Lakáshorror Magyarországon: 300 százalékos áremelkedés és hol van még a vége?

Az Index több mint két éve konzisztensen foglalkozik a lakhatási válság témakörével, tavaly pedig a kormány is felismerte: cselekedni kell. Legutóbb egy a Magyar Közgazdasági Társaság (MKT) által Lakás, lakáspolitika és lakhatás a XXI. században címmel rendezett konferenciára látogattunk el, melyen többek között felszólalt Navracsics Tibor területfejlesztési és közigazgatási miniszter – amiről itt számoltunk be –, de kerekasztal-beszélgetést is rendeztek Hegedüs Éva, a Gránit Bank elnök-vezérigazgatója, Csepeti Ádám, a Miniszterelnökség helyettes államtitkára, Koji László, az Építési Vállalkozók Országos Szakszövetségének (ÉVOSZ) elnöke, valamint Lentner Csaba, a konferenciának helyet adó Károli Gáspár Egyetem tanára, közgazdász részvételével.

Már a szereplők hovatartozása (banki, állami, piaci szektor) is jól mutatja, hogy a lakhatás kérdése több területet érintő összetett kérdés. Az azonban nem kérdés, hogy lakhatási nehézségek tombolnak Magyarországon – bár Lentner Csaba szerint nem beszélhetünk lakhatási válságról. Ennek némileg ellentmond – amire az Index több ízben is felhívta a figyelmet –, hogy alacsony fizetési szintek mellett kell egyre magasabb ingatlanárakat, bérleti díjakat, valamint a kamatszintek hatására magas törlesztőrészletet kigazdálkodni, ami a magyar társadalom döntő többsége számára minimum nehézségekbe ütközik.

A lakáspiac állapota a bankszektor szemével

Hegedüs Éva a lakáspiacot a gazdaság egyik legfontosabb konjunktúraindexeként azonosította, amelynek működése tükrözi az ország általános gazdasági állapotát. Részletesen beszélt a magyar lakáspiac sajátosságairól, köztük arról, hogy

ami történelmi okokra vezethető vissza. „A szocializmus körülményei között a saját ingatlan volt gyakorlatilag az egyetlen vagyonképződési lehetőség, amiben megtestesülhetett egy életkereset eredménye” – fogalmazott a Gránit Bank elnök-vezérigazgatója.

Kiemelte a bérlakáspiac gyengeségeit és a piaci alapú bérlakás-beruházások nehézségeit. „A beruházó csak akkor vállal kockázatot, ha biztos abban, hogy a projekt megtérül. Ezen a területen szerintem még mindig tétova a piac, kevés a keresletre és a hozamokra vonatkozó kiszámíthatóság” – mondta.

A lakáshitelezés a bankszektor által kívánatos ágazat, mivel hosszú távú, stabil cash flow-val jár. „A hitelvolumen 2024-ben 1300 milliárd forint volt, a lakástranzakciók 60 százaléka hitelből valósult meg” – idézte a Magyar Nemzeti Bank adatait a bankvezér.

Bár továbbra is magasak a banki kamatok, Hegedüs Éva rámutatott: a hitelek forrásköltsége a jelenlegi kamatkörnyezet (6,5 százalékos jegybanki alapkamat) mellett túl magas, miközben az állam időnként mesterséges kamatsapkákkal avatkozik be, ami torzítja a piacot. „Önkéntes módon kínálunk 5 százalékos kamat mellett hitelt, a bankok forrásköltsége azonban nem 5 százalék” – mondta.

Kínálati oldal erősítése, kiegyensúlyozott szabályozás

Csepeti Ádám helyettes államtitkár szerint a lakáspolitika nemcsak egy gazdasági ágazat, hanem több szakterület metszéspontjában is áll: ifjúságpolitika, családpolitika, területfejlesztés és gazdaságpolitika egyben.

Beszélt a csok és a csok plusz programok tapasztalatairól: míg a régi csok csak 0,6 gyermek vállalását eredményezte családonként, a csok plusz átlagosan 1,5 gyermek vállalására ösztönzött. A program – állítja – célzottabb és hatékonyabb.

Emlékeztetett: a kínálati oldal erősítésére a kormány 300 milliárd forintos lakásfejlesztési tőkeprogramot indított, melynek keretében lakóingatlan-fejlesztéseket, bérlakásokat, kollégiumiférőhely-bővítéseket hajtanak végre meghatározott térségekben a lakhatási nehézségek könnyítése érdekében. Általános ingatlanpiaci szakértői konszenzus, hogy a kollégiumi férőhelyek bővülése „elszívja” a diákokat a drága albérletpiacról, az alacsonyabb kereslet pedig hozzájárulhat a bérleti díjak konszolidációjához.

Együtt kell újragondolni a bérlő-bérbeadó jogviszonyokat is. Egy kiegyensúlyozott szabályozás növelné a piac iránti bizalmat.

Külön említette a 35 év alatti fiatalokat célzó, havi bruttó 150 ezer forint értékű cafeterialehetőséget, valamint a szolgálatilakás-programokat, amelyek többek között például pedagógusok és háziorvosok lakhatását támogatják.

Piaci realitások: kapacitás van, finanszírozás nincs

Koji László szerint az építőipar újlakás-építési és -felújítási kapacitása jelenleg kihasználatlan, mivel nincs elég fizetőképes kereslet. „Évente legalább 25–30 ezer új lakásra lenne szükség Magyarországon, hogy a természetes lakáscserék, az elöregedett állomány kiváltása és a demográfiai igények kielégítése biztosított legyen. Ezzel szemben 2025-ben várhatóan csak körülbelül 12 ezer új lakás fog megépülni, ami messze elmarad a szükséges volumentől” – húzta alá.

– monda.

Koji László kiemelte: a másik nagy kihívás a meglévő lakásállomány korszerűsítése. Becslése szerint körülbelül 250 ezer lakást kellene felújítani a jelenlegi energetikai és komfortfokozati elvárásoknak megfelelően. Ez nemcsak az energiahatékonysági célok miatt lenne fontos, hanem a lakhatási minőség és a hosszú távú fenntarthatóság miatt is.

Az ÉVOSZ elnöke megjegyezte, hogy Magyarországnak nincs valódi lakásstratégiája, hanem családpolitikai eszközökkel igyekszik pótolni a lakáspolitikai hiányosságokat. Ugyanakkor helyesnek ítéli meg a családok támogatását, ám szorgalmazza a nem gyermekvállaláshoz kötött támogatások kibővítését.

Hangsúlyozta, hogy a piaci torzulásokhoz a téves lakossági árképzés is hozzájárul: sokan csak a fővárosi prémiumfejlesztéseket látják, miközben az ország többi részén az árak teljesen más képet mutatnak. A transzparens árazás, az írásos szerződések és az átlátható számlakezelés kulcskérdés a versenyképes piac megteremtésében.

Az építési költségek drágulásával kapcsolatban konkrét adatot is hozott:

Ez jelentős mértékű inflációt jelez az építkezések és lakásvásárlások területén, különösen a városi, új építésű szegmensekben.

Állami és piaci felelősség egyaránt van

A lakhatási válság társadalmi dimenziója legalább olyan fontos, mint a gazdasági. A lakás nem csupán vagyon, hanem életminőségi alapfeltétel, amely a családalapítás, a mobilitás és a foglalkoztatás szempontjából is kulcsfontosságú – mutatott rá Lentner Csaba.

A közgazdászprofesszor felidézte a 2013–2019 közötti időszakot, amikor a lakásárak és az építési költségek robbanásszerűen nőttek, lényegében felemésztve az állami támogatásokat. Az energiahatékonyságot szerinte elhanyagolták: a magyar lakások energiafelhasználása több mint 60 százalékkal magasabb az uniós átlagnál.

Rámutatott arra is, hogy a lakásszerzés mögött nemcsak állami felelősség, de egyéni és piaci felelősség is áll. A spekulatív lakásvásárlás, a költségek elvadulása, az egyoldalú árazási gyakorlatok mind hozzájárultak a torzult piachoz. „Az állami támogatások elfolytak, és azt az építőanyag-kereskedők, illetve a kivitelezők egy az egyben bezsebelték” – fogalmazott.

Lentner Csaba az energiahatékonyság kérdését a lakhatási válság egyik súlyos, de gyakran alulértékelt aspektusaként emelte ki. Konkrét összehasonlító adattal szemléltette, milyen jelentős elmaradásban van Magyarország az európai átlaghoz képest az energiafelhasználás tekintetében:

A magasabb energiafelhasználás nemcsak a háztartások rezsiköltségeit növeli, hanem környezetvédelmi szempontból is károsabb, továbbá hosszú távon csökkenti az ingatlanok értékállóságát és komfortját.

„Ez is mutatja, hogy a lakáspolitika nem választható el a klíma-, illetve az energiapolitikától. Nem elég új lakásokat építeni, a meglévő állomány korszerűsítése, szigetelése, fűtéskorszerűsítése is elengedhetetlen – ehhez viszont piaci és állami ösztönzők egyaránt kellenek” – fogalmazott.

Ami az ingatlanárakat illeti, a piac túlfűtött. „Az árnövekedés mögött nem pusztán valós kereslet, hanem torzító tényezők is állhatnak – például spekuláció, támogatások beépülése az árakba, mesterséges kínálatszűkítés” – mutatott rá Lentner Csaba.

„A lakásárak további emelkedésével romlik otthonteremtés elérhetősége – különösen a fiatalok, családalapítók, bérből élő középosztálybeliek számára. Mindez fokozhatja a társadalmi feszültségeket, valamint szembemegy a demográfiai célokkal” – tette hozzá.

A közgazdász úgy vélekedett,

és beavatkozni kényszerülhet akár újabb árszabályozó eszközökkel, támogatások módosításával vagy esetleg közvetlen építési programokkal.

Mit kellene másképp csinálni?

A beszélgetésből is jól kirajzolódik, hogy a lakáspiaci válság nem oldható meg pusztán keresleti támogatásokkal. Szerkezeti reformokra, átfogó lakásstratégiára, az építési környezet átláthatóságára és digitalizált, jogilag korszerű rendszerre van szükség. A piac közreműködése éppolyan fontos, mint az állam koordináló szerepe.

A megszólalók egyetértettek abban, hogy a lakhatás nem luxus, hanem alapszükséglet. A közös gondolkodás, a felelősségvállalás és az érdekelt felek valódi párbeszéde hozhat tartós megoldást a lakhatási kihívásokra.

(Borítókép: Kolumbán Kitti / Index)