Edit
9 °C
26 °C
Index - In English In English Eng

Izomból tökön rúgta magát Ferencváros

20190716 131018
2019.09.10. 07:35

Hatalmas üres telek áll Ferencváros egyik legfelfutóbb részén, a Balázs Béla utca 24–28.-on. Nemrég került magánkézbe, most kezdték hirdetni az oda építendő nagy, nyolcszintes lakópark lakásait. Izgalmas végigkövetni, hogy ez hogyan jött létre, hiszen kívülről úgy tűnik, mintha az önkormányzat mindent megtett volna, hogy megszívassa magát ezzel a privatizációval.

Az ingatlanjait egyébként is dinamikusan értékesítő IX. kerületi önkormányzat 2015 őszén úgy gondolta, hogy eladná a Balázs Béla utca 24–28. közötti hatalmas blokkot. Az ingatlanokon rosszabb állapotú, de szép, alacsony bérházak sorakoztak, amiket a kerületi szabályozási terv védendő értéknek javasolt (a Fiatal Műemlékvédők Egyesületének képein még látszik a legtöbb homlokzat).

Pont elég rossz a piaci helyzet

Az önkormányzat ennek ellenére inkább el akarta bontatni a házakat és eladni ezeket a telkeket. Ami teljességgel a saját döntési hatáskörük – ha teljesen új házakat akartak oda, megtehették. Ehhez 2015. november végére értékbecsléseket készítettek az ingatlanokra, a két külön értékbecslőjük 424 millió és 465 millió forintra értékelte a telkeket (bontás után). Úgy már csak 114 és 160 millió forintos árat kalkuláltak a telkekre, ha a vevő kötelezettsége a bontás.

Az értékbecslők nem voltak kiemelkedően jó véleménnyel a piaci helyzetről.

Jelenleg a válsághelyzet miatt jelentősen csökkent a kereslet

 – írja le együk például arról, hogy miért használ korrekciókat.

Piaci helyzet leírása az egyik értékbecslésnél.
Piaci helyzet leírása az egyik értékbecslésnél.

Ez már önmagában is meglepő, mert 2014 elejétől 2016 első negyedévéig több mint 50 százalékot emelkedtek a budapesti lakásárak az MNB szerint. Ezért a helyzetet mások épp ingatlanpiaci boomnak írták le. Egy későbbi interjújában például maga Bácskai János polgármester is úgy látta, hogy „2015-ben bekövetkezett az ingatlanboom”.

Ahogy az is furcsa, hogy ha hittek is az ezek szerint kevésbé rátermett értékbecslőiknek, akkor minek akarták mindenképp eladni a gyenge piaci környezetben az ingatlant. Az önkormányzat elég gazdag volt 2015-ben, 18,5 milliárd forintos éves bevételükhöz kevesebb mint 15 milliárd kiadás társult (letölthető táblázat, 1.a.melléklet). Ömlött a pénz, több mint 3,5 milliárd forint maradványuk (ez olyasmi, mint a profit) keletkezett, a legkevésbé se voltak rászorulva a gyors privatizációra.

Az se feltűnő, ha ötödére esik az áfa

December 10-én mindenesetre határozott a képviselő-testület arról, hogy egyfordulós pályázatban, legalább 325 millió forintért egyben eladják ezeket a telkeket. Itt csak azért fontos a pontos dátum, mert egy nappal korábban már bejelentette a Nemzetgazdasági Minisztérium, hogy csökkentené a lakásépítés áfáját, december 13-án pedig már Orbán Viktor mondta be, hogy 27 százalék helyett 5 százalék lesz a lakásépítés áfája. Az új szabályt gyorsan el is fogadták.

Nem kell ingatlangurunak lenni ahhoz, hogy rájöjjünk, a fentiektől jelentősen megváltozik a piaci környezet. Ha sokkal alacsonyabb lesz az áfa, akkor például jóval többet fognak érni azok a területek, ahova új lakásokat lehet építeni. Valamiért azonban az önkormányzat nem kért új értékbecslést, ők a régi, 27 százalékos áfával számolt értékek mellett akarták eladni ezt telket. Azt sejthetjük, hogy emiatt szükségtelenül hátrányosabb helyzetbe hozták a kerületet.

És a helyi szabályozást is mellérakják

Ezzel párhuzamosan 2016 januárjának végén a Városfejlesztési Bizottság (VVBK) úgy döntött, hogy támogatja az érintett terület (Középső Ferencváros: Ferenc körút – Üllői út – Haller utca – Mester utca által határolt terület) Kerületi Építési Szabályzatának (KÉSZ) elkészítését. Ez azért érdekes, mert leegyszerűsítve ez szabja meg, hogy nagyjából hova mit lehet építeni. Márciusban már bizonyos előzetes stratégiai döntéseket is meghoztak. Mindez az időrend miatt érdekes itt, később még fontos szerepe lesz.

Ismert szereplő

A Cordia a budapesti ingatlanpiac egyik legnagyobb szereplője, ismerős lehet onnan, hogy ők Budapest egyik legnagyobb átalakítói. De a nevük az Indexen még az egyik letelepedési kötvényes forgalmazóval készült interjúban is előkerült, az Innozone Holding tulajdonosa mesélte, hogy évi ötven kötvényest vittek hozzájuk.

Végül áprilisban kiírták a pályázatot a telkekre, és a májusban lezárult pályázat ránézésre elfogadhatóan is sikerült: négy szereplő pályázott érvényesen, mindenki bőven a minimálár fölött volt. Egy furcsaság viszont itt is volt, a győztes Cordia 576 milliójával több mint százmillióval ígért rá a második helyezettre. Ez a különbség azért szokatlanabb, hiszen minden szereplő nagyjából ugyanazzal számolhatott a területen: az érvényes KÉSZ alapján legfeljebb négyszintes lakóingatlant felhúzni, amit aztán eladhat.

Fél évvel később, novemberben azonban megváltozott ez az építési szabályzat, a KÉSZ, amit Jancsó Andrea momentumos képviselőjelölt mutatott be korábban. Ez azért fontos, mert itt tömbönként változtatták a lehetséges beépítési értékeket. A levezetésében pedig az látszik, hogy a kérdéses tömbnél hatalmasat szakított a Cordia, hiszen az új szabályozás szerint négy szint helyett már nyolcat építhet. (Itt tudja megnézni, az LN-1/IX-R/28 tömbben a meglévő 2,15-ös és a korábban tervezett 2,18-as szintterületi mutató helyett ez új beépítés esetére felcsúszott 5,5-re).

Nem egyértelmű, hogy miért csinál ilyet magával egy önkormányzat. Ha 4 szint helyett a dupláját lehet felhúzni, akkor lényegesen többet ér a telek. Az új lakások a környéken 825 ezer forint körüli négyzetméteráron mennek el. A Kilencben az élet blog kért a telkekre egy értékbecslőtől számítást és írásbeli szakvéleményt, eszerint több mint 1,23 milliárdot ér a terület. Külön nyugtalanító, hogy a blog szerkesztője, Borbás Gabriella elmondása szerint heteken át tartó keresés után egész Budapesten nem talált olyan értékbecslőt, aki miután megtudta, hogy melyik telekről van szó, névvel vállalta volna az értékbecslést.

Ez az 1,23 milliárd persze a mostani becsült ár, nem a 2015-ös vagy 2016-os, de az értékkülönbség még így is aránytalannak tűnik, azzal biztosan nem túlzunk, hogy több százmillió forintot bukott végül az önkormányzat csak azért, mert a legjobb esetben is fájóan nem figyelt oda.

Az építési szabályzat átalakításában Szűcs Balázs kerületi főépítész, korábbi fideszes önkormányzati képviselő a kulcsszereplő. Ő valamennyire biztosan ismerte már a szabályváltoztatás előtt is a Cordia terveit, ugyanis egy szeptemberi bizottsági ülésen arról beszélt, hogy a Cordia elképzelései alapján ott kiszélesítenék az utcaszakaszt. Megkerestem az ügyet borító Jancsó képviselőt is, aki szerint a KÉSZ átalakításának ügyeit rendszeresen Szűcs Balázs terjesztette elő a polgármester megbízásából. 

Szűcs ugyanitt az új építési szabályokat a Fővárosi Rendezési Terv új paramétereivel indokolta, de mintha pont szembementek volna a fővárosi szintű szándékkal. A 2016-os rendezési terv 2,5-ös beépítési sűrűséget mutat a Balázs Béla utcának, a „Területek fejlesztési potenciálja (a beépítési sűrűség lehetséges növekménye)” térképen pedig 0,1–0,25, azaz nagyon alacsony plusz beépítési potenciált jelez. Az is igaz persze, hogy ad lehetőséget a kerületeknek egyéni esetekben ettől eltérni.

Az ügyben augusztus 5-én megkérdeztem Szűcs Balázs főépítészt és az önkormányzatot, hogy miért így csinálták a privatizációt. Majdnem egy hónapnyi időpontkérés, kérlelés, halasztgatás után az önkormányzat végül augusztus végén bejelentette, hogy a kérdéseimre tulajdonképpen legkorábban október végén tudnak válaszolni. Ha akkor válaszolnak, közreadjuk azt is.

Abszurd folyamat volt kérdezni

A önkormányzat honlapja szerint előzetes egyeztetés után lehet beszélni a főépítésszel, de erre mégse volt lehetőség, Szűcs Balázs a sajtósukhoz és a Vagyonkezelési Irodához irányított augusztus ötödikén.  Még aznap megkerestem őket is, a sajtós arra kért, hogy írásban küldjem el a kérdéseimet. Én viszont azt kértem, hogy ha van rá mód, akkor élőben vagy telefonon kérdezhessek, mert nagyon sok kérdés merül fel, sokkal egyszerűbben el tudnák magyarázni, és nekem se kell több tucat lehetséges tisztázó kérdést feltennem.  Másnap megkérdezték, hogy héten melyik nap lenne megfelelő nekem bemenni, megírtam nekik, hogy bármelyik nap jó. 

Harmadnap kiderült, hogy mégse kérdezhetek élőben, mert az egyik nem megnevezett válaszadó augusztus 22-ig szabadságon van. A többiekkel addig nem beszélhettem. Augusztus 8-án azt ajánlották fel, hogy írásban kérdezhetek, és esetleg utána beszélhetek érintettekkel, de kérnek 15 napot az írásos válaszadásra is. Augusztus 12-én ezért elküldtem kilenc részletes kérdést. 

Ezekre augusztus 28-án végül ez érkezett:

„Tisztelt Szalai Bálint!

Azt az információt kaptam, hogy legkorábban október végén tudunk válaszolni.

Megértését köszönöm.”

Frissítés: Bár cikkünk a kerület megkérdőjelezhető értékbecsléséről és eljárásáról szólt, megjelenése után reagált a Cordia is. Hangsúlyozták, hogy ők másik három szereplővel versenyben, a kerület értékbecslésénél 80 százalékkal magasabb áron nyertek, ahogy írtuk is, 100 millióval ígértek a második legjobb ajánlat fölé. (Ez ráerősít cikkünk állítására, miszerint a kerület értékbecslése az eladás pillanatában erősen elavult volt.) A Cordia ugyanakkor vitatja a cikkünkben bemutatott független értékbecslés szakmai megalapozottságát és azt is hangsúlyozza, hogy az ajánlattevéskor a pályázók számára már ismert volt, hogy változni fog a kerületi építési szabályzat, ennek keretei is ismertek voltak. (Erről azt írtuk feljebb, hogy bár nem volt kizárható, hogy ezen telkek szabályozása változhat, az semmilyen nyilvános dokumentumból nem volt kiolvasható, hogy négy helyett nyolc szintet jelent majd.) Azt is külön megjegyzik, hogy az 5 százalékos áfás határidőből végül kicsúsztak, bár az ajánlattételkor még ezzel számoltak.