Bécsben olcsóbb lakást bérelni, mint Budapesten

Az elmúlt három évben Magyarországon nőttek a legjobban a lakásárak Európában, de ez az emelkedés nálunk nagyon belassult 2018 végére – áll a Deloitte új, az európai lakóingatlanok piacáról szóló tanulmányában. Ebben az egész EU-t nézték, de néhány országot kiemelten vizsgáltak, köztük Magyarországot is.

Mondjuk mindenhol emelkedtek a lakóingatlanok árai 2015 óta, kivéve Olaszországban, ahol a 2008-as válság óta kitartóan csökkennek az árak. 2015-2019 közt egyébként Magyarországon, Csehországban, Lettországban és Portugáliában az európai átlag több mint kétszeresével nőttek az árak.

Megnézték azt is, hogy az átlagos éves bruttó fizetésből mennyi ideig kéne dolgoznia egy helyinek ahhoz, hogy egy normálisnak mondható, 70 négyzetméteres új lakást megvehessen. Nos 

amivel drágának számítunk, de nem vagyunk a top ötben Európában. 

Egy átlagos csehnek több mint 11 évet kell dolgoznia egy ilyen lakáshoz, egy átlagos britnek pedig több mint kilencet. A régiónkból Horvátországban és Lengyelországban is jobban elszálltak az ingatlanárak a keresetekhez képest. 

A legjobb helyzetben Portugália van az EU-ban, ott kevesebb mint 4 évnyi átlagkeresetnyi megtakarítás is elég egy ilyen új lakáshoz. Ráadásul ezek bruttó bérek, nettó béreket nézve még jobban állnának a portugálok hozzánk képest. 

Nálunk 2015 óta reálértelemben 16 százalékkal emelkedtek az új építésű házak árai, a régi házaké pedig ennél is jobban, 23 százalékkal. Budapesten 2018-ban egy új lakás átlagosan 1853 eurós (mai áron nagyjából 604 ezer forintos) négyzetméteráron cserélt gazdát, Debrecenben ez csak 1100 euró (360 ezer forint) volt, Győrben 1195 euró (390 ezer forint).  

2018-ban  a 46 város közül a legnagyobb drágulást Ostravában (30,3 százalék) és Barcelonában (29,7 százalék) mértek. A fővárosok közül Prága drágult a legnagyobb mértékben: több mint 22 százalékkal. Budapesten 12,8 százalékos áremelkedést mértek, ami a cseh, a francia és portugál főváros után a negyedik legmagasabb emelkedés volt Európában

– tette hozzá Kohári Gábor, a Deloitte szakértője. Nálunk a drágulást az is fűti, hogy egyre durvább direkt állami transzferekkel toljuk egy kedvezményezett csoport újlakás-vásárlását. 

A bérlés inkább Budapesten drága

A kiválasztott országokból számos nagyobb várost is megnéztek, aszerint is, hogy mennyiért lehet ott átlagosan lakást bérelni. Négyzetméterenkénti 10,5 eurós (nagyjából 3425 forintos) átlagos bérleti díjával Budapest a vizsgált 46 európai város közül a 17. legolcsóbb volt. Azt pedig valószínűleg mindenki sejtette, hogy a fővárosban nálunk lényegesen drágább venni vagy bérelni is, mint Győrben vagy Debrecenben. 

Utóbbi egyébként nem törvényszerű, Milánóban, Barcelonában vagy Münchenben drágább ingatlant venni, mint az országuk fővárosaiban. Ez nem feltétlenül igaz a bérleti árakra, itt Róma épp drágább, mint Milánó. Németországban egyébként Berlin híresen olcsó, azt sejthetjük, hogy ott a hosszabb távú bérleti szerződések tartják alacsonyabban az átlagos bérleti árakat. Ahogy más városoknál sem árt figyelembe venni azt sem, hogy sok helyen egy betoppanó külföldi érdemben más bérleti árakkal találkozhat, mint mondjuk egy szegényebb helyi állampolgár. 

De az is látszik, hogy például egy portugál a nettó átlagbéréből könnyebben jutott lakáshoz 2018-ban Lisszabonban, mint egy magyar Budapesten. Ez árnyalhatja a témában korábban megjelent, numbeo.com-ról származó 2019 eleji adatokat. 

Bénábbak az építőcégeink

Hosszú távon az oldja meg a biztosan lakásproblémákat, ha épülnek még lakások. Ebben nem nyilatkozik túl kedvezően a jelentés Magyarországról, szerintük "számos tényező dolgozik az egészséges lakáskínálati fellendülés ellen", az erős itthoni kereslet ellenére. 

Több okot ki is emelnek, amiért az építőcégek nálunk nem tudnak lépést tartani a hazai kereslettel: 

• munkaerőhiány
• építőipari kapacitáshiány
• és az építőiparunk alacsony termelékenysége és korszerű technológiák hiánya. 

Itt kár túlságosan kipécézni az építőipari cégeket, Magyarországon eleve alacsony a termelékenység, és az elmúlt évtizedben is lassabban nőtt, mint a régiós versenytársainknál. Erről egyébként például itt olvashat bővebben. 

Európai összevetésben nem is épülnek őrült tempóban nálunk a lakások, ezt mutatja az alábbi ábra.

És eleve nincs is olyan sok létező lakás nálunk.

Az ingatlanpiac egyébként a nagyobb helyeken pezseg Magyarországon, az összes tranzakció csaknem felét adták a budapesti és a megyeszékhelyi adásvételek. Budapest hat kerülete (különösen a VIII. a IX. és a XIII.) és tíz vidéki város felelős az összes megépült új lakás feléért. 

Drága volt a banki jelzáloghitel

A tanácsadócég külön kiemelte, hogy a fókuszban lévő országok közül Magyarországon volt a legdrágább a jelzáloghitel. Amíg szerencsésebb nyugati társaink 2 százalékos kamat alatt vehettek fel hosszú távú jelzáloghiteleket, nekünk átlagosan ennek jóval több mint a duplájába kerültek. Ha a lakáshitelek kamata tud tartósan csökkenni, akkor itt jó eséllyel komoly növekedésre számíthatunk a hitelek állományában. 

A lakás célú jelzáloghiteleknek a szabadon felhasználható jövedelemhez mért aránya hazánkban 20 százalék, ami a legalacsonyabb egész Európában. Ebből a szempontból még a dinamikus árnövekedés ellenére sem tekinthettük 2018-ban túlfűtöttnek a hazai lakóingatlan-piacot. Ezzel szemben két nyugat-európai országban, Hollandiában és Dániában a jelzáloghitelek volumene az éves szabadon felhasználható jövedelmek összegét is jelentősen meghaladják (193 százalék, illetve 173 százalék). A lakásárak túlzott emelkedése már több európai országban kockázatot jelent, mivel az utóbbi évek tartós emelkedésével már meghaladják a makrogazdasági környezet alapján elfogadható szintet

– emelte ki Kohári.     

Az EU-nak egyébként kisebb növekedési sebességet jósol a Deloitte, mint a válság előtti időszakban. Míg 1998-2007 közt 2,6 százalékos átlagos növekedési ütemet értünk el GDP-ben mérve, a következő évekre 1,5-2 százalékot várnak.