Piaci szereplők óva intik a kormányt: könnyen elillanhat a támogatás haszna

Számos lakhatási körülményt, otthonhoz jutást segítő intézkedést is tartalmaz a kormány 21 pontból álló új gazdaságpolitikai akcióterve. Ahogy arra az Index az elmúlt közel két évben már több alkalommal felhívta a figyelmet: a magas ingatlanárak és bérleti díjak, illetve az ezzel párosuló alacsony kereseti lehetőségek lakhatási válságban öltenek testet Magyarországon. Néhány hónapja már a kormány is felismerte a jelenséget és rászánta magát, hogy megpróbálja azt kezelni.

A lakhatást könnyíteni szándékozó lépéseket nem soroljuk fel újra, számos alkalommal megtettük már korábbi írásainkban, többek között itt, vagy épp itt.

Ebben az írásban egy olyan elemet veszünk górcső alá iparági szereplők segítségével, ami eddig kevesebb figyelmet kapott, igaz – és ezt fontos leszögezni –, a részletek egyelőre nem ismertek.

20–30 milliárdos alapok

Amit tudunk a Nemzetgazdasági Minisztérium közleményéből, hogy a tárcát vezető Nagy Márton tárgyalásokat folytatott a jelentősebb ingatlanpiaci szereplőkkel a lakhatást segítő kormányzati intézkedésekről. Ezen a találkozón felvetődött egy olyan állami program lehetősége, aminek keretében

Az Index korábbi információi szerint ez több mint 100 milliárd forintos nagyságrend, és nagyjából 3–4 ingatlanalapot jelenthet. Forrásunk megjegyezte: az ingatlanalapok ráadásul nem az új gazdaságpolitikai akcióterv, hanem a Nemzeti Lakásstratégia része, amely évente 25–30 ezer új lakás felépüléséről rendelkezik.

Nagy Márton megígérte: a kormány megvizsgálja annak lehetőségét, hogy állami hátterű tőkealapokon keresztül hogyan tudná támogatni a javaslatot. Emellett felvetődött, hogy a bérlakások és kollégiumok esetén a bérbeadáshoz kapcsolódó 27 százalékos áfa 5 százalékra mérséklődjön, amennyiben azt vállalkozás adja bérbe magánszemély számára. A kormány kiemelten számít a szektor szereplőinek aktivitására az új- és bérlakásépítések, valamint a kollégiumi férőhelyek bővítése vonatkozásában.

Építőipari forrásunk emlékeztet; az iparág tűkön ülve várja, hogy beinduljanak az említett beruházások (is). Kapacitás bőven van – ahogy arról az építőipari vállalatok szakszövetségének (ÉVOSZ) elnöke is beszélt nemrég az Indexnek. Rámutat: a kormány eddigi kommunikációjának fókuszában a kereslet élénkítése volt, ám ezzel egyidejűleg a kínálati oldal stimulálása is kulcsfontosságú. Kiváló nemzetközi példák állnak rendelkezésre ahhoz, hogy a kormány, illetve az építőipari és ingatlanpiaci szereplők közötti kooperáció miként élénkítheti a kínálatot finanszírozási oldalról is. „A lakásalapok tekintetében a piaci szereplők oly módon történő ösztönzése, hogy »adok 1 forintot, ha 1-et te is mellé raksz«, működőképes lehet, csakúgy mint a lakosság esetében.” A kínálati oldal számára is széles lehetőségeket kellene biztosítani annak érdekében, minél gyorsabban és hatékonyabban kerüljenek a piacra bérlakások.

Kérdés, kinek jön ki a matek?

Forrásaink szerint a lakásalapok „végtermékei” a piaci árnál alacsonyabb bérleti díj mellett kiadásra kínált lakások lennének, de szintén a piaci árnál alacsonyabb szint mellett történő értékesítés sem kizárt cél. Az azonban nem tisztázott, hogy mindez milyen tulajdonosi struktúra mellett valósulna meg: állami, vagy a projektbe bevont ingatlanfejlesztő, -kivitelező cégek tulajdonlása, esetleg valamilyen hibrid megoldás mellett.

Ugyanakkor nagy kérdés, mely fejlesztőknek „jön ki a matek”, és melyeknek nem. Merthogy – jegyzik meg forrásaink –

ami már a kivitelező profitszintjét is tartalmazza.

Vagyis az NGM által szabott megfizethető lakhatási szint azt jelenti, hogy az ingatlanfejlesztőknek haszon reményében ez alá kell vinniük az egy négyzetméterre jutó beruházási, építési költségeket, ami a piaci körülményeket figyelembe véve nem, vagy csak nagyon kevés fejlesztő számára kivitelezhető, a különböző piaci szereplők ugyanis eltérő költségszinten dolgoznak – generálkivitelezők előnyben. Amennyiben a jelenlegi átlagos 1,5 millió forintos újlakás-négyzetméterárakból indulunk ki, láthatjuk, hogy az újonnan épült ingatlanok igencsak drágák, a megtérüléshez pedig a bérleti díjat is magasabbra kell belőni egy-egy ilyen ingatlan esetén, amennyiben eladás helyett kiadás a cél.

Amennyiben az 1 millió forintos NGM szerinti négyzetméterárból indulunk ki, és feltételezünk egy lakásonkénti nem túl nagy, 30–50 négyzetméteres átlagos területet, akkor azt kapjuk, hogy a 20–30 milliárd forintos lakásalapkeretből nagyjából 600–1000 új lakással számolhatunk. Ha a fent említett 3–4 alappal számolunk, 1800–4000 lakással kalkulálhatunk, ami jelentősen elmarad a Nemzeti Lakásstratégiában szereplő évi 25–30 ezer új lakás felépülésétől.

Forrásunk úgy fogalmazott: 100 milliárd forint az a „minimumkeret”, amely már érdemben stimulálhatja a kínálatot, ezáltal némiképp hozzájárulhat a megfizethető lakhatási feltételek kialakításához.

60-as, 70-es évek újratöltve

További, nem elhanyagolható költségelemre is felhívták a figyelmet: a telekárra, ami tovább nehezíti, hogy egy kivitelező 1 millió forint alá hozza beruházási költségeit. A telekárakat figyelembe véve ezért – fővárosi viszonylatban – jellemzően Budapest pesti külső kerületeiben valósulhat a lakásalapokon keresztüli ingatlanberuházás. Ebben az esetben azonban célszerű olyan közlekedési csomóponthoz közeli területre építkezni, melyeken keresztül könnyedén elérhető a belváros és környéke, ellenkező esetben sok időt vesz igénybe az utazás. Nem mellesleg van a környéken óvoda, iskola, egészségügyi ellátás, bevásárlási lehetőség és így tovább.

Egyik forrásunk ezzel kapcsolatban érdekes szociológiai-történelmi összefüggésre mutatott rá.

Érdemes visszaidézni, hogy a 60-as, 70-es években hasonló lakhatási nehézség ütötte fel fejét, mint manapság. Gyorsan, nagy mennyiségű otthonra volt szükség a dinamikusan növekvő keresleti igény kielégítésére, ez volt a nagy panelházépítési hullám. A fővárosban ezek jellemzően a külső kerületekre koncentrálódtak. Ehhez hasonló tendenciát látok most is, jól mutatja ezt a tervezett lakások, illetve a panellakások közötti méretbeli egybeesés

– fejtette ki.

A leendő kivitelezői körrel kapcsolatban megjegyezték: tekintve, hogy új lakásokról beszélünk, és ma már uniós elvárás a fenntartható ingatlanfejlesztés, ezért több olyan beruházó – például nyugdíjbiztosítók, alapkezelők – vehet részt a lakásalapokon keresztül történő fejlesztésben, akik ezáltal akarják „letudni” a velük szemben (is) támasztott fenntarthatósági, vagyis ESG-követelményeket.

Bérlőből tulajdonos?

A kormány tehát a kínálat növelése által szorítaná lejjebb a bérleti díjakat, az említett lakásalapon keresztül a bérlői piac erősítése lehet a terv. De vajon koncepció lehet-e a bérlőből tulajdonos elv, vagyis hogy, aki a lakásalap egyik ingatlanát bérli a piaci ár alatti szinten, annak meglegyen a lehetősége arra, hogy évek múltán tulajdonossá váljon.

A lapunknak nyilatkozó iparági szereplők között konszenzus alakult ki a bérlőből tulajdonos koncepció mellett.

A magyarok többsége saját ingatlanban utaz(na)ik – 90 százalék felett áll a saját tulajdonban lévő ingatlanok aránya, ami az egyik legmagasabb az Európai Unióban –, de nem mindenki engedheti meg magának, hogy akár hitellel lakást vásároljon. Nem rendelkezik önerővel vagy olyan állandó jövedelemmel, amelyből törleszteni tudná a hitelt, ezért számukra kényszerlehetőség az albérlet.

A bérlőből tulajdonos koncepció akkor lehetséges, ha a kínálat folyamatosan bővül. Ugyanis – fejtették ki forrásaink – a tulajdonossá válás azt jelenti, hogy ezek a lakások kikerülnek a bérlői piacról, vagyis pótolni kell őket. Ugyanakkor, amennyiben egy bérlakásprogram keretében valaki akár évtizedekig benne lakik egy lakásban – ahogy arra Nyugat-Európában számos példa akad –, akkor ugyanott tartunk, mintha az ingatlan tulajdonba került volna, hiszen a bérlő kvázi „foglalja” a lakást. Ezáltal ugyanúgy szükséges a további építés általi kínálatbővítés ahhoz, hogy megfizethetőbb szintre hozzák a lakhatást.

Előtérbe kerülhet valamilyen lakás-előtakarékossági konstrukció, ami lehetőséget adhatna arra, hogy aki a piaci árnál kevesebbért bérel lakást, a különbözetet – vagy ha tud, nagyobb összeget – befekteti, az így keletkezett megtakarítás akár egy későbbi lakásvásárlás önerejeként is szolgálhat.

Erről, vagyis az előtakarékosság fontosságáról konszenzus mutatkozik szakmai, valamint döntéshozói körökben, így elképzelhető egy olyan koncepció, hogy a kedvezőbb bérleti díjat lakástakarék-pénztári megtakarításhoz köti

– mondta forrásunk, hozzátéve: a fiatalok lakástulajdonossá válását segíti, hogy számukra a hitelfelvételhez szükséges önerőt a korábbi 20–30 helyett a felvett hitelösszeg 10 százalékában határozták meg. Ám nem szabad elfelejteni, hogy a maradék 90 százaléknyi hitel óriási terhet jelent – amihez ráadásul magasabb munkabért kell igazolni. Nem beszélve arról, hogy még a 10 százaléknyi önerő összegyűjtése sem könnyű a magyar fiatalok döntő többsége számára.

Építőipari forrásunk megjegyezte: az „öszvér” megoldással elsősorban a fiatalokat hoznák helyzetbe azáltal, hogy osztott tulajdonú tulajdonosi forma valósul meg. „Egy fiatal akkora tulajdonhányaddal rendelkezik, amekkora résszel be tud szállni, és annyival kevesebb bérleti díjat fizet. Majd évek után lehetősége nyílik a lakás teljes megvásárlására” – mondta.

A bérlőből tulajdonos megoldás ideális lehet annak, aki nem rendelkezik kellő anyagi forrással ahhoz, hogy egy teljes ingatlan tulajdonjogát megszerezze, de szeretne többet vállalni annál, mint hogy hosszú évekig kizárólag bérleti díjat fizet. Ezt a javaslatot nem szabad összetéveszteni azzal, hogy sok bérlő olyan megoldást szeretne, ahol a megfizetett bérleti díj beleszámít majd az ingatlan vételárába, ám ez nem működőképes és nem racionális igény, hiszen a megfizetett bérleti díj a bérleti időszakban történő lakáshasználat ellenértéke, nem lehet a vételár része.

Az árakba történő beépítéssel elillanhat a haszon

Az economx.hu nemrég háromrészes sorozatban számolt be a kormány lakásépítési projektjének hátteréről. Információik szerint az elmúlt időszak miniszterelnöki, miniszteri bejelentései egy tárcákon átívelő évtizedes szakmai program létrejöttét szolgálják.

Többek között azt írják kormányzati forrásokra hivatkozva, hogy

• Orbán Viktor miniszterelnök szerint a magánszektort kell helyzetbe hozni;
• a következő 8–10 évben megpróbálnak visszakapaszkodni az évi 25–30 ezres újlakás-építési sávba. Előnybe hoznák a fiatalokat, 40 év alatti családosokat, a dolgozó, de szociálisan mégis rászoruló embereket, vagy a köztisztviselőket. Pilot projektek indulhatnak ebből a célból, a forrás rendelkezésre áll;
• speciális építészeti szabályokra lesz szükség a megfizethető lakásokhoz;
• Rendszeres lakáscélú megtakarításokban, lakhatási öngondoskodást elősegítő programokban gondolkodik a kormányzat;
• nem juthat mindenkinek kedvezményes lakáshitel.

Az Indexnek nyilatkozó piaci szereplők összességében üdvözlik a lakhatás könnyítését célzó kormányzati ösztönző elemeket, ami nemcsak az ingatlanpiac, valamint az építőipar, hanem azok számára is jó hír, akiknek nincs lehetőségük arra, hogy a közeljövőben saját lakáshoz jussanak.

Sajnos azonban – jegyzik meg –

Nehéz ezt a hatást kiküszöbölni, de – mint biztosnak tűnő piaci válaszreakciót – figyelembe kellene venni a támogatási rendszer kialakításakor annak érdekében, hogy a támogatás valóban a vásárlók és ne az eladók zsebébe kerüljön – hangsúlyozták.

(Borítókép: Joe Raedle / Getty Images)