2024. június 24. 21:00
Albánia
Spanyolország
Düsseldorf Arena III. forduló
2024. június 24. 21:00
Horvátország
Olaszország

A jegybank is megerősítette: elesett az ingatlanpiac

PAP 9762
2023.05.22. 19:57
Az európai országok többségéhez hasonlóan a magyarországi lakáspiacon is fordulat következett be 2022 második felében. A tavalyi negyedik negyedévben az adásvételek száma jelentősen mérséklődött az előző évhez képest, míg a lakásárak enyhén csökkentek az előző negyedévhez viszonyítva. A túlárazottság hiába csökken, a többség számára csak álom egy fővárosi ingatlan állami támogatás nélkül.

2022 második felében a gazdasági kilátások bizonytalansága, az infláció emelkedése, valamint a monetáris kondíciók szigorodása a lakáspiaci ciklus fordulópontját eredményezte. A fordulat mind az adásvételek számában, mind a lakásárak csökkenésében tetten érhető volt. 2023-ban a magas inflációs környezet miatt a háztartások reál értelemben vett rendelkezésre álló jövedelmének mérséklődése várható (az infláció magasabb lehet, mint a bérnövekedés, vagyis csökken a fizetés vásárlóértéke), ami miatt fennmaradhat az alacsony kereslet, tovább hűtve a lakáspiacot– derül ki a Magyar Nemzeti Bank (MNB) lakáspiaci jelentéséből.

A 2014 óta tartósan emelkedő lakásárak 2022 harmadik negyedévében 1,6 százalékkal csökkentek az előző negyedévhez képest, amit a negyedik negyedévben országos átlagban 3,6 százalékos mérséklődés követett.

Ezzel 2022 végére az éves lakásár-dinamika 10,6 százalékra lassult. Területi alapon az árak csökkenése heterogén képet mutat, ami a Budapest és vidék közötti árolló további nyílását eredményezte. Negyedéves alapon a fővárosban 1,1 százalék, a vidéki városokban 2,9 százalék, a községekben pedig 6,6 százalék volt a lakásárak csökkenése 2022 negyedik negyedévében. A mérséklődő lakásárak, valamint a bérek nominális növekedése, illetve a továbbra is feszes munkaerőpiac következtében összességében enyhült a lakásárak fundamentumokhoz viszonyított felülértékeltsége.

Európában 2022 második felétől egyre több országban már a lakásárak mérséklődése volt megfigyelhető. A régióra jellemző folyamatokba a hazai trendek mind a lakástranzakciók, mind az árak alakulása tekintetében beleillenek.

Kihatott az energiaválság

A 2023 első negyedévében megvalósult lakáspiaci tranzakciók száma 43 százalékkal csökkent az előző év azonos időszakához képest, ami nemzetközi összevetésben is jelentős. Az alacsony aktivitás hozzájárult az irányárak csökkentéséhez és a piaci alku növekedéséhez. Az energiaárak 2022 második felében megfigyelhető növekedése kihatott a hazai lakáspiacra is, így az alacsony energiahatékonyságú ingatlanokat valamelyest érzékenyebben érintette a piaci aktivitás mérséklődése. Az MNB becslése alapján 1,2 százalékkal emelkedett 2022 negyedik negyedévében azon lakóingatlanok árindexe, amelyek átlagos gázfogyasztás alattiak, míg a rezsicsökkentés fogyasztási határát túllépő lakóingatlanok esetében 1,3 százalékos árcsökkenés következett be.

Nehezen megfizethető Budapest

Amennyiben az európai fővárosok ingatlanárainak megfizethetőségét nézzük, megállapíthatjuk, hogy Budapest a kevésbé megfizethető fővárosok közé tartozik. 2023 első negyedévében 16,2 ponttal nőtt Budapest lakásár/jövedelem mutatója az előző év azonos időszakához képest. Csak Ljubljana (16,6), Varsó (16,7), Zágráb (18,7), Párizs (22,0), Pozsony (22,0), illetve Prága (25,5) állt feljebb a megfizethetőségi sorrendben, mint a magyar főváros.

Ugyanakkor elmondható, hogy az európai fővárosok felében csökkentek a lakásárak a jövedelmekhez viszonyítva, ami az ingatlanok elérhetőségének javulása irányába mutat, ami a lakásárak csökkenésének hozadéka – hangzott el.

Az albérletárak tovább szárnyalnak

A lakásárakkal ellentétben az albérletárak nem mérséklődtek tavaly év végén, mindössze enyhe megtorpanás volt megfigyelhető. Az idei első negyedévben azonban újabb lendületet kaptak a bérleti díjak, bár alacsonyabb dinamikával, mint az előző év azonos időszakában. Országos viszonylatban átlagosan 18 százalékkal nőttek az albérletárak márciusban az egy évvel korábbi szinthez képest. Budapesten átlagosan 19 százalékkal mentek feljebb az árak.

Földbe állt a hitelezés

A lakáshitelek márciusi kibocsátása 69 százalékkal volt alacsonyabb az előző évihez képest,

amiben a szerződésszámok mérséklődése mellett a megkötött hitelszerződések átlagos hitelösszegének csökkenése is közrejátszott:

  • az új lakás építésére felvett hitelek tekintetében 85,
  • az új lakások vásárlására 87,
  • a használt lakás vásárlására 56,
  • a felújítási és egyéb célokra felvett hitelek pedig 69 százalékkal csökkentek márciusban év/év alapon,
  • míg a hitelből finanszírozott lakástranzakciók arány 34 százalékkal mérséklődött az idei első negyedévben a korábbi 40-50 százalék körüli arányról.

Érdemben csökkent a lakáscélra igényelt átlagos hitelösszeg is. A használt lakások esetén a korábbi átlagos 14 millió forintos összeg az év elejére 10 millió forintra mérséklődött, míg az új lakások esetében 23-ról 14 millióra.

A hitelezési felmérésre adott banki válaszok alapján 2023 első negyedévében a hitelintézetek változatlanul hagyták a lakáscélú hitelek sztenderdjeit, amin a következő fél évben sem terveznek módosítani. Az első negyedévben az intézmények a lakáshitelek iránti kereslet további csökkenését tapasztalták, előretekintve azonban már keresletélénkülést valószínűsítenek.

Amennyiben a hitelezési kondíciókat, valamint az otthonteremtési támogatások elérhetőségét is figyelembe vesszük, azt láthatjuk, hogy a fővárosban az elmúlt fél évben már azon családok számára is jelentősen romlott a lakásvásárlás elérhetősége, akik igénybe vehetik az otthonteremtési támogatások különféle formáit. Azok számára pedig, akik számára nem állnak rendelkezésre a támogatási programok, már csak jelentős pénzügyi kifeszítettség mellett érhető el a hitelből történő lakásvásárlás, mind az új, mind a használt piacon

– hangzott el.

Az átadások és az engedélyek száma is lefelé tendál

2022-ben 20,5 ezer új építésű lakóingatlant adtak át, ami mindössze 3,2 százalékkal haladta meg a 2021. évi szintet, viszont a 2023. első negyedévi átadások 20,2 százalékkal csökkentek éves összevetésben. A magyar lakásállomány 0,45 százalékos éves megújulási rátája európai viszonylatban továbbra is alacsony.

A hazai építőipar számára a munkaerőhiány mellett egyre nagyobb korlátot jelent a termelésben az elégtelen kereslet, és az anyag- és munkaerőköltségekben megfigyelhető két számjegyű éves áremelkedés is megnehezíti az új projektek elindítását.

2022-ben 17 százalékkal nőtt éves összevetésben a kiadott építési engedélyek lakásszáma. A családi házak esetében visszaesés, míg a többlakásos épületekben kiadott lakásépítési engedélyeknél jelentős bővülés volt megfigyelhető. Utóbbit a kedvezményes, 5 százalékos lakásáfa átmeneti jellege döntően befolyásolta. 2023 első negyedévében a kiadott új építési engedélyek lakásszáma 37,6 százalékkal csökkent éves összevetésben, a budapesti többlakásos épületek tekintetében ugyanakkor ennél mérsékeltebb a visszaesés. A fővárosi újlakás-fejlesztések terén bővült azon építési engedélyt szerzett projektek lakásszáma, ahol a kivitelezés és az értékesítés még nem kezdődött el, ami növekedési tartalékot jelenthet a kereslet ismételt élénkülése esetén.

(Borítókép:  Papajcsik Péter / Index)