Budapest véget vethet az Airbnb-biznisz aranykorának

Éveken át szinte teljesen kontrollálatlanul burjánzott, de most rövid úton fenekestül felfordulhat a rövid távú lakáskiadás budapesti piaca. Az új keletű szabályozási terv részletei egyelőre nem ismertek, de a legfrissebb mondás a kormány részéről az, hogy törvényjavaslat készül, amely ezen a területen „teljes szabadságot adna az önkormányzatoknak”. Vagyis a városok, kerületek maguk dönthetnének arról, milyen feltételekkel teszik lehetővé a lakások rövid távra kiadását.

Vége a pesti Airbnb aranykorának?

A csütörtöki kormányinfó előtt az ágazati szereplők már szabályosan temették a rövid távú lakáskiadást, a szállodaszövetség javaslata ugyanis – amely lapértesülések szerint átment a gazdaságvédelmi operatív törzsön – radikálisan megnyirbálta volna a legális piacot.

Az évi 120 napos maximum az érintettek (a Magyar Apartman Kiadók Egyesülete és a Felelős Szálláskiadók Szövetsége) szerint gyakorlatilag egyenlő az Airbnb-modell kinyírásával, ugyanis ennyi idő alatt aligha lehet a hosszú távra kiadással egyenértékű hasznot kitermelni, az pedig nem életszerű, hogy valaki a szezonon kívül nyolc hónapra ki tudja adni a lakását. Aztán Gulyás Gergely csütörtöki bejelentése, miszerint ez ebben a formában lekerült az asztalról, és az önkormányzatoké lesz a terep szigorításban, kissé lehűtötte a kedélyeket.

Ez kedvezőbb forgatókönyvnek tűnik az iparág számára a korábban nyilvánosságra került, a rövid távú kiadást fűnyíróelvszerűen évi 120 vendégéjszakában maximáló tervezetnél. Ugyanakkor az airbnb-sek nem dőlhetnek nyugodtan hátra, mert az önkormányzatoknak adott biankó csekk így is

– legalábbis erre következtethetünk a főváros friss állásfoglalásából és a kerületek válaszaiból, amelyeket megkereséseinkre küldtek. Örülhetnek viszont a szállodások, a bérelt lakásban élők és az airbnb-s lakások szomszédai – már ha sikerül egyáltalán hatékonyan betartatni az új szabályokat, külföldi példák alapján ugyanis ez nem annyira egyszerű menet.

De hogyan merült fel egyáltalán ilyen drasztikus lépés az apartmanpiacon? Mivel a turisztikai szektorban elég feltűnő a kormányközeli vállalkozók térnyerése, sokan kizárólag a NER-es szállodalobbi nyomulásának tudták be a korlátozás ötletét, de a valóság ennél árnyaltabb lehet, amit az is mutat, hogy

a rövid távú lakáskiadás terepe évek óta kibékíthetetlen érdekellentétekkel terhelt aknamező, amelyen nehéz az összes érintett szereplő számára elfogadható kompromisszumot kialakítani.

Kiadó plusz szobától a lakásháborúig

A lakások apartmanként történő hasznosítását a San Franciscó-i székhelyű Airbnb forradalmasította 2008-ban, a cég azóta is dominálja az ágazatot, neve a rövid távra kiadó lakások szinonimájává vált a köznyelvben. (Bár nem egyedüli szereplő, kisebb súllyal jelen van még a piacon a Booking.com és a Vrbo.) Az eredeti koncepció az volt, hogy az emberek a lakásuk egy-egy kihasználatlan szobáját vagy – ha ők maguk elutaznak – akár az egész lakást adják bérbe turistáknak.

A zsebpénzért szobakiadás és a saját lakás alkalmi hasznosítása arányaiban visszaszorult, a világ nagyvárosaiban elszaporodtak a rövid távra kiadó teljes lakások. Az üzemeltetői kör is koncentrálódott, megjelentek a professzionális lakáskiadók, akik egy csomó lakást futtatva már teljes egészében a városi apartmanozásból élnek, külön cégek jöttek létre magánemberek rövid távra kiadó lakásainak menedzselésére, a felkapott célpontok belvárosaiban egész bérházak alakultak át pár év alatt gyakorlatilag hotellé.

A világjárvány a teljes turisztikai iparral együtt az apartmanbizniszt is megtépázta, de a koronavírus előtti békeidőben brutális növekedéseket produkált a cég, 2018-ról 2019-re 40 százalékkal nőtt és meghaladta a 6 milliót a platformon meghirdetett szállások száma (ezek persze nem mind önálló lakások, vannak köztük apartmanházak, butikhotelek, hostelek és lakáson belüli kiadó szobák is).

Az Airbnb-modell megjelenése után éveken át nagyjából vadnyugati állapotok uralkodtak az apartmanpiacon, a szabályozók ugyanis nem tartották a lépést a robbanásszerű növekedéssel, így az iparág nagyrészt a szürkezónában, jelentősebb adók és kötelezettségek nélkül működhetett. De a folyamatnak lettek kárvallottjai is, így a 2010-es évek közepe óta egyre több városban próbálják szűkebb karámba terelni a rövid távú lakáskiadást, ez a folyamat ért be most Budapesten.

Sokan szívnak miatta

Az Airbnb és társai alapvetően háromféle érdeket szoktak sérteni:

• az államét, ha a lakáskiadók nem fizetnek adót;
• a szálláspiac hagyományos szereplőiét, ha az apartmanozás alulszabályozottsága miatt jutnak versenyelőnyhöz;
• és a népszerű turistacélpontok lakóiét változatos módokon.

Ebből a csomagból az adóztatás kezelhető talán a legkönnyebben, ha olyan kereteket alakítanak ki, amelyben a szállásadóknak nem túl bonyolult módon kell befizetniük egy számukra is méltányolható összeget. Magyarországon ezt olyannyira sikerült véghez vinni, hogy talán túlzóan is kedvező lett a rövid távú lakáskiadás adóterhe. Az apartmanozók akár három kiadó lakásig választhatják a tételes átalányadózást, ami évente szobánként mindössze 38,4 ezer forint adóterhet jelent, ezenfelül még az áfa nélküli bevételből számított 4 százaléknyi turizmusfejlesztési hozzájárulást, valamint 4 százalékos idegenforgalmi adót (és egyes kerületekben különadót, pl. építményadót) kell fizetniük az önkormányzatnak.

A kedvező adó a gazdaságfehérítésre jó hatással lehetett, a G7 úgy számolt, a Budapesten rövid távra hirdetett lakások mintegy háromnegyede legális, ugyanakkor az innen származó költségvetési bevétel szabad szemmel alig látható, nagyjából 300 millió forint. Az Airbnb-bérlések után az államnak áfabevétele is keletkezik, igaz, nem a teljes összegből (csak a jutalékból, így ez sem túl sok pénz), és elég trükkös módon: ott kell áfát fizetni, ahonnan foglalunk, tehát a bulinegyedben legénybúcsúzó franciák nem a magyar, hanem a hazai költségvetést gazdagítják.

A szállodások bögyében van

Keményebb dió a szállodások és az airbnb-zők közötti érdekellentétek menedzselése. A hagyományos hotelüzemeltetők joggal panaszkodnak arra, hogy

Az alul-ellenőrzöttségből ráadásul olyan esetek is kijöhetnek, mint például az orosz zongoraművész halála tavaly Budapesten, amelyet gázvisszaszivárgás okozott egy airbnb-s lakásban. A rövid távú lakáskiadók viszont azzal érvelhetnek, hogy az online platform minőségbiztosítási rendszere megfelelő garanciákat nyújt, és hogy alapvetően más modellben működnek, mint a hotelek, miért kellene akkor ugyanolyan kritériumoknak megfelelniük?

Ráadásul a kereslet nem állandó (a vírus előtt dinamikusan nőtt az egész világon), annak egy részét

Sőt, az apartmanos lobbi egyik kedvelt hivatkozási alapja egy kutatás, amely szerint a rövid távú lakásbérlésben utazó turisták 60 százaléka nem is menne el hotelba lakni, ha nem lehetne airbnb-zni egy városban; előbb választana másik úti célt. Ezekre az új típusú utazókra hivatkozva szoktak azzal is érvelni, hogy ha brutálisan visszavágják a turisták számára elérhető lakások számát, az megárthat a turizmusból élő összes többi szolgáltatónak is, komolyan károsítva a hazai GDP mintegy tizedét kitevő idegenforgalmat. 

Ugyanakkor az olyan léptékű turisztikai felívelést megélő célpontokban, mint amilyen Budapest is volt az elmúlt években, nem is feltétlenül éleződik ki a szállodás vs. apartmanos konfliktus: itt egészen tavalyig magas kihasználtsággal tudtak egymás mellett létezni a szállodák és a rövid távra kiadó lakások. Ennek ellenére a szállodaszövetség már többször bedobta az Airbnb-szigorítás igényét, de olyan messzire, mint a mostani alkalommal, még sosem jutott az ötlet, nyilván nem véletlenül: a drasztikus visszaesés közepette már nagyon nem mindegy, ki mekkora falatot kap a torta maradékából, ezért gőzerővel beindult a hotellobbi.

Jó ez, csak otthonra nem kéne

A helyi lakosság és az airbnb-zés viszonya még a fentieknél is sokkal terheltebb. A helyzet faramuci, mert ugyanazok az emberek, akik saját utazásaik során szeretik használni a rövid távú lakásbérlés lehetőségét, azt már egyáltalán nem szeretnék, ha az ő otthonuk környékén is elterjedne ez a modell. Az apartmanozás felfutásával városlakóként számos ponton szembekerülhetünk:

• Ha lakásunk van a belvárosban, akkor könnyen abban a helyzetben találhatjuk magukat, hogy a házunkban több lakást airbnb-znek a tulajok. Ha a vendégek zajosak vagy más módon zavaróak, alig vannak eszközeink fellépni velük vagy a lakástulajdonossal szemben. Ha nem a mi házunkban, csak a környéken van sok olcsó Airbnb, az is nagyon zavaró lehet, mert az ilyen szállásokat gyakran veszik ki buliturista-csoportok.
• Ha nincs lakásunk, de szeretnénk venni, akkor minden olyan jelenséget rossz szemmel nézünk, ami felfelé tolja az ingatlanok árát. A rövid távú kiadás professzionalizálódása márpedig pont ilyen, hiszen korlátozások nélkül, alacsony adóterhek mellett még legálisan is kimondottan jó megtérülést tudnak hozni a turistáknak kiadott lakások. Nem véletlenül áramlott a korábbi években rengeteg befektetői tőke az ingatlanpiacnak ebbe a szegmensébe, jócskán hozzájárulva a lakáspiaci árrobbanáshoz.
• Ha simán csak lakást bérlünk, akkor az Airbnb révén a turisták közvetlen vetélytársainkká válnak lakhatás terén. Ha a rövid távú kiadás anyagilag jobban megéri, mint a hosszú távú, akkor lakások ezreit viszik át a tulajdonosok az apartmanpiacra, szűkítve ezzel a sima albérletkínálatot és felnyomva az árakat. Budapest belső kerületeiben becslések szerint több tízezer forintot is hozzátehetett a havi bérleti díjakhoz az Airbnb jelenléte.

Az ingatlanpiaci folyamatokat ugyan sokkal több minden befolyásolja, mint az Airbnb terjedése (például az, hogy nem épül elég új lakás), a rövid távú kiadás egy könnyen megragadható és alappal támadható pontot jelent ebben a komplex képletben. Ráadásul a Airbnb-problematika szorosan kapcsolódik a szintén sokakat irritáló túlturistásodáshoz, ezért gyakran kerül terítékre politikai szinten a szabályozása – bár ha külföldi példákat nézünk, akkor nem állami, inkább önkormányzati szintű próbálkozásokat látunk, és főleg olyan városokban, ahol a turizmus a budapestinél jóval nagyobb léptékű.

A legnagyobb turistamágnesek már rég beszigorítottak

A 120 napos korlátozás ötletét is más nagyvárosoktól vette át a Szállodaszövetség: Párizsban pontosan ennyiben maximálták a teljes lakásokra vonatkozó vendégéjszakák számát, de e tekintetben akadnak még ennél is szigorúbb önkormányzatok, Londonban 90 nap a felső határ, Amszterdamban az egész lakásokra külön engedély nélkül 30 nap vonatkozik. Barcelonában, ahol a világon talán a legsúlyosabb volt a rövid távú kiadás körüli konfliktus, változatos eszközökkel próbálják visszaszorítani évek óta az Airbnb-t.

Míg ide a tavalyi csúcson 4,6 millióan látogattak, Párizsba 35,4 millióan, Londonban 21,7 millióan. A francia fővárosban ehhez 29,5 ezer, az angolban 41,5 ezer turistalakás társul. 

Budapestet általában Bécshez szoktuk hasonlítgatni, az összevetés ebben az esetben is tanulságos: az osztrák főváros turistaszáma szintén a budapesti majdnem duplája (több mint évi 7,6 millió érkezést regisztráltak 2018-ban), ugyanakkor náluk a több turista nem jelent arányosan több airbnb-s lakást, sőt.

Annak ellenére, hogy Bécsben a teljes idegenforgalmon belül látszólag nem igazán jelentős a rövid távú kiadás, a város 2018 vége óta regulázza a területet: a város nagy részén csak úgy legális a tevékenység, ha azt a lakást adjuk ki rövidebb időszakokra, amelyben egyébként is lakunk, illetve ha csak a szobát adunk ki a lakásunkban, nem teljes ingatlant (vagyis Barcelonához hasonlóan csak az Airbnb eredeti szellemisége szerint engedélyezett az üzlet). Év eleji hírek szerint Prágában is fontolgatja a szigorítást a városvezetés, így egyre kevésbé áll meg a Közép-Európán belüli versenyhátrányról szóló érv, amit a rövid távú lakáskiadók érdekképviseleti szervezetei szoktak felhozni a budapesti korlátozás ellen.

Ha tehát a jelenlegi budapesti turizmus jellege felől közelítjük a kérdést, nem tűnik ördögtől valónak (vagy a szállodalobbi szervilis kiszolgálásának) a rövid távú kiadás feltételeinek szigorítása. Az airbnb-s lakások turistákhoz viszonyított aránya ugyanis arról árulkodik, hogy Budapesten jóval többen vannak a kispénzű hátizsákos turisták, mint például Bécsben (és ott ennek ellenére beleálltak a korlátozásba). Hogy előnyös városimázs-e a jelenlegi budapesti, arról ér különböző dolgokat gondolni,

kevesebb pénz csapódik le belőle az idegenforgalmi szektorban és jobban megzavarja a városlakók mindennapi életét (lásd a bulinegyed kálváriáját).

Az időzítést viszont ettől függetlenül tarthatjuk furcsának: ellenzői szerint a szigorítás akkor rúg még egyet a turizmusba, amikor a járvány miatt eleve padlón van. Ez egyfelől igaz, másrészt lehet úgy is érvelni, hogy érdemes akkor változtatni a megszokott – ám nem feltétlenül optimális – gyakorlatokon, amikor a válság miatt amúgy is mozgás van az iparágban. 

Fogócska a hatóságokkal

A mintaként használható külföldi szabályozások napmaximáláson felül egy sor bürokratikus akadályt, magasabb adóterheket és szabályszegés esetén komoly büntetési tételeket is tartalmaznak, más kérdés, hogy mennyire lehet őket betartatni.

Az Airbnb ugyan néhol együttműködőnek bizonyul ezen a téren, Londonban például elvileg 90 nap után automatikusan leszedik a rendszerből az adott lakást, ám a trükközők már kitanulták, hogyan lehet megkerülni a rendszert. Az egyik jellemző módszer, hogy több ingatlant hirdetnek meg, mint amennyi tényleg kiadó, így vetésforgóban lehet cserélgetni a hirdetéseket, hogy papíron soha ne legyen egy ingatlan sem 90 nap felett. (Ehhez a modellhez egy bonyolult vevőátverő séma is tartozik, amiről itt olvashat bővebben.)

Párizs is folyamatosan harcban áll a fifikás lakáskiadókkal: ugyan elvileg minden Airbnb-hirdetésben fel kell tüntetni a regisztrációs számot, és ezzel lehet biztosítani, hogy senki ne lépje túl a 120 napos keretet, a gyakorlatban sok a szabályszegő. Tavaly a polgármester 12,5 millió eurós bírságot vetett ki az Airbnb-re, amiért nem érvényesítette elég hatékonyan a korlátozást, és az önkormányzat talált ezer olyan hirdetést, amelynek már nem lett volna szabad elérhetőnek lennie.

Barcelonában olyan szabály is van, ami az öt napnál rövidebb időtartamú foglalásokat tiltja, azonban a gyakorlatban simán lehet találni ilyeneket és egyéb szabályokat megkerülő szállásokat is platformon. Mivel nem lehet minden hirdető mellé ellenőrt állítani, Barcelona városvezetése két éve egy rendhagyó kampányban a vendégeket próbálta meg bevonni az ellenőrzésbe, illetve arra akarta rávenni a szállásadókat, hogy jelentsék a regisztrálatlan versenytársakat.

A legnagyobb szabályozási kudarc ez idáig Berlinhez kötődik: ott 2016-ban lényegében megtiltották a teljes lakások airbnb-zését, de a túl radikális lépést nem sikerült betartatni, a város végül másfél év után egy hátraarccal visszavonta a korlátozások java részét. Az enyhített változatban a berliniek bármennyi időre kiadhatják a lakást, amibe be vannak jelentve, és még egy másik lakást is 90 napos felső határral. Ez az enyhébb, de még így is elég szigorú korát Berlinben nem tűnik kudarcosnak, az Airdna aktuális adatai szerint kevesebb rövid távra kiadó szállás van ott, mint Budapesten, és ráadásul a hirdetéseknek csak 60 százaléka teljes lakás, szemben a budapesti 92 százalékkal.

Budapest kapni fog az alkalmon

A hazai törvénytervezetről egyelőre csak annyit tudunk, hogy helyhatósági hatáskörbe rendeli majd a rövid távú lakáskiadás szabályozását, hogy pontosan milyen jogköröket kapnak az önkormányzatok, az egyelőre nem tiszta. Karácsony Gergely főpolgármester (akinek a programjában is benne volt a szigorúbb Airbnb-szabályozás) mindenesetre üdvözölte a fejleményt csütörtöki Facebook-posztjában, szerinte bár a kormány a szállodatulajdonosok érdekeitől indul, ő főváros pedig a lakhatási gondokkal küzdő városlakókétól, ezúttal középen találkoztak.

Karácsony posztjából nagyjából kiderül az is, budapesti szándékok szintjén mit várhatunk a szabályozástól. Mint írta,

• azt szeretnék, ha az önkormányzatok hozzáférnének a turisztikai céllal hasznosított lakások adataihoz;
• ha egész lakások szállodaként való üzemeltetése csak korlátozott időre lenne lehetséges;
• ha megszűnne a lakások turisztikai célú hasznosításának a kedvező adózása, és közben adókedvezményekkel támogatnák a lakások hosszú távú bérbeadását.

Kérdés viszont, hogy a fővárosi önkormányzatnak milyen jogkörei lesznek, lesznek-e egyáltalán közvetlenül, vagy csak koordináló szerep jut neki a folyamatban.

Megkérdeztük a rövid távú lakáskiadásban a leginkább érintett belvárosi kerületeket, milyen terveik vannak az Airbnb szabályozására. A VII. kerület válasza szerint először szeretnék tisztán látni, milyen jogköröket kapnak, konkrét irányokról, paraméterekről csak ősszel tudnak bővebb információt adni. A VI. kerület úgy nyilatkozott,

Mint írták, Soproni Tamás polgármester már a hivatalba lépése után felvette a kapcsolatot az Airbnb képviselőivel, és azt kérte, hogy csak azokat a szállásadókat engedjék regisztrálni online felületükön, akik rendelkeznek már a lakóközösségük és az önkormányzat hozzájárulásával. De „az Airbnb képviselői elzárkóztak ez elől, azaz a nyomonkövetés, az iparág kifehérítése, az adófizetés követhetősége elől”. Soproniék a szabályozás kialakításában szeretnének együttműködni a fővárossal a többi a belvárosi kerülettel, „nem üzleti érdekeket, hanem a hosszú távú lakhatást, a nyugalmat, és a szektor kifehérítését szolgálva”.

A ferencvárosi önkormányzat sajtóosztálya a törvénytervezet megismerése előtt nem bocsátkozott részletekbe, de azt elmondták, hogy szerintük mindenképpen egységes rendszerre lenne szükség Budapesten, ezért egyeztetni fognak a fővárossal. Az V. kerület üdvözölendőnek tartja, hogy önkormányzati hatáskörbe helyezik a szabályozást, de a törvényszöveg megjelenése előtt nem akartak konkrétabb állásfoglalást adni. A VIII. kerület azt írta, azokon a helyeken (például az új társasházakban), ahol a rövid távú lakáskiadás versenyképes szolgáltatás, vizsgálja az önkormányzat, hogyan tudna ezekből a szolgáltatásokból olyan többletbevételeket generálni, melyeket aztán a helyiek valós igényeire fordíthatna. Másutt viszont úgy látják, hogy az airbnb-s lakások egész lakóközösségeket szüntettek meg, így ezeken a helyeken „hosszú távú szabályozásra van szükség”.

Apartmanosok: És mi van az üres önkormányzati lakásokkal?

Megkérdeztük a Magyar Apartman Kiadók Egyesületének (MAKE) vezetőjét, Schumicky Balázst is, mire számítanak most, hogy a 120 napos terv ugyan lekerült az asztalról, de Budapest is elkötelezettnek tűnik a rövid távú kiadás korlátozásában. Schumicky azt mondta, vannak kerületek, ahol már most elég szigorúak a szabályok, az V. és VI. kerületben például alig lehet új lakásra engedélyt kapni, a VI. kerületben pedig egy úgynevezett 

A MAKE értelemszerűen a konkrét törvényjavaslatot várja az értékeléssel, mert egyelőre nem egyértelmű, milyen jogköröknek kapnak az önkormányzatok: csak magasabb adóterheket vethetnek ki, vagy lesz korlátozási, esetleg teljes tiltási lehetőség. Karácsony álláspontjára reagálva azt mondta, ismeretei szerint nem valószínű, hogy a főváros önmagában tudja majd szabályozni a lakáskiadást, ez inkább kerületi hatáskör lesz.

A leginkább érintett kerületekkel Schumicky szerint állandó kapcsolatban vannak, most pedig a budapesti vezetéssel is szeretnének egyeztetni,

Úgy tudja, Erzsébetváros egy olyan munkacsoport felállítására készül az Airbnb-területen, mint ami a vendéglátósok és lakók konfliktusát kezelte a különböző nézőpontok becsatornázásával, reméli, hogy ez a konszenzusra törekvő megoldás elterjed majd a többi kerületben. A MAKE szerint jó ötlet lenne például az adóbevételekből egy olyan alap képzése, amelyet aztán az Airbnb-vel érintett társasházak használhatnának fel saját céljaikra.

Schumicky Balázs megemlítette azt is, hogy Budapesten a 10 ezer, rövid távra kiadó lakáson felül 4 ezer üres önkormányzati lakás van, továbbá még 20 ezer magánlakás, ami hivatalosan üres. Szerintük a városvezetőknek meg kellene fontolniuk, hogyan lehetne ezeknek a ténylegesen nem használt vagy feketén kiadott lakásoknak a becsatornázásával enyhíteni a lakhatási válságon, mielőtt szigorúan korlátoznák az Airbnb-modellt. 

(Borítókép: Turisták a budai Várban 2018. július 27-én. Fotó: Szigetváry Zsolt / MTI)