Natália
1 °C
7 °C

Mi veszett el a lakástakarékkal, és mi lesz most? Kérdések és válaszok az ltp-ről

DSC 3724
2018.10.16. 19:50 Módosítva: 2018-11-09 15:32:35
Megszűnik az ország egyik legkedveltebb befektetési és spórolási formája, a lakástakarék-pénztár (ltp) állami támogatása. A kormány a bankok "extraprofitjára" hivatkozva szántja be, de tényleg annyira sokat kerestek? Kiválthatják a kormány által preferált takarékoskodási módok az ltp-t? Kell-e tartanunk attól, hogy az érvényes szerződésünkkel sem kapjuk meg a pénzt? Mi lesz a társasházak felújítási alapjával? Összeszedtük, mi volt ez az egész és mi következik ezután.

 Miért siránkoznak ennyien, tényleg ennyire jó befektetés volt? 

Röviden: igen, legalábbis azoknak mindenképp, akiknek nem volt egyben sok pénze és 4-5 évre kerestek kockázatmentes, jó megtérülést. A lakás-takarékpénztár az egyik legnépszerűbb megtakarítási forma volt Magyarországon, a Bankráció szerint a magyar lakosság közel 13 százalékának már van ilyen szerződése. Érthető, hogy így alakult, hiszen ilyen kedvező konstrukcióval nincs nagyon más befektetés a magyar piacon, pláne az utóbbi évek nyomott kamatkörnyezetében tűnt kecsegetőnek.

Ehhez a megtakarítási formához nem kell, hogy az embernek milliói legyenek már a bankban, havonta kis összegeket (maximum 20 ezer forintot) kell befizetni. A négyéves futamidejű lakás-takarékszerződéseknek 10,28-12,54 százalék közötti a hozama.

A magas hozam szinte teljes egészében a most megszűnő állami támogatásnak köszönhető. A magyar állam 30 százalékot, évente maximum 72 ezer forintot tett hozzá minden szerződő saját megtakarításához.

Ez kiemelkedően magas támogatás, Európa más országaiban 8-18 százalékot dob az állam a hasonló konstrukciókban. Éppen ezért hozzáértők szerint már évek óta számítani lehetett arra, hogy a kormány csökkenteni fogja az állami támogatás mértékét, szó volt például arról, hogy lejjebb szállítják a támogatási arányt és feljebb viszik a havonta befizethető összeg maximumát, hogy a teljes megtakarítás nagyobb részét fizesse az ügyfél. Ehelyett végül egyik napról a másikra megszüntették az állami szerepvállalást, amire azért nem számított senki.

De a bankoknak érte csak meg igazán, nem igaz? Úgy hallottam, rommá keresték magukat az adófizetők pénzén.

A lakástakarékokat kivégző módosító beterjesztője, a fideszes Bánki Erik azt írta a javaslat indokolásában, hogy az ezzel foglalkozó pénzintézetek "extraprofitra" tettek szert az ltp-konstrukció segítségével. Bánki 60 milliárd forintra becsülte a bankok által 2010 óta az ltp-kből bezsebelt hasznot, ami a céginformációs rendszerekben elérhető eredménykimutatások adatai szerint nem áll messze a valóságtól:

a két legnagyobb szereplő, az OTP és a Fundamenta lakás-takarékpénztárak nyeresége az elmúlt 10 év folyamán együttesen meghaladja a 90 milliárd forintot.

(Kettejük közül a Fundamenta lett mostanra a nagyobb hal ezen a piacon, több mint 58 milliárdos eredménnyel a vonatkozó időszakban.) Az említett 90 milliárd forint adózás előtti eredmény, tehát még lejön belőle a nyereségadó, vagyis ebből nagyjából 10-15 milliárd forint közötti összeg vándorolhatott vissza az államkasszába. 

Az ltp tehát láthatóan jó üzlet volt a bankoknak is, ez nem vitás, kérdés, hogy

miből jött össze a bankoknak ez a profit, és mennyire jogosan rágott be az állam a konstrukcióra?

Az lakás-takarékpénztáras cégek nyeresége alapvetően az összegyűjtött pénz kihitelezésével (vagy állampapírban tartásával) keresett pénz mínusz a kifizetett betéti kamatok és az értékesítőknek kifizetett jutalék és más költségek.

Ez egy hosszú távú üzletág: minden ltp eleinte masszívan veszteséges és a tulajdonosoknak tőkeemelésekkel kellett tőkét betenni, de amíg a Fundamenta és az OTP már évek óta elérték a nyereségességet, az Erste és az Aegon még felhalmozási szakaszban vannak. Ez azt jelenti, hogy a betétekre már kamatot és az értékesítőknek jutalékot fizetnek, de még nincs hitelezés és nincs megfelelő üzemméret.

A korrekt matek egy hosszabb futamidőt néz, az elejétől a kifutásig, mert akik ma nagyon nyereségesek, azoknak is sokáig kellett sok pénzt beletolni. A legfontosabb költség a tanácsadók jutaléka, mert az ltp-knél szükséges a személyes eladás, át kell beszélni, hogy mi a lakáscél, mi a felhalmozási, megtakarítási időhorizont, a termék ugyanis egyszerre sztenderd, de egyszerre testre szabott is, a személyes eladás pedig nem olcsó.

Fontos, hogy az állami támogatást csak az ügyfél veheti igénybe, vagyis a bankok közvetlenül nem gazdagodhattak az ltp-ken lévő állami juttatásokból,

de természetesen az igaz, hogy mivel az ügyfél látta a magas állami támogatást, könnyebb szívvel fizette meg az adott esetben magasabb szerződéskötési vagy az éves díjakat. Ezek pedig már a bank nyereségét növelték.

Amúgy a modell arról szól, hogy az ltp viszonylag olcsó forrásköltséggel gyűjt pénzt, mert a betétekre alacsony kamatot fizet, de cserébe a futamidő lejártával az összegyűjtött pénzzel együtt felvehető hitelek kamata is alacsony. A konstrukció önfinanszírozó, kevés pénzt kapsz, de jogosult leszel olcsó hitelt kapni. Amilyen kamatmarzs ebből kijön, az nagyjából ugyanaz a százalék, mint az MNB által támogatott fogyasztóbarát jelzáloghitelezés marzsa.

Ha az államot mindennek ellenére a bankok által realizált profit nagysága zavarta, akkor akár olyan új szabályozással is próbálkozhattak volna, ami valamiképpen az ügyfelektől beszedhető díjra vonatkozna (ehhez hasonló megoldás nem lenne idegen a Fidesztől), ám nem ezt tették, hanem egyből beszántották az egészet. 

Mennyiben váltja ki az ltp-t a csok? 

A kormány most azt szeretné, ha az ltp-zés helyett másfajta lakáselőtakarékosságban illetve lakástámogatásban gondolkodnának az emberek. A törvénymódosító indoklásában külön kiemelték a gyermekes családok lakáshoz jutását segítő csokot, mint amit bővíteni szeretnének a lakástakarék helyett. A csokra eddig is rengeteg pénzt áldozott az állam. Az idei évre 100,9 milliárd forint volt betervezve erre a célra, de ha az eddig az ltp-kre szánt évi több tízmilliárd forintot (Bánki Erik azt írta, idén 70 milliárdot vitt el) is a csok alá rendelik, az jelentősen megnöveli majd a keretösszeget. Kérdés, hogy lenne-e annyi jelentkező, aki ezt felszívná, vagy az összegek megnövelésén gondolkodik a kormány.

Probléma azonban a csok vs. lakástakarék szembeállításával és a csok favorizálásával, hogy a két konstrukció teljesen más élethelyzetekre ad választ. A csok semmilyen megoldást nem kínál olyanoknak, akik

  • nem vállalnak gyereket
  • van gyerekük, de már felnőtt
  • van gyerekük, de nem házasok vagy élettársak
  • egyedülállók
  • meglévő hitelükbe szeretnének állami segítséggel "betörleszteni"
  • csak felújítanának
  • nincs meg az önrészük a lakáshitelhez (ezt ugyanis nem minden banknál váltja ki a csok).

A pontok közül külön érdemes kiemelni a felújítást, ugyanis nagyon sokan - az OTP adatai szerint az ügyfelek 74 százaléka - erre használták az lakástakarékban megtakarított pénzt, amire nagy szükség is volt, mert a magyarországi lakásállomány kifejezetten korszerűtlen, legalább 200 ezer lakást kellene felújítani jelen állapotok szerint. 

Ráadásul a csok is akkor a legnagyobb biznisz, ha egy családnak legalább 3 gyermeke van és új lakást vesz vagy épít, ilyenkor jár ugyanis a 10+10 millió forint. De például ha valakinek mondjuk csak 2 gyermeke van (nem is szeretne többet vállalni) és használt ingatlant venne, akkor összesen 1,43 millió forint támogatást kap, ehhez pedig bizony elég jól jönne kiegészítésképpen egy-két lakástakarék. A kormány tehát hiába szeretné a csok felé terelni az embereket a lakáskasszák felől, jelentős számú ember létezik - még a családosok között is -, akiknek nem alternatíva csokot felvenni ltp-s gyűjtés helyett.

Na és a nok? 

A Nemzeti Otthonteremtési Közösségek nevű rendszer Rogán Antal ötlete nyomán indult alig több mint egy éve, és úgy tudjuk, nem túl népszerű megtakarítási konstrukcióról van szó. Összesen egy közösség, a Central indult el az eddig pár száz fővel, bár a csoport azt állítja, hamarosan új közösséget indítanak.

A nokról is elmondható, hogy nem fedi le tökéletesen azt az igényt, ami az ltp-t életre hívta. A konstrukció alapvetően a jómódú embereknek érheti meg inkább, mert a lakáslottós működési modellel nem kiszámítható, mikor jutunk lakáshoz. Aki nem szorul rá, hogy ezt be tudja biztosítani, annak megérheti, hiszen bármikor jól jön majd a jövőben egy befektetésként hasznosítható lakás, de ez a megoldás borítékolhatóan nem igazán lesz a lakástakarékok célközönségének új kedvence. Az MNB is készített egy jó összefoglaló táblázatot a két termék különbségéről.

kattintson az ltp-t és a nok-ot összehasonlító táblázathoz

   A lakástakarékpénztári (LTP) és a nemzeti otthonteremtési közösségi (NOK) megtakarítási formák összehasonlítása
    LTP NOK 
     Általános rövid jellemzés
 Intézmény jogállása  Szakosított hitelintézet Sajátos vagyonközösség 
 Minimális saját tőke  Legalább 2 milliárd forint, továbbá hitelintézeti szavatolótőke szabályok által meghatározott tőke  100 millió forint a szervezőnél, valamint tartalékképzési kötelezettség
 Működés jellege  Folyamatosan létesít új ügyfél jogviszonyokat Egyedi közösségek szervezése minimum 120 taggal 
 Az intézmény élettartama  Folyamatosan működik, határozatlan időre jön létre A közösségek zártak, a vagyonközösségek megszűnéséig - 10-15 évig működnek 
 Ügyfélbefizetés jellege  Betételhelyezés Tagi befizetés (nem minősül betételhelyezésnek) 
 Betétre vonatkozó garanciák  Betétvédelem az Országos Betétbiztosítási Alap által Nem esik betétbiztosítás, befektetés védelem alá 
 Az ügyfél javára történő folyósítás jellege  Lakáscélú kölcsön Megelőlegezett tagi befizetés 
 Vonatkozó jogszabályok, jogi előírások EU-s jogi aktusok és hazai jogszabályok: Ptk., Hpt., Ltp. tv., MNB ajánlások, fogyasztóvédelmi, reklém, versenyjogi előírások NOK tv. és Kormányrendelet, Ptk. Jelzálog szabályai
 Ügyfélvédelem szabályai A hitelinzézetre kötelező szigorú előírások: ügyféltájékoztatás, elérhetőség, ügyfélvédelem, békéltetés NOK tv. és Kormányrendelet
 Menedzsmentre vonatkozó előírások Iskolai végzettség, pénzügyi tapasztalat, jó hírnév, magas kvalifikációs elvárások Iskolai végzettség, jó üzketi hírnév, fogyasztói csoport szervezésében szerzett tapasztalat
 Felhasználható lakáscélok Új és használt lakás vásárlása, építés, bővítés, közművesítés, felújítás, korszerűsítés Új lakás vásárlása
 Egyedi szerződés összege Néhány 100 ezer forinttól 8 millió forintig Minimum 10 - maximum 40 millió forint
 Lehetséges futamidő Megtakarítási időszak minimum 4 év, hitellel kb. 18 év Minimum 10 - maximum 15 év
 Ügyfél szerződésmódosítás lehetősége Lényegében korlátlanul, rugalmasan, az ügyfél igényeihez igazodóan Rögzített értékre és időszakra kötik a szerződést, módosítás csak az összeg tekintetében, szigorú feltételek mellett lehetséges, jogszabályban meghatározott mértékig
 Az ügyfél befizetéseinek jogcíme Betét elhelyezése, hitel törlesztése Tagi előtakarékossági befizetés; megelőlegezett tagi befizetés visszafizetése
 Befizetések "hozama" és költsége Betéti és hitelkamat - előre rögzített és fix a futamidő alatt Nincs kamat, a szabad pénzeszközök hozama esetleges és nincs rá garancia, a befektetések költségeit a közösségnek kell megfizetnie
 Az ügyfél pénzhez jutásának időpontja A betét bármikor felvehető és áthidaló hitel is bármikor igényelhető Nagyrészt véletlenszerű, licit vagy sorsolás útján, a közösség működésének időtartama alatt (10-15 év), nemteljesítés esetén csak a közösség megszűnésekor
 Az ügyfél pénzének "biztonsága" Az LTP szakosított hitelintézetként a betétesek pénzéből szigorú adós- és fedezetminősítési szabályok mellett nyújt más ügyfeleknek lakáscélú hitelt A NOK szervezője a NOK kormányrendelet és saját szabályrendszere mentén dönti el, hogy kit vesz fel a közösségbe, illetve ki kap megelőlegezést
   Piaci áttekintés
 Működő intézmények száma Négy Még nem jött létre
 Intézmény mióta létezik?  1996.  Vélhetően 2016-ban jön létre
 Intézmény jelenlegi ügyfeleinek száma  Több mint 1 millió ügyfél  Még nem jött létre
 A 2015-ben teljesített lakásfinanszírozási volumen  Több mint 200 milliárd forint  Még nem jött létre
 Kockázatosság  Alacsony kockázatú, magas működési biztonságú modell 80 éves európai hagyományokkal Ismeretlen modell 
   Állami támogatás 
 Állami támogatás mértéke  Tárgyévi megtakarítás 30%-a, maximum évi 72 ezer forint. Törvényi garancia: az állami támogatás mértéke és összege a már megkötött szerződésekre nem módosítható  Az éves befizetés 30%-a, de maximum évi 300 ezer forint, amennyiben a közösséget létrehozó szervező megbízható szervezőnek minősül
 Támogatás folyosítása  Minden eltelt 12 hónapot követően az LTP igényli a betétes ügyfél javára. Az LTP elkülönített számlán kezeli  Amennyiben megbízható szervező hozza létre a közösséget a kiválasztás után a tagi befizetés megelőlegezésekor egy összegben, a kiválasztott ingatlan eladójának a közösség által
 Támogatás és megtakarítás összevonhatósága  Minden közeli hozzátartozó javára köthető LTP szerződés, amelyek adott lakáscélra összevonhatóak  Több szerződés felhasználása egy lakóingatlan vásárlására nem lehetséges
 Szerződés átruházás  A szerződés közeli hozzátartozó javára egyszerűen átruházható  A megtakarítás a szervező és a tag közötti egyedi megállapodás alapján átruházható, amennyiben az átvevő fél megfelel a közösség által támasztott fizetőképességi és egyéb feltételeknek

Meggondolhatja magát az állam, és dönthet úgy, hogy mégsem fizet a meglévő szerződésekre? Járhatnak úgy az ügyfelek, mint a magánnyugdíj-pénztárak államosításakor?

Sokan pánikolva vetették fel az ltp-k beszántása körüli kavarodásban, hogy mi van, ha a kormány egyszer csak úgy dönt: nem csak megszünteti a konstrukciót a jövőre nézve, hanem azoknak sem fizeti ki a támogatást, akiknek érvényes szerződésük van a múltból. Vadabb konteósok azt is felvetették, mi, van ha az egészre rátenné a mancsát az állam, mint a magánnyugdíjak esetében.

Az ilyen félelmek esetleg fellépő betétesi pánik lehetőségét egyéb kérdések mellett az ellenzéki képviselők is pedzegették a parlamentben kedden, ám fontos tudni, hogy az államnak ilyesmire törvényi lehetősége nincs és nem is lehet, amennyiben a jogállamot (vagy akár csak annak látszatát) fenn kívánják tartani.

Az ügyfeleknek érvényes szerződése van, amelyben az állam is kötelezettséget vállal a maga támogatási részének megfizetésére, ezt törvényes keretek között nem lehet semmiféle intézkedéssel utólag felülírni. A magánnyugdíjak államosítása pedig annyiban más eset, hogy ott az állami nyugdíjrendszer kiegészítéséül szolgáló nyugdíjcélú megtakarításokat vonták el és tették be az állami nyugdíjalapba, nem pedig valakinek a magán (teljesen más célú) megtakarítását vették ki a bankból. Rettegésre tehát valószínűleg semmi ok, a már meglévő érvényes szerződések a rögzített feltételekkel fognak leketyegni a futamidő végéig. Hosszabbítani viszont már nem lehet majd őket a hatályba lépést követően.

Mi lesz így a társasházak felújításával? 

Külön érdekes kérdés, mi lesz most a társasházakkal, amelyek szintén előszeretettel gyűjtöttek felújítási pénzt ltp-kbe, hogy ki tudják használni az állami támogatást. Megkérdeztük a Magyar Társasházkezelők Országos Szakmai Szövetségét, hány társasházat érinthet a mostani intézkedés, az szervezet elnöke, Kaplonyi György azt írta, nincs közvetlen adatuk, de becslésük szerint a társasházak 80-90 százaléka rendelkezik ltp-szerződéssel. Az MTOSzSz kezelésében lévő társasházaknál (közel 280 ház) kb. 95 százalékos az érintettség. 

Őket nyilván mind érzékenyen érintheti az állami támogatás elvonása. Mi azt tapasztaltuk, hogy a szakma fontosabb vezetői között sincsen abban egyetértés, hogy  a módosítás körüli nagy kapkodásban nem történt-e egyfajta törvénykezési malőr:

az 1996-os, de sokszor módosított ltp-törvény módosítójának elfogadása során ugyanis egy vélemény szerint, a módosítás nem utal egyértelműen a társasházi szerződések támogatásának megvonására.

Más iparági forrásaink szerint azonban ez nem így van, többen úgy értelmezték, már a mostani szövegezés is vonatkozik a társasházakra, csak kicsit bonyolult a hivatkozások rendszere. Tényleg nagyon úgy tűnik, hogy a jogalkotói szándék az volt, hogy minden jövőbeli állami támogatás szűnjön meg. A parlamenti vitában legalábbis senki nem mondta, hogy kedves társasházak, nyugalom, veletek nincs változás.

A lényegen valószínűleg nem változtat, hogy jogilag teljesen rendben van-e az aktuálisan megszavazott szöveg; ha a jogalkotói szándék a társasházaktól is el akarja venni a lehetőséget - márpedig az indoklás alapján nehezen elképzelhető, hogy ne akarná -, akkor egy később módosítóval még javíthatnak a szövegen. Tehát a legjobb, ha a társasházak sem reménykednek abban, hogy megússzák, és újragondolják takarékoskodási stratégiájukat. 

És ha már a hibáknál tartunk, egyik forrásunk szerint hasonló probléma a szöveggel, hogy amennyiben valaki hosszabbítja a futamidőt, arra már nem kap támogatást, de azzal az esettel már nem foglalkoznak, ha valaki megemeli a szerződéses összeget. Vagyis ma úgy tűnik, hogy így még növelhető a támogatás. Ha a jogalkotó a futamidő hosszabbítását ki akarta zárni, akkor nyilván az összeg emelését is kizárja, de mégsem ez történt.

Akkor most végleg vége a lakástakarék-pénztáraknak?

Érdekes kérdés, mivel az ltp-kre egy teljes banki iparág épült sok szereplővel, amit most egyik napról a másikra halálosnak tűnő csapással sújtottak. Az egész konstrukció lényege a nagyon kedvező állami támogatás volt, egyelőre nem világos, van-e bármiféle jövője az ltp-nek enélkül.

Iparági forrásaink azt mondták sok munka lesz még a meglevő szerződésekkel, mert bár a megkötésnél alig van feladat, a lejáratnál sok van. Most még mindenki az értékesítési hajrával foglalkozik, utána majd le kell ülni és megnézni, hogy ez az értékesítési modell, ez a termék működhet-e támogatás nélkül - erre még senkinek sincs válasza. A működését teljes egészében az ltp-kre építő Fundamenta mindenesetre kedden bizakodóan jelezte, hogy állami segítség híján is maradnak a lakástakarékok.

Borítókép: Bődey János / Index

Köszönjük, hogy minket olvasol minden nap!

Ha szeretnél még sokáig sok ilyen, vagy még jobb cikket olvasni az Indexen, ha szeretnéd, ha még lenne független, nagy elérésű sajtó Magyarországon, amit vidéken és a határon túl is olvasnak, akkor támogasd az Indexet!

Tudj meg többet az Index támogatói kampányáról!

Milyen rendszerességgel szeretnél támogatni minket?

Mekkora összeget tudsz erre szánni?

Mekkora összeget tudsz erre szánni?