Boglárka
19 °C
35 °C

Tíz emelet boldogság – Meddig számíthatunk még a panelházakra?

BJASZ20210603016
2021.07.10. 06:08
A Két emelet boldogság címmel 1960-ban bemutatott vígjáték főszereplői olyan szerencsés fiatalok voltak, akik egy frissen átadott bérház boldog lakástulajdonosaiként kezdhettek új életet. Bő fél évtizeddel később nagyüzemben kezdték felhúzni a többnyire tízemeletes panelházakat, amelyek szintén azzal a céllal készültek, hogy az egyszerű, dolgozó embereknek viszonylag komfortos lakhatást biztosítanak. Azóta eltelt fél évszázad, és a nagyjából 30 évre tervezett panelok még mindig állnak, sőt piacuk a válságok idején is meglehetősen jól pörög. De meddig maradnak még a hazai lakáspiac meghatározó szereplői?

Legutóbb 2011-ben tartottak népszámlálást Magyarországon, akkor a KSH felmérte a hazai lakáshelyzetet is. Egy évtizede 520 ezer panellakást tartottak nyilván, bő felük (272 ezer ingatlan) kétszobás volt, 123 ezerben pedig kizárólag időskorúak laktak. Az akár fél évszázada készült házgyári ingatlanok átlagosan 54 négyzetméter alapterületűek voltak, vagyis ekkora lakótérben élt 1 millió 150 ezer honfitársunk. Zömük (411 ezer fő) fővárosi volt, illetve megyeszékhelyen vagy megyei jogú városokban lakott (514 ezer fő). Ne legyenek illúzióink, a helyzet azóta sem sokat változott, bár a sűrűn lesajnált panelok nem feltétlenül kínálnak rosszabb lakhatási körülményeket a modern téglaépületeknél.

Tízéves visszatekintésben a panelingatlanok ára nem teljesített rosszabbul más típusoknál, sőt valamivel jobban is, mivel alacsony bázisról indult. Tavaly az év első két hónapjában, közvetlenül a pandémia előtt már lassulás mutatkozott a piacon, a járvány márciusi magyarországi kitörése után pedig nem a panelok jártak a legrosszabbul, hanem a belvárosi ingatlanok a turizmus elmaradása miatt. A külvárosi panelokban viszont nem volt jelen az Airbnb, így ott nem tapasztalhattunk drámai visszaesést az árakban, legfeljebb 5–10 százalékosat

– elemezte a helyzetet Balla Ákos, az eladó és kiadó ingatlanok közvetítésével foglalkozó Balla Ingatlan tulajdonos-ügyvezetője. Aki mellesleg úgy véli, ha a panelokkal bármilyen probléma merülne fel a következő 50 évben, netán tömegével, egyszerre, az lakhatási katasztrófát jelentene.

Kik laknak ma a panelokban?

Erről sok mindent elárul az, hogy az ilyen ingatlanok vásárlóira jellemző a legalacsonyabb önerő. A panelok vevőinél az önrész átlagosan 20-30 százalékot ér el, vagyis a hitel 70-80 százalékot tesz ki. Ezzel szemben a téglaépítésű lakások és házak vásárlóinál jelentősebb, 40-60 százalék önerővel találkozhatunk, akár új, akár használt ingatlanról legyen szó.

A tipikus panelvásárlás az átlagember átlagvásárlása, bár családi panel ma nem nagyon kapható 25 millió forint alatt

– emelte ki Balla Ákos. Budapestet illetően a Havanna-lakótelepen most egy 35 négyzetméteres, 1+1 félszobás lakás eladási ára 19–23 millió forint között változik, állapottól függően. Az 52–59 négyzetméteres, 1+2 félszobás vagy kétszobás panellakások ára 21-26 millió forintig emelkedett, míg a 62 négyzetméteres, 2+1 szobás lakások ára 25–29 millió forint között mozog.

Az ingatlanos szakember meglátása szerint a mindig is a megfizethetőbb kategóriába sorolt panelok fiatal pároknak, kis családoknak adnak otthont, illetve a pályájuk végén járó, megtakarításokat felhalmozni nem tudó időseknek. Mindenképpen a társadalom legszélesebb tömegének lakhatását biztosítják, ezért hosszú távon kell még számolni velük. Ma is a bérért-fizetésért dolgozók laknak bennük, ezért mindig vannak ki- és belépők, tehát olyan élethelyzetben lévők, akiknek ez oldja meg a lakhatását. A cégvezető szerint nem kell még temetni a panelok piacát, sőt a járvány idején ez bizonyult az egyik leginkább válságállónak, miközben a kereskedelem, a vendéglátás, a turizmus drasztikus visszaesése miatt a belvárosban szinte már egy éve nincsenek jelentős tranzakciók.

Hadd oszlassak el egy félreértést: a panelvásárlók között tisztán befektetők nem igazán vannak. Természetesen sokan tekintik befektetésnek a lakásukat, a valódi befektető viszont az, aki soha nem lakja, nem használja saját célra a megvásárolt ingatlant, hanem kiadja bérbe, és/vagy értéknövekményt realizál rajta. Az ilyen panellakások aránya azonban elenyésző

– emelte ki Balla Ákos.

Félni nem kell tőlük

Az első magyarországi panelházak 1967-ben épültek, az utolsók pedig a rendszerváltás utáni egy-két évben. Mivel csupán két és fél évtized választja el őket, élettartam szempontjából viszonylag egységesek, energetikailag azonban jelentős különbségek mutatkoznak közöttük.

„A legelső korszakban a szerkezeti csomópontok még nem voltak hőszigetelve, az 1970-es évektől azonban már nemcsak a panelelemekben volt 7-8 cm-es hőszigetelés, de 2-3 cm-es már a találkozásaiknál is. Ez persze álmegoldásnak számít, hiszen a rögzítővasak hővezetése miatt szinte olyan, mintha semmi sem lenne ott. A harmadik korszakot jelentő nyolcvanas években viszont a panelok már »hőhídmentesek«, a hőszigetelés nem vékonyodik el a csomópontoknál, bár a vasalatok rontó hatása itt is jelentős. Mégis hőtechnikailag ezek a legjobbak. Az utólagos hőszigetelés ezzel együtt minden esetben indokolt, már csak az élettartam növelése szempontjából is” – foglalta össze Csoknyai Tamás egyetemi docens, a Budapesti Műszaki és Gazdaságtudományi Egyetem Épületgépészeti és Gépészeti Eljárástechnika Tanszékének tanszékvezetője.

A panelházakkal eddig szerencsénk volt, hiszen statikai problémákról egyáltalán nem hallani velük kapcsolatban, félni tehát nem kell tőlük, főleg akkor, ha le vannak szigetelve.

A probléma ugyanis mindig akkor kezdődik, ha tönkremennek a csomópontok, a vasalatok, ha befolyik a víz, és átnedvesedik, korrodálódik a szerkezet. Kevésbé ismert tény, hogy a hőszigetelés ezt is megakadályozza, mert általa kisebb a hőingás, ebből fakadóan a hőtágulás, ami a szerkezetek másik nagy ellensége.

A panellakások gyenge pontjai közé tartoznak a nyílászárók, ám ezek könnyen cserélhetők, és mára sokan megtették ezt támogatás nélkül is. Már csak azért is, mert az ingatlan is eladhatóbb vadonatúj ablakokkal vagy ajtókkal.

Az eredeti panelablakok általában hőhidasan voltak beépítve, az újaknál tehát fontos lenne figyelni arra, hogy a hőszigetelés takarjon rá az ablaktokra. A káva ugyanis vasbeton, ott könnyen kiszökik a hő, ráadásul a hőhidak állagvédelmi szempontból is problémásak, jellemzően ott jelentkezik a penész a légtömör nyírászárók beépítése okán

– magyarázta Csoknyai Tamás.

Panel mint befektetés?

Mennyire értékálló egy házgyári lakás? Ezt nehéz előre megjósolni, de visszatekintve, 10 és 20 éves időtávlatban is folyamatos értéknövekedésen ment keresztül. Az árazásuk és az ebből fakadó kereslet egyáltalán nem volt rossz, bár alkalmanként kialakulhat olyan piaci helyzet, amikor nehéz az értékesítés. 3-5 éves ingatlanpiaci ciklusokban nézve azonban nyugodtan hátradőlhetünk, hiszen szinte semmivel sem lehet rossz befektetést csinálni, a panellal pedig a tapasztalatok szerint biztosan nem.

Sok vevő felújítandó panelt keres, de a hetvenes években épült lakásoknál legalább egyszer történt már alapfelújítás, a korábbi lakók megújították a gépészeti rendszereket, nyílászárókat, burkolatokat. A házgyári lakások ma sokkal komolyabb műszaki állapotban vannak, mint mondjuk 20 éve, amikor még nem történt meg ez a legalább egyszeri forgás

– emelte ki Balla Ákos.

A panelok felújítása egyébként nem ördöngösség, mert nem kell vakolatot verni, burkolatot felszedni, így a festés, parkettázás akár mesterember nélkül is megoldható. Az alacsony fajlagos felújítási költség az állam számára is vonzóvá teszi ezt az ingatlantípust, ugyanis az egy lakóra jutó támogatási költség kisebb, vagyis egyszerre sok emberrel (választópolgárral) tudnak jót tenni.

„Mellettük szól a méret és a geometria is. Meglepő lehet, de egy hetvenes évekbeli panel és egy 2000-es évekből való családi ház egy négyzetméterre jutó fűtésienergia-igénye nagyjából egyenlő. Hőszigetelési szempontból a határolószerkezetek a panelnél nyilván rosszabbak, de mindezt ellensúlyozza, hogy egy köbméter fűtött térfogatra kevesebb hűlő felület jut, ezáltal kevesebb a hőveszteség” – dicsérte meg a házgyári lakásokat Csoknyai Tamás is. További előnyként pedig kiemelte, hogy a panelházaknál a távfűtés miatt nincs lokális szennyezőanyag-kibocsátás, és a nagy zöld terek, a gyakran 40-50 éves fák élhetővé teszik a környéküket.

A lakóépület-szektorban az utóbbi évtizedekben kétségkívül a panellakásokra érkezett a legtöbb támogatás,

pedig nincs túl sok megtakarítási potenciál bennük: ha felújítanánk az összeset, attól a magyarországi teljes épületállomány energiafelhasználása, szén-dioxid-kibocsátása nem csökkenne drasztikusan.

A panelprogram mindennek ellenére támogatandó kezdeményezés, a fűtésköltség, a komfort, közérzet, használati érték szempontjából előnyös változásokat hoz a házgyári épületek felújítása. A közös költség hosszabb távú megemelkedése talán az egyetlen negatív érv, tehát mindenképpen érdemes lenne folytatni a programot

– húzta alá Balla Ákos, aki szerint ugyanakkor a piac még mindig tolerálja a gyenge műszaki állapotú házakat, a felújított és felújítandó ingatlanok közötti értékkülönbségnek az árban is jobban meg kellene mutatkoznia.

Szigetelés vagy penész?

Sokan tartanak attól, hogy a leszigeteléssel a panel hajlamosabbá válik a bepenészedésre. Az új nyílászárókkal valóban légtömörré tesszük az adott helyiségeket, vagyis csökken a légcsere, ám a szakszerűen kivitelezett külső (ideális esetben 13-14 centiméteres) szigetelés révén a belső felület melegebbé válik, ami csökkenti a penészképződés kockázatát. Részszellőzők beépítésével szintén javítható a légcsere.

A belső szigeteléssel már több gond akadhat, de hőtechnikai szempontból ez is jobb, mint a semmi. Igazából a panelelemekben 7-8 cm-es hőszigetelés található, és a belső szigetelés erre erősít rá. Viszont nem oldja meg a csomópontok problémáját, és ha szakszerűtlenül van kialakítva, akkor fokozottabb az állagkárosodási kockázat

– hívta fel a figyelmet Csoknyai Tamás.

A homlokzatokon gombamód szaporodó kültéri egységek arra utalnak, hogy egyre több panellakásba szerelnek fel légkondicionálót. A nyár különösen a felsőbb szinteken jár szinte elviselhetetlen hőséggel, de nem biztos, hogy ez ellen a klíma jelenti az egyértelmű megoldást.

Nem szerencsés a trend, mert ezek a berendezések érezhetően növelik az energiafelhasználást, és a látható módon felszerelt kültéri egységek rontják a városképet. A túlmelegedést ugyanakkor elsősorban nem a kinti meleg levegő okozza, hanem az, hogy besüt a nap. Hatékonyabb volna tehát külső árnyékoló szerkezeteket felszerelni, de persze ez esztétikai problémákat is felvet

– mondta a tanszékvezető. Véleménye szerint ezen a téren szemléletváltásra lenne szükség, mivel a panelházakban rendkívül erősek a lakások közötti belső hőáramok. A lakóknak a nappali közös árnyékolásra és az esti kereszthuzatra kellene törekedniük, ha ugyanis a szomszéd nem védekezik a hőség ellen, akkor a mi lakásunk is óhatatlanul felmelegszik.

Hasonló a helyzet a téli fűtésszezonban is, amikor bizonyos „kedvező helyzetű” (körbefűtött) lakások lakói szinte januárig be sem kapcsolják a radiátorukat, mondván, anélkül is kellemes az idő odabent. Ez így is van, viszont nincs ingyenebéd, a fentebb említett hőáramok miatt ugyanis ennek a szomszédaink isszák meg a levét, az ő fűtési költségük lesz magasabb a mi „fifikás” hozzáállásunk miatt.

A panelokban valóban problémát jelent, hogy nem lehet lakásonkénti fűtési köröket kialakítani, a költségosztók alkalmazása viszont többé-kevésbé igazságos megoldást jelent.

A költségosztás némi hibával jár, amely minimálisra csökkenthető jól beszabályozott, jól üzemeltetett rendszerrel és elhelyezkedési korrekció alkalmazásával.

A radiátorokra felrakott készülékek a fűtőtestek hőleadását mérik, és utána ezek alapján állapítanak meg költségarányokat a lakások között. Ahol költségmegosztókat szereltek fel, ott egyértelműen csökkent a ház fogyasztása, mert a lakókat kétségtelenül motiválta a tudat, hogy mérés alapján kell fizetniük.

A régebbi, egycsöves átfolyós fűtési hálózatok szabályozhatatlanok, ezért ott gyakran túlfűtés jellemző. Jó megoldás erre a megfelelő átkötőszakasz beépítése. Az egycsöves átkötőszakaszos, illetve kétcsöves rendszereknél viszont a fűtés termosztatikus szelepekkel viszonylag jól szabályozható, ezek folyamatosan nyitva-zárva képesek tartani automatikusan egy adott hőmérsékletet

– magyarázta Csoknyai Tamás.

A tanszékvezető szerint Magyarországon egyelőre nincs „panelkérdés”, házgyári lakásaink kelet-európai viszonylatban a jobbak között vannak. A magasabb minőség bizakodásra ad okot, ráadásul a klímánk sem extrém, így a panelok nem tekinthetők időzített bombáknak. „Nem fognak eltűnni belátható időn belül, még egy jó darabig együtt fogunk élni velük, akár szeretjük őket, akár nem” – zárta Csoknyai Tamás.

(Borítókép:  Jászai Csaba  MTVA / Bizományosi)