-t az ajánlatuknak megfelelően bankhitelből biztosították, a fővárosi közgyűlés előzetes hozzájárulásával.

Márton nem érti azt a vádat, hogy a banki szerződéssel átkerült a felelősség a főváros vállára, hiszen a megállapodás már a kiírásban is szerepelt, a feltételek az önkormányzat előtt is ismertek voltak. Erre azért volt szükség, mert a CET önkormányzati törzsvagyon maradt mindvégig, és mint ilyet az államháztartási törvény szerint nem lehetett jelzáloggal megterhelni. A banki hitelszerződés biztosítékának a megteremtésére más jogi út nem kínálkozott.

Márton szerint nincs az az ingatlanfejlesztő, aki egy ekkora projektet 100%-ban saját forrásból finanszírozna. Ráadásul amennyiben az önkormányzat nem sértette volna meg súlyosan a felek közötti szerződéseket, a műszaki átadás-átvétel után az épület egyből átkerült volna a főváros tulajdonába, azaz ingyen kapott volna egy létesítményt, amely 10 milliárd forinttal gazdagította volna a főváros vagyonát. Az ingyen épület kvázi a fedezete a főváros pénzügyi vállalásának, amelynek értéke mindig nagyobb mint a bank felé vállalt kötelezettség.

SZT 4968
Fotó: Szémann Tamás

A bázisdíjat, amiből a ténylegesen kifizetendő szolgáltatási díjat állapítják meg a főváros és az ÁSZ szakértői tévesen számolták ki, véli Márton Imre. Az említett 20,2 milliárd forint egy nettó jelenértékben megállapított szám, ami időközben nem növekedett meg 33 milliárdra. A Portónál pontosan nem is értik, hogy jöhetett ki ez a végeredmény. Többszöri kezdeményezésük ellenére a főváros és az ÁSZ is elutasította, hogy közösen vizsgálják felül a számításokat, amelyeket titok övez.

Még csak drágának sem számít

Márton szerint egy tavaly 2011 novemberi gazdasági bizottsági ülés után már lehetett tudni, hogy a főváros 35-38 millió euró (jelenlegi árfolyam mellett 11,5 milliárd forint)  helyett 6-6,6 milliárd forintra taksálja a CET értékét. Hozzátette: nem tud mit kezdeni ezzel a becsléssel, amit a főváros titokban tart, mert ha a minimum 35 millió eurós bekerülési költséget vesszük alapul, akkor a 32 ezer négyzetméteres épület négyzetméterét 1100 euróért, átlagárfolyamon számolva mintegy 280 ezer forint/négyzetméterért valósították meg (kivitelezéssel, tervezéssel, banki költségekkel), ami a hazai piacon még csak drágának sem számít. A beruházási összeg igazolhatóan a CET-re lett elköltve, ezt független szakértői vélemények is megerősítik, ezért a Porto a főváros állítását határozottan visszautasítja.

Mennyit ér a CET?

Ezt részben a peres követelésekből lehet megbecsülni. A Porto és az MKB együttesen mai árfolyamon 11,5 milliárd forintot követel az önkormányzattól. A fővárostól annyi információt kaptunk az árra vonatkozóan, hogy a közjegyző által megbízott független értékbecslő költségbecslése alapján a CET értéke nem éri el a 11 milliárd forintot, hanem jóval alatta marad. A fővárosi becslésre azonban támpontot ad a 2011 novemberi gazdasági bizottsági ülés, amelyen a vagyonkezelő igazgatója 6-6,6 milliárd forintra becsülte a CET értékét, azaz alig több mint a követelés felére. (A számos érdekességet tartalmazó ülés jegyzőkönyve letölthető innen.)

A bérletidíj-számításokkal kapcsolatban közölte, hogy az eredeti pénzügyi modellben nem 23, hanem 17 euró volt az átlag bérleti díj + 11 euró üzemeltetési költség. Ez a gazdasági válság miatt mára valóban lecsökkent, de a különbség messze nem háromszoros. Viszont Márton szerint a fővárosnak teljesen mindegy, hiszen a szerződés szerint a főváros az első 8 évben csak annyi szolgáltatási díjat kellene fizetnie, amekkora a bérletidíj-bevétele, magyarán a bérleti díjból származó bevétel a Porto kockázata.

Márton véleménye szerint a Bagdy Gábor és bizalmasai úgy akarnak beülni a készbe, hogy valótlan állításokkal és csúsztatásokkal támadják a projektet, ezzel megpróbálják kisemmizni az építtetőt, a kivitelezőket és még a bankot is.

Az átláthatóságot bizonyítandó, a Porto részéről ígéretet kaptunk a 10% feletti alvállalkozók listájának, valamint esetlegesen a velük kötött szerződések nyilvánosságra hozására, ehhez azonban az alvállalkozók hozzájárulása is szükségek.

A CET értéke ön szerint

  • 1641
    Mindegy, csak nyissák már meg
  • 498
    6,6 milliárd forint
  • 424
    Valahol a kettő között
  • 288
    11,5 milliárd forint