Nem durran ki, csak leereszt az ingatlanlufi

A mindennapjainkba begyűrűző negatív gazdasági hatások az albérletpiacot egyelőre elkerülik, sőt a szektor még növekedett is a bérleti díjak átlagos emelkedése alapján – mondta Balla Ákos. A Balla Ingatlan tulajdonosa szerint ennek az az oka, hogy túlkereslet alakult ki, és emiatt továbbra sem várható az albérletárak mérséklődése. „Egy esetleges keresletcsökkenés nem egyenesen arányos a lakosság fizetőképességének csökkenésével, hiszen attól még, hogy az embereknek kevesebb a pénzük – például az infláció miatt –, lakniuk kell valahol, maximum keresnek egy olcsóbb ingatlant” – mutatott rá.

Balla Ákos úgy véli, hogy az albérletpiacot egy tömeges munkanélküliség tudná megrengetni, mivel jövedelem hiányában az emberek nem tudnák fizetni a bérleti díjakat. Végső soron pedig a fiatalok vissza kényszerülnének költözni a szülőkhöz. 

„Az albérletpiacon viszonylagos rend és nyugalom van azt leszámítva, hogy lesznek olyan lakások, amelyek a magas fenntartásuk miatt kiesnek majd a piacról. Ennek hatására némiképp átrendeződhet és egyensúlyba kerülhet a piac” – vetítette előre.

Döntő tényező az enerigahatékonyság

Manapság az albérletek, valamint az eladó használt ingatlanok piaca is döntő mértékben az adott ingatlan energiahatékonyságától függ – mondta Balla Ákos, aki rávilágított arra, hogy 

eddig negatív, illetve pozitív sokkhatások alakították a piacot: áfacsökkentés, családtámogatás, kedvező hitelkonstrukciók. Ezeknek mind piacot befolyásoló hatásaik voltak. Most ez a befolyás egy faktorra, az energiaárakra korlátozódott. 

A magas rezsiköltségű kiadó lakások iránt alacsony a kereslet, az albérletet keresők elkerülik az ilyen ingatlanokat, így az energiahatékonyság szempontjából korszerűtlen ingatlanok gyakorlatilag kiadhatatlanná váltak. Mindez nem egy hosszú folyamat, hanem egy kormányzati bejelentés eredménye (rezsicsökkentés-csökkentés), amit gyors ütemben reagált le a piac. Ez a hatás az eladó használt lakások piacán is érződik: nemcsak a bérlők, de a vevők is a nagyobb energiahatékonyságú, korszerű használt ingatlanok felé fordulnak.

Továbbra is ragaszkodunk a magántulajdonhoz

A magyar ingatlanpiacon továbbra is nagymértékben a lakásvásárlás irányába billen a mérleg nyelve az albérlettel szemben. Csaknem 90 százalékos a birtokolt lakásállomány, ebben az is benne van, hogy egy személy több ingatlannal is rendelkezhet. Kiadásra az ingatlanokat általában magánszemélyek kínálják, mivel a bérleti piacról a nyugat-európai gyakorlattal ellentétben hiányoznak az állami és céges szereplők. 

„Magyarországon tradicionális gondolkodás, hogy rendelkezzünk saját ingatlannal, továbbá az ingatlanra továbbra is befektetésként tekintünk” – mondta Balla Ákos arra utalva, hogy akik megtehetik, bérbeadási szándékkal további ingatlanokra tesznek szert, amelyekre így megtakarítási formaként tekintenek.

Szigorodó hitelpiac

A hitelből történő használtlakás-vásárlások számában 40 százalékos visszaesés tapasztalható. Balla Ákos szerint ez nemcsak az emelkedő kamatoknak tudható be, hanem a szigorodó hitelfelvételi követelményeknek is.

A legtöbb pénzintézetnél 8-9 százalékos kamattal lehet hitelt igényelni használt lakásra, és ez jóval alacsonyabb a 13 százalékos jegybanki alapkamatnál. Ám a bankok a kedvezőtlen gazdasági környezetben jobban mérlegelik, hogy kinek hiteleznek. Például az eddigieknél magasabb fizetés igazolását kérhetik, ezáltal pedig csökkenhet a hitelképes ügyfelek száma.

Emiatt a hitelezés már most mintegy 60 százalékkal mérséklődött, a pénzintézetek pedig hosszabb távon is arra számítanak, hogy a hitelforgalom az eddigi volumen több mint felére esik vissza.

Húszszázalékos lufi

A Magyar Nemzeti Bank mérvadónak tekinthető ingatlanpiaci elemzései arra mutatnak, hogy körülbelül 20 százalékkal túlértékelt a magyar ingatlanpiac, vagyis „egy legalább 20 százalékos lufi ül az ingatlanpiac tetején”, amely nem fog kipukkanni, csak leereszteni.

„A következő három hónap gazdasági hatásai és intézkedései nagyban határozzák meg azt, hogy stagnálás vagy csökkenés következik-e be a használt ingatlanok piacán. Növekedési lehetőséget nem látok, az árak stagnálására számítok. Ez azt jelenti, hogy az infláció megeszi a kialakult lufit, és körülbelül 1,5-2 év múlva jutunk el odáig, hogy az ingatlanpiac már nem lesz túlértékelt” – mondta Balla Ákos, hozzátéve: 

„Ez pedig nem jó tendencia, ezen előbb-utóbb változtatni kell. Nem az ingatlanok árával van a fő probléma, hanem a béreket kellene olyan mértékben felzárkóztatni, hogy az kövesse az árakat.”

Más a helyzet az új lakásoknál

Az új lakásoknál a használt ingatlanokhoz képest egy teljesen más trend rajzolódik ki. Balla Ákos szerint az újlakás-piacon az árak további növekedésére kell számítani, amely a tranzakciószám felére csökkenését vonhatja maga után. „Lesz egy vevőkör, amely képes és hajlandó megfizetni a várhatóan 1,5-1,7 millió forintra ugró négyzetméteráron kínált új építésű ingatlanokat, a többiek azonban kiszorulnak a piacról” – mondta, megjegyezve, hogy 

(Borítókép: Bodnár Patrícia / Index)