Jó befektetés a termőföld

Az FHB Termőföldindex 2012. első félévében az EU csatlakozás óta eltelt időszak - reál értelemben vett - legmagasabb drágulását mérte. Különösen figyelemre méltó ez a teljesítmény akkor, ha azt is beszámítjuk, hogy az elmúlt időszak egyik legnagyobb inflációját szenvedte el eközben a hazai gazdaság. A nagymértékű áremelkedés fő oka a 2011-es jó mezőgazdasági év hatása, ugyanakkor a keresletet ösztönzi a szabályozás várható változtatása is.

2012-ben ismét fontos változások befolyásolták a termőföld piacát szabályozói oldalról. A nyáron a kormányzat meghirdette a Darányi Ignác tervet, a Nemzeti Vidékstratégia végrehajtási programját, melyben a mezőgazdaságot közvetlenül érintő részek is szerepelnek. Többek között ilyen a fiatal gazdák támogatása, az erdősítés, a NATURA 2000 területek megőrzése, a kedvezőtlen adottságú területen gazdálkodók kompenzációs támogatásának folytatása. 2012 eseményeinek értékelésekor további fejlemény, hogy a szabályozói változásokkal a földpályázatok terén is aktívabbá vált az állam, 65 ezer hektár termőföldet hirdet meg hasznosításra.

A földtulajdon szerkezetére, így a termőföld kereskedelmi forgalmára vonatkozó legmarkánsabb változást pedig az új Földtörvény (A mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló törvény) elfogadása hozhatja. A vitára bocsátott törvénytervezet korlátozó rendelkezéseinek hatására a keresleti oldal gyengülhet. Bár a külföldi vásárlókra vonatkozó moratórium 2014-ben feloldódik, az új Földtörvény a hazai és külföldi földvásárlókkal szemben is olyan előírásokat támaszt várhatóan, amelynek szigora megakadályozhatja a termőföld-befektetésen gondolkodók egy részének piacra lépését.

A termőföld banki finanszírozási környezetének változása körül is sok a bizonytalanság. A helyi földbizottságok erősödő szerepe és hatásköre, a földtulajdon-szerzés korlátozása, a haszonbérleti szerződésekkel kapcsolatos szigorítások, a mezőgazdasági birtokmaximum bevezetése általában a termőföld alapú hitelezés feltételeinek romlását eredményezheti, ami lefelé mutató árnyomásként jelentkezhet a termőföld esetében.

A válság évei alatt is megfigyelhető töretlen áremelkedés 2012 első felében is folytatódott. Az FHB Termőföldindex új értékei alapján 2012 első felére majdnem 11 százalékkal emelkedtek a földárak, a tavalyi 202,3-es indexértékről 224-es indexértékre való növekedéssel.

A két évvel ezelőtti, 2010-es emelkedés 0,5%-os értéke a korábbi évek trendjéhez képest alacsony volt, az inflációval korrigálva a reál árváltozás pedig csökkenést mutatott, de 2011-ben megfordult ez a folyamat, és ismét reálértékben is növekedést mutat az index, és ez a tendencia az idei év első felében folytatódott. Reálértékben az elmúlt évhez képest 6,2%-os a növekedés, 112,3-ról 119,2-as indexértékre.

A 2010-ben indult növekedésben jelentős szerepet játszhatott a bejelentett újabb földvásárlási moratórium és az ehhez kapcsolódó új jogszabályok elfogadása. Annak ellenére, hogy a külföldiekre vonatkozó földvásárlási moratórium átmenetileg a keresleti oldalt korlátozta, a piac középtávú jövőjének tisztázódása, a nagyobb transzparencia pozitívan hatott az árakra. Az emelkedésben szerepe lehet továbbá a keresletet növelő tényezőknek is, mint a pénzügyi befektetők nagyobb mértékű jelenléte, illetve a 2012-beli állami pályázati lehetőségek.

A termőföld piacán - a válság ellenére - jelentős áremelkedés következett be, bár szerényebb mint az EU-csatlakozást megelőző időszak aranyéveiben. Sőt az is elmondható, hogy az árváltozás üteme növekvő, a keresletet élénkítő tényezők (az agrárágazat jövedelmezősége, a birtok-koncentráció, a pénzügyi befektetői kereslet, és az alternatív befektetési formák alacsonyabb hozama) vonzereje nem csökkent.

Az ország régióinak egymáshoz viszonyított árhelyzete kis mértékben változott. Lényeges növekedést jelent azonban a 2012-es országos átlagár: 799 ezer forint/hektár, amely figyelembe veszi azt, hogy melyik megyében milyen mennyiségben találhatók szántók. A közép-magyarországi régióban a legjellemzőbb a belterületesítésre vagy egyéb tényezőkre spekuláló adásvétel, de ettől függetlenül is kijelenthető, hogy változatlanul ebben a régióban a legdrágábbak a szántók, ahogy összességében a termőföld is.

Továbbra is megállapítható, hogy a legolcsóbb legelő és gyep művelési ágak átlagos hektáronkénti ára kevesebb, mint fele a drágább típusú szőlőnek vagy kert művelési ágba sorolt területeknek. A kert művelési ágú területek magas ára leginkább az elhelyezkedésükkel, közművesítettségükkel magyarázható. A művelési ágakon belül tapasztalható árak szóródása az adott művelési ágba tartozó területek adásvételekben tapasztalható méretkülönbségeivel és minőségi homogenitásával függ össze. Az erdőkre, a fásított területekre és a nádasra a kevés adásvétel és a művelési ág nagy heterogenitása miatt nem tudunk megbízható országos adatokat bemutatni.

Az FHB Termőföldindex továbbra is alátámasztja, hogy a termőföld áralakulása igen stabil, konzervatívan emelkedő, az egyéb befektetési lehetőségekhez képest a kilengéseknek kevésbé kitett. A termőföld egyéb reáleszközökhöz és tőkejavakhoz képest is tartotta az értékét - ezért továbbra is igaz az az állítás, hogy válságálló befektetés. 2012 első felében különösen kedvező fejlemények mutatkoztak a piacon. Továbbra is igaz ugyanakkor, hogy a termőföld tulajdonlása, művelése nagyobb gondosságot igényel, mint az értékpapír-befektetések. A mérleg másik serpenyőjében viszont a hasznosításból és a támogatásokból eredő pénzáramlások szerepelnek, hiszen a földalapú támogatás az érték 5-10 százalékát adja éves viszonylatban és a hasznosítás is tipikusan jövedelmező, állapítja meg az FHB tanulmánya.