A tét nem kicsi – olyan irodai környezet kell, ahol jobb, mint otthon

A gazdasági bizonytalanságok (infláció, kamatkörnyezet, recesszió) az irodapiacot sem hagyják érintetlenül. A kedvezőtlen hangulat, a növekvő inputköltségek (például építőanyagárak, munkabérek) a befektetői kedvre is negatívan hatnak. A fejlesztői piac kivár a kiszámíthatatlan rövid és középtávú hatások miatt, helyette a vagyonkezelői szemlélet kerül előtérbe. Ezek a hatások a meglévő bérlői kör esetében is jelentősen előtérbe kerülnek – summázta az irodapiaci helyzetet az Indexnek az ingatlanbefektetésekkel, -fejlesztésekkel és -üzemeltetéssel foglalkozó CPI Hungary iroda üzletfejlesztési igazgatója.

„Ebben a környezetben új megoldásokkal és a korábbinál még rugalmasabb szemlélettel szükséges biztos hátteret nyújtani a meglévő, illetve leendő bérlők számára. Alkalmazkodási képesség nélkül nem lehet megfelelni a bérlői igényeknek, szükséges megreformálni a bérbeadó és a bérlő közötti kapcsolatot, egyfajta szemléletváltásra van szükség a hazai ingatlanpiacon” – szögezte le Kovács-Bertók Zita.

Az irodapiaci vállalatok tehát racionalizálják működésüket, amely azonban nem csupán a bizonytalan gazdasági környezetnek, hanem az új generáció megváltozott munkavállalói szokásainak és igényeinek is köszönhető. Ezek a tényezők pedig természetesen az irodák kihasználtsága tekintetében is változásokat indikálnak. A CBRE a 2024-es évre vonatkozóan átlagosan 14 százalékos üresedési rátát prognosztizál, ami szerintük egészséges szintnek mondható a jelen piaci helyzetben.

Jellemző a bérlők óvatosságára a meglévő szerződések újrakötése. Az ilyen jellegű tranzakciók részaránya a korábbi évekhez képest magasabb, ami annak is köszönhető, hogy jellemzően nem mennek bele egy újabb, költséges helyszínváltoztatásba

– tette hozzá az üzletfejlesztési igazgató.

Funkcionális átalakítások várhatók

A magyar fővárosban – ellentétben a régiós példákkal – jelenleg kifejezetten erős a fejlesztési aktivitás az irodapiacon. Összesen 500 ezer négyzetméternyi irodaterület áll építés alatt, ami a teljes állományhoz mérten 10 százalékos növekedést jelent majd a következő 2-3 évben – ezt már a globális kereskedelmiingatlan-szolgáltató, a CBRE Magyarországért és Közép-Európáért felelős regionális piacelemzési igazgatója mondta. Ugyanez az arány a régió hasonló méretű piacain 1-3 százalék körül mozog. Ugyanakkor – hangsúlyozta Borbély Gábor –

„A tervek szerint az állami hivatalok, illetve cégek bő 200 ezer négyzetméternyi területről költöznek át a város új, XI. és a XIV. kerületekben épülő irodanegyedeibe. Az új épületek birtokba vételével párhuzamosan 2025–2027-ben jelentős mennyiségben üresednek meg régebbi irodák, amelyek sorsa egyelőre bizonytalan” – fogalmazott, hozzátéve, hogy ezek egy része biztosan nem adható bérbe a jelenlegi formájukban, ezért „több olyan projekt is várható, amely funkcionális átalakuláson megy majd keresztül: nem elképzelhetetlen, hogy hotelek, diákszállók, esetleg más alternatív lakóépületek formájában születnek újjá.”

Bármilyen furcsán hangzik, Borbély Gábor szerint a sok épülő irodaház ellenére mégis elégtelen kínálatról beszélhetünk az irodapiacon.

Jelenleg Budapesten 626 ezer négyzetméternyi irodaterület áll üresen, ebből 113 ezer négyzetméter az elmúlt 5 évben épült, és a következő két évben alig 91 ezer négyzetméternyi új irodafejlesztés közül választhatnak a potenciális bérlők. Márpedig az ennél régebbi irodák ritkán alkalmasak a megváltozott bérlői igények kiszolgálására, nem beszélve arról, hogy a szigorúbb energetikai és fenntarthatósági elvárásokat a régebbi állomány töredéke teljesíti maradéktalanul.

Jól látszik tehát, hogy annak, aki ingatlanfejlesztésre adja a fejét, mindig kell előre nem látható kockázatokkal számolnia. „Az ingatlanfejlesztés – és még inkább az ingatlanüzemeltetés – ugyanis egy hosszú távú vállalás. Legalább 5-10 évre kellene előrelátni, rövidebb-hosszabb gazdasági visszaesés pedig elkerülhetetlen ilyen időtávon. Ezzel együtt kell élnie az ingatlanfejlesztőknek, ugyanakkor a pandémia óta egyértelműen látszik, hogy megváltoztak az irodafelhasználási szokások, egyértelműen a hibrid munkavégzés és a flexibilis irodai megoldások kerültek előtérbe” – fogalmazott Borbély Gábor.

Gyakran az olcsóbb válik a drágábbá

Mindez természetesen a bérleti díjakban is tükröződik. Ma Budapesten akár már havi 10 euró/négyzetméter áron is lehet irodát bérelni, de az átlag 14 euró/négyzetméter/hó körül alakul. A felső sáv 24-25 euró környékén húzódik. A regionális városokban nagyságrendekkel alacsonyabb az átlagár, ezek esetében 7-12 euró között szóródik a bérleti díj. „Ugyanakkor azt is látni kell, hogy ezek a piacok lényegesen kisebbek: városonként egy maréknyi bérbe adható ingatlan van, és csak Debrecenben beszélhetünk nagyobb számokról, de ott is körülbelül 115 ezer négyzetméter a teljes állomány. A bérleti díjon kívül az üzemeltetési költséget is érdemes szem előtt tartani. Ez további 3-4, de akár 7-8 eurót is hozzátehet a bérleti költségekhez. És akkor még az épület és a bérlemény kihasználhatóságának hatékonyságáról nem is beszéltük, ezért a bérleti díj önmagában kevés információ a bérlők számára. Gyakran az olcsóbb válik végül a drágábbá” – hangsúlyozta a CBRE üzletfejlesztési és kutatási igazgatója.

Az Indexnek nyilatkozó másik vállalat piaci kitekintése szerint egy budapesti „A” kategóriás irodapiacon 12-20 euró között mozognak a négyzetméterárak. Ezenfelül ők is rámutattak az üzemeltetési költségre, mint amivel szintén számolniuk kell a bérlőknek. Utóbbi esetében nem mindegy, hogy az adott irodaház milyen bérlőkezelési és üzemeltetési megoldásokkal bír. „A tulajdonosi szemlélet, in-house szolgáltatások jelentős hatással vannak az adott épület műszaki felkészültségére, karbantartásának helyességére, az energiaveszteségek minimalizálására. Amennyiben az épület fejlesztő-tulajdonosa házon belül tartja a bérlőkezelést, épületmenedzsmentet és üzemeltetést, úgy nagyobb a garancia arra, hogy a bérlők hosszú távon is környezetkímélően, és költséghatékonyan tudják használni bérleményeiket” – mutatott rá Kovács-Bertók Zita.

A bérlők rugalmasabb megoldásokat keresnek, ugyanakkor bérbeadói oldalon van egy határ, amit már nem tudnak a klasszikus bérleti konstrukciókkal átlépni. Régebben is jellemző volt az, hogy egy 5 éves szerződési időtartamon belül a szerződés tartalmaz felmondási opciót a 3. évnél. Ez ma is érvényes, ugyanakkor azon bérlők esetében, akik csak egy hónapra vagy egy évre, tehát rövid időtávra szeretnének elköteleződni – mert például intenzív növekedési fázisban vannak –, számukra nyújtanak megfelelő megoldást a szolgáltatott irodák vagy a coworking lehetőségek – erősítette meg mindkét cég.

Rugalmas megoldások a költségek faragásáért

Kovács-Bertók Zita rámutat: az üresedés nem vezetett a bérleti díjak csökkenéséhez.

Az igények beárazására van szükség, ennek megfelelően egy irodaház esetében is az aktuális állapottól kezdve egészen a legmodernebb és legfrissebb trendekhez alkalmazkodó kialakítást tudunk nyújtani, és ebből fakadóan árazásában is differenciálni tudjuk egy irodaházon belül a különböző bérleményekhez kapcsolódó díjakat és költségeket. Díjcsökkentés helyett abban hiszünk, hogy a kihasználatlan területeket olyan termékekkel töltsük fel, amire a megváltozott igények és trendek között szükségük van a bérlőknek

– mondta.

A megváltozott környezeti és gazdasági behatások miatt – azontúl, hogy megváltoztak a bérlői igények – a vállalatok nem tudnak hosszú távon tervezni, ezért rugalmasságot és szolgáltatás-specifikus megoldásokat keresnek. „Ennek eleget téve olyan szolgáltatási mixeket kívánunk nyújtani bérlőink számára, aminek köszönhetően kiszámíthatóbban tudnak tervezni. A CPI Club közelmúltbeli bevezetésével olyan hálózati előnyrendszert dolgoztunk ki bérlőink számára, amelynek ugyanúgy része a rugalmas iroda- és közösségi tér, akár konferenciaterem-használat, mint a kényelmi és well-being szolgáltatások vagy bérlői networking események sora. Lokációs mobilitás révén a vállalat lehetőséget nyújt arra, hogy a munkavállalók a hálózathoz tartozó bármely épületből dolgozhassanak, és ne kelljen mindennap a saját irodájukban tölteni a munkaidejüket” – fejtette ki Kovács-Bertók Zita.

Budapesten nem mondható túlzónak a teljes modern irodaállomány, amennyiben a teljes irodai foglalkoztatottságot nézzük mérvadó hasonlítási alapnak. Ha azt nézzük, hány munkavállaló végez irodai munkát, akkor a magyar fővárosában alig 10 négyzetméter jut egy irodai dolgozóra. Ez a szám Varsóban és Prágában 15 négyzetméter per fő körül alakul, Bécsben pedig 40 négyzetméter felett van. Ez természetesen nem azt jelenti, hogy Bécsben egy főre négyszer akkora iroda jut, de egyértelmű iránymutatás abban a tekintetben, hogy több minőségi irodára van szükség.

Sem alul-, sem túlbecsülni nem szabad a home office-t

A Covid-járvány óta az irodapiac helyzetértékelésének egy központi eleme a home office. Az otthoni munkavégzés ugyanis jelentősen átrajzolta az addig ismert irodai viszonyokat. Ez a trend továbbra is jelen van, a dolgozók mintegy juttatásként vagy cafeteriaként értékelik a jelen piaci helyzetben. „Bár szegmensfüggő, de nem lehet teljesen eltörölni a home office-t. Ugyanakkor a cégek felismerték, hogy munkahelyi környezetben hatékonyabb a munkavégzés. Az irodai funkciók és terek épp a megváltozott trendekre reagáltak, és maximálisan támogatják a visszatérést” – mondta Kovács-Bertók Zita.

Borbély Gábor leszögezte: a home office szerepét nem szabad sem alul-, sem túlbecsülni. „Az európai cégeknél jellemzőbb a nagyobb irodai jelenlét, míg a tengerentúlon komoly kihívás visszahozni a munkavállalókat az irodákba, hiszen egész városi ökoszisztémák omlottak össze: például San Franciscóban stabilan 40 százalék körüli az irodai kihasználatlanság, míg az európai városokban ennek töredékét látjuk: Budapesten 14 százalék, a közép-európai átlag 11 százalék, Bécsben pedig 5 százalék alatti ez az érték” – jegyezte meg.

Innoválni, reagálni vagy lemaradni – ez itt a kérdés

Manapság szinte elképzelhetetlen olyan iroda, amelyben nincs valami „extra”. Az elmúlt évek tapasztalatai alapján ma már szinte alapnak tekinthetők az otthonos, lounge-szerű, jó tér-funkció kialakítású irodai megoldások közösségi terekkel, mind munkáltató, mind munkavállalói szempontból, ezért ez már nem elegendő ahhoz, hogy egy-egy iroda megkülönböztesse magát a versenytársaktól.

Ezeket a tereket fel kell tölteni hasznos funkciókkal, szolgáltatásokkal és rugalmas lehetőségekkel, melyek megkönnyítik a mindennapokat a bérlők számára, és támogatják a bérelt terület maximális kihasználtságát. Ezzel olyan terheket és költségeket veszünk le bérlőink válláról, amelyek hozzájárulnak a munkavállalói elégedettség növeléséhez

– hívta fel a figyelmet Kovács-Bertók Zita.

Egyre jelentősebb az úgynevezett PropTech-megoldások térnyerése is. (PropTech = Property Technology: a rendelkezésre álló technológiák alkalmazásával segítik az ingatlanpiachoz kapcsolódó tranzakciók hatékonyságát, akár a fejlesztők, akár a közvetítők, akár a magán- és intézményi befektetők/vásárlók személyében.) Mindez jól mutatja: az a szolgáltató, amelyik nem reagál proaktívan a bérlői igényekre, jelentős versenyhátrányba kerül. „Az innovatív hozzáállás elkerülhetetlen a mai kor szellemében. PropTech-megoldásokat alkalmazunk az üzemeltetésnél. Ha egy irodaház nincs felkészülve az üzemeltetési és ehhez kapcsolódó riportrendszerrel, amely napi 24 órában monitorozza a házat, nem tud reagálni az éppen lezajló környezeti hatásra, ezáltal a károsanyag-kibocsátás csökkentésére, ami a fenntarthatóság egyik alappillére” – részletezte Kovács-Bertók Zita.

Borbély Gábor arra mutat rá, hogy a pandémia óta megváltozott a relatív zsúfoltságérzet. Az emberek nagyobb személyes tereket igényelnek, így az irodaterekkel kapcsolatos elvárások is módosultak: nagyobb közös helyiségek, külön térbeli megoldások az egyéni munkára, a kollaborációra, vagy éppen az ügyfélfogadásra. Az irodatérnek továbbá abban a vonatkozásban is rugalmasnak kell lennie, hogy egy cég agilis változását pontosan kövesse. „Mindez persze nem egyszerű feladat, de érdemes törekedni a vonzó munkahelyre, hiszen a munkavállalóknak olyan környezetet szükséges kínálni, amely miatt szívesen bejárnak az irodába, azaz úgy érzik, hogy jobb, mint a home office. Egy modern iroda a személyes fejlődést és a cég növekedését egyaránt segíti” – mondta.

(Borítókép:  CPI Hungary)