Nem érzi tehernek az adót az APEH

Az előző években megszokottnál sokkal kevesebb jövedelmünk keletkezett 2008-ban lakások eladásából – derül ki a személyi jövedelemadó bevallások adataiból. Kérdésünkre az APEH közölte: ingatlanértékesítésből származó jövedelem után 2006-ban 19,9 milliárd forintnyi szja-kötelezettség keletkezett, egy évvel később már 21,6 milliárd forintnyi, tavaly azonban már csak 14,4 milliárd forintnyi.

Az ilyen jogcímen ténylegesen befolyt adó összegéről az adóhatóság nem tudott adatot közölni, mivel „pénzforgalmi adat nem áll rendelkezésünkre, melyből a különböző jogcímeken befolyt bevételeket számszerűsíteni tudnánk”. A gyakorlatban ugyanis minden szja-befizetés – a bérjövedelem utáni adóé éppúgy, mint a lakáseladásé vagy az osztalékból származóé – egy számlára történik.

Kevesebb eladó, kevesebb adó

A bevallási adatokból kiderül viszont az is, hogy jelentősen visszaesett azoknak az adózóknak a száma, akik ingatlant adtak el. 2007-ben még 128 058 szja-bevallásban szerepelt ingatlaneladásból származó jövedelem, ezen belül 60 257 adózó volt, akinek az eladott ingatlan árából adót kellett fizetnie.

Tavaly ugyanakkor már csak 68 692-en tüntettek fel az adóbevallásban ilyen jövedelmet, igaz, jóval magasabb volt közöttük azok aránya, akiknek az eladott lakás árából adózniuk kell: 46 374 embernek keletkezett szja-kötelezettsége. Vagyis míg egy évvel korábban csak a lakáseladók 47 százalékának kellett adót fizetni a vételár után, addig 2008-ban már 67,5 százalékos volt ez az arány.

A jelentős átrendeződés hátterében az áll, hogy tavaly januártól megváltozott a lakáseladások jövedelmére vonatkozó szja-szabály. Ennek a változásnak a hatása pedig először az idén benyújtott adóbevallásokban, illetve az adófizetési kötelezettségekben jelentkezett.

A korábbi szja-szabályok hatására jellemzően a lakáseladásból származó jövedelmeknek csak a töredéke után fizettek adót, a 2006-os 19,9 milliárd forint például 251,8 milliárd forintnyi lakásárnak volt az adója (holott a 25 százalékos kulccsal számolva, mentességek és az amortizáció hatásai nélkül nagyjából 63 milliárd forint lett volna az adó). Még egy évvel később is 261,2 milliárdos lakásárból jött össze – 65 milliárd helyett – 21,6 milliárd forintnyi adóbevétel.

Két fontos változás

A parlament, mint azt többször megírtuk, két jelentős szabályt változtatott 2007 végén. 2008. január 1-jei hatállyal a korábbi 15-ről 5 évre csökkentette azt az időszakot, amennyinek a lakás megvétele és eladása között el kell telnie ahhoz, hogy az ingatlan adómentesen eladható legyen. Tehát 2007-ben még csak az 1993 előtt vett lakásokat lehetett szja-mentesen eladni, 2008-ban viszont már a 2004 előtt megvetteket.

Ugyanakkor amit a törvényhozók az egyik kezükkel adtak, azt a másikkal elvették, vagyis az szja-előírások lazítását szigorítás is követte, változott az öt éven belül vásárolt ingatlanok eladása. Eltörölték azt a korábbi szabályt ugyanis, hogy ha valaki az eladott lakás árából származó jövedelmet – tehát a szerzési és az eladási vételár különbségét, tovább csökkentve a szerzés és értékesítés, valamint az értéknövelő beruházások költségeivel – az eladás után 60 hónapon belül (vagy az előtt 12 hónapon belül) lakáscélra fordította, annak az adót automatikusan nem kellett megfizetnie (vagy a már megfizetett adó szintén automatikusan visszajárt neki). Ezzel szemben 2008. január 1-je után az adóhatóság mérlegeli, hogy kell-e adót fizetnie a lakása árából másik lakást vásárló adózónak. (Az adókötelezettség alapja továbbra is a szerzési és az eladási ár különbségéből származó, költségekkel és a szerzés évétől függően akár 70 százalékot is elérő amortizációval csökkentett összeg).

Kevesen kérték

„Ne legyenek illúzióink, az APEH nem arról híres, hogy ha nem kötelezik adó visszafizetésére, hanem a mérlegelésére, döntésére bízzák a dolgot, akkor megszán minket, és visszaadja a pénzt” – írtuk 2007 novemberében, amikor elfogadták a 2008-tól érvényes adószabályokat. Az élet, legalábbis az első bevallási év tapasztalatai minket látszanak igazolni.

A 2008-as ingatlanértékesítések nyomán keletkező adókötelezettséget az idén május 20-ig benyújtandó adóbevallásban kellett feltüntetni, és a bevallás benyújtásával egyidejűleg lehetett kérni a méltányosságot (az adó mérséklését vagy elengedését, utóbbi elutasítása esetén részlet- vagy halasztott fizetést). Az adóhivatal tájékoztatása szerint idén augusztus végéig mintegy ezer kérelmet nyújtottak be az adózók, tehát a tavalyi lakáseladóknak csak mintegy másfél százaléka próbált élni ezzel a lehetőséggel.

Az alacsony arány oka szakértők szerint egyfelől lehet az, hogy jelentősen megnőtt azoknak a száma, akik alanyi jogon adómentesek lettek, mert 2004 előtt szerzett lakást adtak el. Másfelől az is magyarázhatja ezt, hogy sok esetben az ingatlan adásvételénél eljáró ügyvédek az új szabályoknak csak azzal a részével voltak tisztában, hogy a mentességi határidő 15-ről 5 évre csökkent; volt olyan eset, amikor az eladótól tudta meg az ügyvéd a méltányossági kérelem lehetőségét.

Még kevesebben kapták

Az APEH egyébként a kevés kérelmezővel sem bánt túl nagyvonalúan. Az adóhivatal tájékoztatása szerint a benyújtott ezer ügyből eddig nagyjából nyolcszázban született határozat, a hónap végéig jogerőre még nem emelkedett ügyeket is figyelembe véve. „A mintegy 800 határozat alapján az ügyek körülbelül 40 százalékában helyt adó vagy részben helyt adó döntés született, melyekben körülbelül 125 millió forint elengedéséről rendelkezett a hivatal” – közölte az adóhivatal. Ez azt jelenti, hogy a tavaly lakást eladó csaknem hetvenezer adózóból idén mintegy háromszázan kaptak méltányossági alapon mentességet az adó befizetése alól.

Az adóhivatal egyébként az szja-törvényben lévő előírások szerint mérlegelte a 2200 forintos illeték befizetésével benyújtható kérelmeket. Alapkövetelmény volt, hogy a jövedelmet lakásvásárlásra költsék, ám ez korántsem volt elég az adómentességhez. Az APEH vizsgálta az adózó jövedelmi, vagyoni és szociális körülményeit, amihez egy ötoldalas, az adózó teljes vagyoni helyzetét feltáró nyilatkozatot kellett kitölteni. Ebben rákérdeztek többek között a kérelmező és a vele együtt élő valamennyi családtag valamennyi jövedelmére, a lakásfenntartási költségekre, arra, hogy mennyi hitelt és milyen havi részletekben kell törleszteni a háztartásnak, a háztartásban lévő autókra, de még a megtakarítással kombinált életbiztosításokat és a százezer forintnál értékesebb műszaki cikkeket és bútorokat is fel kellett sorolni.

Mindezek alapján bírálta el az adóhivatal, hogy ki jogosult adómentességre és ki nem. Az APEH azt közölte: „a kérelmek elbírálása során az értékesítésből származó jövedelem felhasználási körülményeit, és az adózó vagyoni jövedelmi viszonyait együttesen vizsgálja, a feltételek fennállását az adózónak kell igazolnia. A kérelem tehát nem engedélyezhető, ha a jövedelmet nem a törvény szerint méltányolható célra fordították, és akkor sem, ha az adózó számára az adó megfizetése nem okoz megterhelést”.