Bence
18 °C
32 °C
Index - In English In English Eng

Megérkezett a szuper biztonságos hitel

2014.08.25. 08:04 Módosítva: 2014.08.25. 08:04

Nem igaz, hogy az a legjobb hitel, aminek a legalacsonyabb a törlesztője – pontosabban az a kérdés, hogy milyen áron és milyen hosszan rögzített kamattal. Mivel minél rövidebb egy hitel kamatperiódusa, vagyis minél gyakrabban megváltoztathatja a törlesztőt a bank, annál alacsonyabb a kezdeti törlesztőrészlet.

Egyre több bank ismerte fel ezt a veszélyt és most már tucatnyi ajánlat között válogathatnak azok is, akik 3 vagy 5 évre be szeretnék fixálni a törlesztőjüket. Régebben az FHB Banknak és az UniCreditnek voltak ilyen konstrukciói, de már az OTP Bank és a K&H is nyújt ilyeneket.

Itt a hitel 20 éves kamatperiódussal

A nyugati példákhoz hasonlóan (ahol 30 évig is be lehet fixálni a törlesztőt) már 15 és 20 (!) évig is fix kamatú hitelt is nyújtanak a mai naptól az UniCreditnél, ami sok ügyfélnek lehet a legjobb választás a mostani kamatszintek mellett. Ezt egyébként egy biztosításnak is tekinthetjük, hiszen a következő 10-20 évben szinte biztosan magasabb lesz a fizetésünk és még könnyebben ki tudjuk majd gazdálkodni a mostani törlesztőt. Persze ez a banknak is érdeke, senki sem akarja, hogy másfélszeres törlesztőt kelljen majd fizetni.

Minél több ideig van a hitel törlesztőrészlete befixálva, annál magasabb a kamata is, hiszen azt a kockázatot, hogy a bank nem emelheti a kamatot 5-10-15-20 évig meg kell fizetni az ő hitelezői felé.

Nagyobb biztonság, magasabb kamat

Általában a kedvezőbb kamatok 12 havi kamatperiódusnál 4,50-5,00 százalék között vannak, 3 és 5 éves fix kamatoknál 6-7 százalék között és 7,42 százalékos kamattal már a 15-20 éves fix kamatú hitelt is megkaphatjuk, derül ki a BankRáció.hu hitelkalkulátorából. A felsorolt kamatoknál még alacsonyabbakat is kaphatunk, ha vállaljuk, hogy a bankhoz érkezik a fizetésünk, csoportos beszedéseket csatolunk a számlához vagy biztosítási-megtakarítási szolgáltatást is ugyanannál a pénzintézetnél kötünk.

Ha a legjobb kondíciókat vesszük feltételek vállalásával, akkor 1 éves fix kamatra 4,44 százalékkal kapunk hitelt, míg 20 éves periódusra 6,92 százalékért. Tehát amikor összehasonlítjuk a versengő hiteleket, akkor nem érdemes a 3 hónapos kamatperiódusú hiteleket a 3-5 vagy hosszabb időszakra fix törlesztőt kínáló konstrukciókkal. A BUBOR (ehhez árazzák a 3-6-12 hónapos kamatperiódusú hiteleket) értéke szorosan összefügg a jegybanki alapkamattal, tehát ha utóbbi emelkedik, akkor a hitelek egy része is 3-6-12 hónapon belül drágább lesz.

A legnagyobb bankok átlagos lakáshitel kamatai 7 százalék körül akkor voltak, amikor a jegybanki alapkamat 3,8 százalék volt. „Aki arra számít, hogy az új hitelének a futamidő nagy részénél a jegybanki alapkamat 4 százalék felett lesz és fontos neki a biztonság amiért akár már most is magasabb kamatot fizetne, mindenképpen érdemes a hosszabb kamatperiódusú hiteleket is megvizsgálnia.” mondja Gergely Péter, a BankRáció.hu hitelszakértője

Sokan nem tudják, hogy a bankok által a reklámokban közölt THM (Teljes HiteldíjMutató) jelzáloghiteleknél 5 milliós hitelösszegre és 20 éves futamidőre vonatkozik átlagos ügyfélminősítésre. Ha nem pont ilyen ügyfél vagyunk és kicsivel is több hitelt veszünk fel, vagy magas jövedelmünk van, akkor nem a THM alapján érdemes dönteni (sőt, sohasem érdemes csak egy tényezőre koncentrálni), hanem egyenként érdemes legalább a legnagyobb 10 bank ajánlatait összehasonlítani.

Így fest most a piac

Az új támogatott hiteleknél a bankok csak évente és 5 évente változtathatják meg a hiteleik kamatát, hogy a szabályozók ezzel is védeni akarták az adósokat (bár visszás, hogy aki az új támogatott hitelek elindulásánál 2012 szeptemberében vett fel 5 éves kamatperiódusú hitelt, az nem érzett semmit az azóta végbemenő kamatcsökkentésekből).

5 éves kamatperiódusú támogatott hitelei vannak az UniCreditnél, OTP-nél, Ersténél, FHB-nál, Budapest Banknál, Sberbanknál és a K&H-nál, de vigyázni kell ezekkel, mert egy részüknél csak az első 5 éves támogatási időszakra vonatozik ez, a hatodik évtől már konstrukciótól függően 6 vagy 12 havonta is változhat a kamat.

Több hitelt veszünk fel és olcsóbban 

Több mint másfélszer annyi hitelt vettünk fel az első félévben, mint tavaly az első 6 hónapban, végre kezd beindulni az ingatlanpiac és egyre többen mernek lakásvásárlásba hitelből belevágni. Az ingatlanárak sok helyen 2008 óta 20-35 százalékot csökkentek, a hitelkamatok rekord alacsonyak és a szocpol mellett még többféle kamattámogatott hitel közül is válogathatunk. Viszont a forinthitelekkel is befürödhetünk, ha nem jól választunk, akár 30-40 százalékkal is emelkedhet a törlesztőnk pár éven belül. Viszont van megoldás.

Mindegyik nagy ingatlanhálózat csupa jó híreket közöl a növekvő keresetről és a végre beindulni látszó ingatlanpiacról. Közben folyamatosan reklámozzák a bankok a legújabb lakáshiteleiket, nem csoda, ha sokan elgondolkodnak, hogy inkább lakást vesznek és nem kötik le a megtakarításukat 2-3 százalékos kamatra. Hiszen ahogy a betéti kamatok az utóbbi években is 6-7 százalékról 2-3 százalékra csökkentek, a hitelkamatok is mérséklődtek a 2012-es 14 százalékos csúcs óta 5-6 százalékra.

A devizahitelezés gyakorlatilag megszűnt és mivel az újonnan kihelyezett forinthiteleknél nincs árfolyamkockázat és egyoldalú kamatemelés, hiszen az állam erről gondoskodott, a törlesztőnk nem fog emelkedni. Ez egy óriási tévhit és akik ebben élnek azok meglepődnek amikor rájönnek, hogy a törlesztőjük akár 3-6 havonta is változhat a referenciakamatozású hiteleknél.

Így árazzák a hitelt a bankok

A devizahiteleknél az adós viselte az árfolyamkockázatot és a kamatkockázatot és a bankok kamatváltoztatási politikája sem volt mindig átlátható. 2012-ben ez megváltozott, azóta az újonnan kihelyezett jelzáloghiteleknél a bankoknak referenciakamathoz kell árazni a hiteleket (a BUBOR-hoz) vagy legalább 3 évig fix kamatot kell ajánlaniuk. A referenciakamatozású hiteleknél ez annyit jelent, hogy van egy publikus kamatszint (a bank forrásköltsége, vagyis amennyiért ő megkapja azt a pénzt, amit továbbad hitelként) és erre jön rá a kamatfelár, ami tartalmazza a bank költségeit és hasznát.

Tehát ha most veszünk fel hitelt, akkor a 3-6 vagy 12 havi BUBOR értékéhez árazva, pontosabban ezekre rakódik rá az a kamatfelár. Ez azt is jelenti, hogy a hitelünk kamatperiódusa 3-6 vagy 12 hónap, tehát ezen időközönként a hitelünk kamata (vagyis a törlesztőrészletünk) változhat attól függően, hogy a kamatperiódus fordulókor mennyi a BUBOR értéke.

Vannak olyan hitelek is ahol 3 évnél gyakrabban nem változhat a kamat, de itt már nem kötelesek publikus referenciaértékhez igazítani a bankoknak a kamatot. Vagyis a hitelünk törlesztője a legtöbbek által választott 20 éves futamidő során szinte biztosan változni fog. A mostaninál már nem várható, hogy olcsóbbak lesznek a hitelek, hiszen a jegybank szerint már nem várható további alapkamat csökkentés, viszont felfelé még magas az út. Ha a 2 évvel ezelőtti 7 százalékos szintre emelkedne vissza a jegybanki alapkamat (és ez akár 3-4 éven belül is megtörténhet, sőt a legtöbb elemző kamatemelkedésre számít), akkor a biztonságosnak hitt forinthitelünk kamata is akár 30-40 szézalékos is emelkedhetne.

Ha viszont több évre fix kamatú hitelünk van, akkor szerencsés esetben csak évek múlva érezhetjük az emelkedést, vagy akkor sem, mert lehet, hogy a például 5 éves kamatperiódusú hitelünk kamatfordulónkkor már ismét alacsonyabb szintre csökkenne a jegybanki alapkamat.