Lakhatási válság: benéztünk az ablakokon, és sok százezer üres ingatlant láttunk

Az economx.hu egy kutatás alapján már 2021-ben beszámolt arról, hogy Magyarországon van arányaiban a világon az egyik legtöbb kihasználatlan lakás vagy ház – több mint 550 ezer, ami a teljes állomány nyolcada. Csak Japánban és Cipruson rosszabb a helyzet. Dacára ennek mégis súlyos lakhatási válság van – írták.

Mutatjuk a számokat!

A témában megkerestük a Központi Statisztikai Hivatalt. A KSH rendelkezésünkre bocsátotta a legutóbbi népszámláláskor felmért üresen álló ingatlanok számáról, típusáról, illetve területi megoszlásáról szóló dokumentumot.

E szerint a népszámlálás időpontjában több mint 571 997, hivatalosan üres lakóingatlant tartottak nyilván, ami a teljes hazai lakásállomány közel 15 százalékát jelenti – vagyis minden 6–7. magyar ingatlan statisztikailag üres.

Azonban ezek az ingatlanok nem feltétlenül használaton kívüliek, hanem olyan lakások, ahol ideiglenesen tartózkodnak, vagy nem állandó lakóhelyként funkcionálnak – például nyaralók, Airbnb-szállások, irodák vagy szívességi lakhatásként használt otthonok. A KSH szerint az alábbiak szerint oszlanak meg az üresen álló ingatlanok.

• 89 909-et csak idényszerűen vagy másodlagosan lakják,
• 20 651-et más célra, például irodaként, orvosi rendelőként használják, továbbá
• 461 437 olyan lakást azonosítottak, amelyik üres, senki nem lakja.

A Telex 2023 végén készített infografikát a 2022-es népszámlálás adatai alapján arról, mely településen hány üres ingatlan található, és azok a teljes állomány hány százalékát teszik ki. A KSH adatai szerint az eloszlásuk területileg igen eltérő: a legtöbb üres ingatlan –160 723 – a fővárosban található. A legkevesebb üres lakás a népszerű agglomerációkban, főként Budapest környékén van, ahol a városból kiköltözők miatt megnőtt a népesség, míg a legtöbb nem lakott ingatlan nagyvárosokban, turisztikailag frekventált helyeken – például a Balaton körül –, valamint elöregedő vagy gazdaságilag periférikus térségekben jellemzik.

Megyékre lebontva az alábbiak szerint néz ki az üresedés:

• Borsod-Abaúj-Zemplén: 35 781
• Bács-Kiskun: 34 647
• Csongrád-Csanád: 32 490
• Pest: 28 194
• Somogy: 26 882
• Békés: 25 996
• Hajdú-Bihar: 24 648
• Zala: 23 831
• Jász-Nagykun-Szolnok: 21 977
• Győr-Moson-Sopron: 21 383
• Veszprém: 19 725
• Baranya: 18 302
• Szabolcs-Szatmár-Bereg: 17 662
• Heves: 17 647
• Fejér: 15 437
• Nógrád: 13 425
• Vas: 13 311
• Tolna: 11 062
• Komárom: 8874

A területi eltéréseket hat fő csoportba sorolhatjuk:

• Az első a nagyvárosok köre, ahol az üres lakások száma gyakran a lakhatási nehézségekre, az önkormányzati lakásgazdálkodás hiányosságaira, illetve a rövid távú lakáskiadás elterjedésére vezethető vissza.
• A második csoport a Balaton környéki nyaralótelepülések, ahol a turisztikai funkció dominál.
• A harmadik és negyedik csoportot a belső és külső perifériák alkotják – ezek olyan, alapvetően jó földrajzi adottságú, de gazdaságilag leszakadó térségek, mint a Tisza-tó vidéke vagy Borsod és Nógrád határ menti falvai.
• Az ötödik csoportban dél-békési települések szerepelnek, ahol a mezőgazdaság hanyatlása miatt nőtt meg az elvándorlás.
• A hatodik csoport a Csongrád-Csanád és Bács-Kiskun vármegyei tanyavilág, ahol a népességfogyás, az elöregedés és az infrastruktúra hiánya miatt maradtak üresen a külterületi ingatlanok.

Az üres lakások problémája tehát összetett társadalmi, gazdasági és területi folyamatok eredménye.

Csatasorba állíthatók-e ezek az ingatlanok?

Az alapállapot felvázolása után rátérünk cikkünk fő kérdésére, a lakhatási válságra. Pontosabban arra, hogy

Kérdés továbbá, hány ingatlan aktivizálható. Az átfogó kép érdekében a KSH mellett ingatlanpiaci szereplőket is megszólaltattunk.

A Balla Ingatlan ügyvezető-tulajdonosa óvatosságra int az üresen álló ingatlanokra vonatkozó adatok értelmezése kapcsán, mivel azok önbevalláson alapulnak. „Számos olyan eset van ugyanis, hogy a lakásokat feketén adják bérbe, amit a népszámlálás során nem tudnak feltárni. A lakók vagy nem nyitnak ajtót, vagy nem vallanak be bérleti jogviszonyt, így a valós használati státusz rejtve marad” – mondta Balla Ákos. Mindez azt jelenti, hogy a ténylegesen bevonható lakások száma valószínűleg alacsonyabb annál, mint ami a statisztikában látszik, de még így is jelentős, több százezres nagyságrendet tehetnek ki.

A használaton kívüli, üresen álló lakások bevonása a lakhatási problémák enyhítésére egyértelműen pozitív hatással lenne, különösen a megfizethető lakhatás biztosítása szempontjából – mutatott rá Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője. Míg ugyanis az új építésű lakások növelik a kínálatot, a magas bekerülési költségek miatt nem oldják meg a megfizethetőségi problémát.

Budapesten jelenleg az új építésű lakóingatlanok átlagos négyzetméterára meghaladja az 1,6 millió forintot, ami azt jelenti, hogy egy 50 négyzetméteres új építésű lakás ára elérheti a 80 millió forintot, ami a jelenlegi bérletidíj-szintek mellett nem kínál valódi alternatívát az alacsonyabb jövedelmű bérlők számára. Az ilyen lakások fenntartható kiadása esetén – egy nem túl magas, 4 százalékos hozammal kalkulálva – a bérleti díj elérheti a 300–350 ezer forintot, amely jóval meghaladja a kereslet lélektani határát. Ezért az olcsóbban fenntartható, már meglévő ingatlanok hatékonyabb bevonása reálisabb megoldás lehet

– jelezte.

Balla Ákos szerint az üres lakások lakhatási válság kezelésébe történő bevonásának kizárólag úgy van értelme, amennyiben központosított módon történik – például olyan esetekben, ahol több lakás található egy épületben, és ezeket együtt lehetne korszerűsíteni, majd üzemeltetni. Egyedi lakásokra, főleg – ha azok szét vannak szórva különböző településeken vagy kerületekben – nem éri meg külön-külön nagy összegeket költeni. „Az állami lakásfelújítási támogatás bizonyos mértékig segíthet, de nem alkalmas teljesen leromlott, korszerűtlen lakások tömeges felújítására. Ez különösen igaz akkor, ha a felújítás során például a nyílászárócsere mellett gépészeti átalakításra vagy szigetelésre is szükség van” – mutatott rá.

Területi szempontból sem mindegy, hol találhatók az üres ingatlanok. Nem célszerű olyan térségekben költeni az ingatlanállomány felújítására, ahonnan az emberek épp elköltöznek. Több megyében számos olyan település van, ahol a népességfogyás és a munkahelyhiány miatt sok ház marad elhagyatottan az onnan elköltözők után. Ilyen helyeken a felújítás nem fenntartható befektetés, mert a lakók hosszú távon nem tudják fenntartani az ingatlant. Ezzel szemben azokat a térségeket kell támogatni, ahová az emberek költözni szeretnének – ipari központok, nagyvárosok, illetve azok vonzáskörzete –, mivel itt van esély arra, hogy a felújított vagy újonnan épített lakások valóban betöltik társadalmi funkciójukat.

Balla Ákos rámutatott: az üresen álló ingatlanok hasznosításának módszertanában különbséget kell tenni ingatlanpiaci és szociálpolitikai megközelítések között. „Azok az emberek, akik munkalehetőséget követve költöznének új városba, elsősorban kiszámítható bérlakást igényelnek, nem feltétlenül saját tulajdont. Számukra az lenne a legnagyobb segítség, ha lenne elérhető és megfizethető albérlet ott, ahol dolgozni tudnak. Velük szemben a szociálisan kiszolgáltatott helyzetben lévők – például egyedülálló anyák vagy beteg emberek – tényleges támogatásra szorulnak, amit szociálpolitikai eszközökkel kellene kezelni, és nem az ingatlanpiaci szabályozás keretében” – mondta.

Kezdőcsapatba állítanák a lakásügynökségeket

Az Otthon Centrum (OC) szakértői szerint világszerte és idehaza is egyre több lakás válik pusztán befektetési eszközzé. „Ahol az ingatlanok értéknövekedése vonzóbb, mint a bérbeadásból származó jövedelem, ott sok tulajdonos inkább üresen hagyja az ingatlant, különösen a nagy értékű, akár külföldiek által vásárolt luxuslakások esetében” – fogalmaznak.

Hazai sajátosság, hogy sok örökölt lakás hosszú ideig hasznosítatlan marad. A tulajdonosok sokszor félnek a bérbeadással járó kockázatoktól, vagy nincsenek rászorulva a bevételre. A rossz tapasztalatok – például nem fizető bérlők vagy lelakott lakások – szintén visszatartják a kiadást.

A hazai lakástulajdonosok többsége tehát nem spekulatív céllal tartja üresen ingatlanját. Balla Ákos szerint Magyarországon nem jellemző az a nyugati típusú befektetői gondolkodás, amely az értéknövekedésre játszik az üresen hagyással. „Itthon a tulajdonosok igyekeznek kiadni ezeket az ingatlanokat, ha ez gazdaságilag megéri.” Sok lakás viszont olyan rossz műszaki állapotban van, hogy sem lakhatási célra, sem bérbeadásra nem alkalmas. Egy alapos felújítás akár 8–10 millió forintba is kerülhet, amit a tulajdonosok gyakran nem tudnak, vagy nem akarnak finanszírozni.

– hangsúlyozták az OC szakértői. Ezek az intézmények – gyakran önkormányzati háttérrel – átvállalják a bérbeadás adminisztrációját és kockázatait, miközben a bérlők számára garantált lakhatási feltételeket nyújtanak. Az Otthon Centrum szerint ez ígéretes irány lehet, különösen ha az üres ingatlanokat korszerűsítve és intézményes formában tudják piacra vinni. A kérdés csak az, hogy nagyobb léptékben is fenntartható-e ez a modell, tekintettel a menedzsmentköltségekre.

Mindkét területet táplálni kellene

Ahogy arról korábban több cikkünkben is szó esett: az ingatlanpiaci és építőipari szereplők üdvözlik, hogy a kormány a keresleti (csok plusz, babaváró, otthonfelújítási támogatás stb.) mellett a kínálati oldalt (lakásépítések) is stimulálja.

Utóbbi új építésű lakásokban, illetve kollégiumi férőhelyek létesítésében ölt testet – a végső cél a kínálat bővítésén keresztül az ingatlanárak, valamint a bérleti díjak konszolidációja. A magas kivitelezési költségek, a munkaerőhiány és az energetikai szigorítások ugyanakkor akadályozzák az olcsó és gyors lakásépítést.

Fontos, hogy az új építésű ingatlanok valóban a megfizethető kategóriát erősítsék

– emelte ki Balla Ákos. Célszerű meghatározni egy konkrét sávot – például a Nagy Márton nemzetgazdasági miniszter által megfizethető lakhatási szintként aposztrofált 1,2 millió forintos újlakás-négyzetméterárat. „Ez alatt érdemes állami támogatást adni, e fölött viszont nem. Így elkerülhető lenne, hogy a támogatás árfelhajtó hatást fejtsen ki a lakáspiacra, illetve hogy a tehetősebbek jogosulatlan előnyökhöz jussanak. A cél, hogy a támogatások valóban a megfizethető lakhatást biztosítsák, és ne a luxuslakások piacát élénkítsék” – húzta alá.

Ezért elkerülhetetlennek tűnik, hogy a meglévő lakásállomány felújítása is fókuszba kerüljön – különösen akkor, ha az ingatlanok korszerűsítés után bérbe adhatók lennének. Ehhez azonban ösztönzőkre van szükség, mert a tulajdonosok önként ritkán vállalkoznak erre, ha nem maguk használják a lakást. (Fontos megjegyezni, hogy felújításra rendelkezésre állnak állami ösztönzők, például az otthonfelújítási támogatás. Ám, ahogy arról fentebb szó volt, az üresen álló ingatlanok tulajdonosait célzottan szükséges ösztönözni üresen álló ingatlanjuk felújítására.)

Balogh László is hangsúlyozta: a tulajdonosok motiválása kulcsfontosságú lenne ahhoz, hogy az üresen álló lakások valóban elérhetővé váljanak.

A lakhatási válság megoldása minden bizonnyal a meglévő lakásállomány hatékonyabb hasznosításának és a megfizethető költséggel épülő új lakások kombinációjával érhető el

– tette hozzá.

„Tudomásom szerint több önkormányzat már gondolkodik olyan eszközökön, mint az üresen álló lakásokra kivetett magasabb építményadó. Ugyanakkor ez egy érzékeny terület, hiszen Magyarországon a lakosság több mint 90 százaléka saját tulajdonú lakásban él, így egy vagyonadó-jellegű intézkedés politikailag és társadalmilag is kényes. Az ingatlanbefektetők és a saját célra vásárlók jogi megkülönböztetése szintén nehézséget jelent. Ezért fontos lenne egy egységes, országos szintű szabályozás, amely világos keretet biztosít az ilyen intézkedéseknek” – mondta Balogh László, aki szerint

„Egyfelől az így felújított lakások jobb energetikai jellemzőkkel rendelkeznének, ami csökkentené a lakók rezsiköltségeit, másfelől az építőipart is élénkítené. Ezen felül az energetikai korszerűsítések az energiahatékonysági kötelezettségi rendszer (EKR) révén is finanszírozhatók lennének, mivel a hitelesített energiamegtakarítások piaci értékkel bírnak az energiakereskedők számára. Ez a lehetőség kombinálható lenne állami támogatásokkal és vissza nem térítendő forrásokkal, így nem csupán szociális, de gazdaságélénkítő hatása is lenne egy átfogó korszerűsítési programnak” – tette hozzá.

Az Otthon Centrum szerint is csak célzott állami programok hozhatnak valódi megoldást, különösen az önkormányzati vagy egyházi tulajdonban lévő ingatlanok esetében, ahol a közérdek és a hosszú távú hasznosítás is összhangban áll. A magántulajdonosok esetében kulcsfontosságú lehet a bérbeadás biztonságának erősítése – például ha egy lakásügynökség garantálja a díjak beérkezését és a lakás állagmegóvását. Ezen túlmenően kedvezményes hitelek, amelyeket a bérleti díjakból lehet törleszteni, szintén ösztönözhetnék a tulajdonosokat.

Hosszabb távon azonban a jogszabályi környezet reformja is elkerülhetetlen. A bérlői és bérbeadói jogok kiegyensúlyozott védelme – adókedvezmények, szerződéses garanciák, gyorsabb eljárások – mind növelhetik a bizalmat a magánbérleti piacban. Emellett elengedhetetlen lenne, hogy a magánszemélyek mellett intézményes bérbeadók is nagyobb szerepet kapjanak. Ezek a szereplők – például nonprofit szervezetek vagy bérlakásalapok – professzionális módon tudják kezelni az ingatlanokat, kiszámítható bérleti feltételeket biztosítva. A nemrég bejelentett állami tőkeprogram ebben a tekintetben fontos lehetőséget kínál a bérlakás-portfóliók kialakítására – jegyzi meg az Otthon Centrum.

Összességében tehát az üresen álló lakások hasznosítása fontos része lehet a lakhatási válság megoldásának, de nem önmagában, hanem átfogó, célzott és jól koordinált programok részeként. A kihívások jelentősek – de a lehetőségek is.

(Borítókép: Bodnár Patrícia / Index)