Iván
9 °C
22 °C

Nem az APEH-től fogja megtudni, mennyit ér a lakása

2010.01.12. 14:50
Az év elejének slágertémája a vagyonadó. Az adóhivatal még a negyedik határidőből is kifutott, mire végre elkészült a vagyonadó-kalkulátorral, amely aztán sokszor félrevezethet. Jövő héten már el is kezdik postázni a nyomtatványokat azoknak, akiknek először kell bevallást benyújtaniuk, esetleg adót is fizetniük a vagyonadótörvény alapján. Eközben az Alkotmánybíróság első olvasatban már tárgyalta is a vagyonadó eltörlését célzó beadványra készült határozattervezetet, és elképzelhető, hogy februárban meg is semmisíti a jogszabályt, értelmetlenné téve a mostani felhajtást. Ha nem így lesz, akkor fizetni kell, még akkor is, ha a Fidesz eltörölni ígéri is a szabályozást, kérdés ugyanis, hogy mikor és milyen hatállyal iktatnák ki a törvényt.

Amilyen lassan, sokszori csúszások után készült el, annyira sok gonddal küzd az APEH vagyonadó-kalkulátora, ezt mutatják az első tapasztalatok. Az állami adóhatóság honlapján péntek késő délutántól használható a vagyonadó-kalkulátorként elhíresült program. A számológép megalkotására azért kötelezte egy októberi kormányrendelet az adóhivatalt, hogy azzal segítsen a lakóingatlan-tulajdonosoknak. A vagyonadót ugyanis lakóingatlanszámtól függően bizonyos értékhatár felett kell fizetni, vagyis minden lakás- és üdülőtulajdonosnak tisztában kell lennie azzal, hogy mennyit is ér a tulajdonában levő ingatlan. Sokan nem tudják, hogy most mennyiért tudnák értékesíteni lakásukat, ebben kíván valami fogódzót nyújtani a becsült forgalmi értéket kiszámoló APEH-kalkulátor.

A Hungária körút kiköpött Stefánia út

A vagyonadó részletszabályai

A lakóingatlanok, nagy értékű légi és vízi járművek tulajdonosainak kell leróniuk a vagyonadót. A lakóingatlannál maradva: számít az, hogy van-e valakinek haszonélvezeti joga a lakáson, számít az, hogy hány lakóingatlan van az adott személy tulajdonában, számít az, hogy mennyit ér a lakóingatlan, számít az, hogy nyugdíjas-e, munkáját nemrég elveszítő-e, kiskorú-e a lakás, üdülő tulajdonosa. Hogy mi minden befolyásolja az adófizetést, de még csak az adóbevallást, több cikkünkben is írtunk, különösen itt és itt.

A szerkesztőség tagjainak körében – nem reprezentatív mintán – végzett tesztünk azt mutatta, az esetek nagy részénél ugyan valahol a piaci ár közelébe lőtte be az APEH kalkulátora a forgalmi értéket, azonban néhány esetben jócskán túlbecsülte a lakóingatlan értékét a számológép, és – ez talán még meglepőbb – volt néhány példa a durva alullövésre is.

De nemcsak a mi próbálgatásaink során mondott csődöt néhányszor a valós forgalmi érték közelítésére kitalált program, hanem egy adótanácsadó iroda tesztjei során is. Az RSM DTM Hungary Zrt. adócsoportjának vezetője, Hegedüs Sándor egy közepes méretű zuglói, istvánmezei lakás forgalmi értékére kérdezett rá. A gép azonban egy olyan értéket dobott ki, amely a helyi viszonyok ismeretében jóval a piaci ár felettinek tekinthető. A felüllövés a szakember elmondása szerint 80 százalékos volt. Amikor ugyanezekket a paramétereket vitte be a gépbe az adószakértő, de már más-más környező utcát adott meg, a végeredmény nem különbözött az első értéktől, pedig a valóságban sokszor még az is nagyon eltérítheti a lakások értékét, hogy az utca melyik végén található az ingatlan. A kalkulátor az elegáns, követségi negyednek tekinthető Stefánia úton ugyanazt az értéket határozta meg, mint az alacsonyabb presztízsű ingatlanokkal bíró környező utcákban. Sőt még az azonos irányítószámmal rendelkező Hungária körúton fekvő ingatlan esetében is ugyanazt az értéket kalkulálta a program. A magyarázat egyébként feltehetőleg éppen abban rejlik, hogy a kalkulátor irányítószám szerint körzetekre bontva működhet, ami viszont, mint a példák mutatják, komoly torzításokat eredményezhet.

De van más probléma is: az APEH programja nem különbözteti meg azt, hogy a lakás a földszinten vagy az első emeleten helyezkedik el, márpedig két, minden más paraméterében azonos lakóingatlan közül az első emeletinek jelentősen magasabb az ára, mint egy a földszinten levő lakásnak.

Kibabrálhat szomszédjával

Részletkérdés, de érdekes, hogy a kalkulátor fals adatokat is elfogad. Ugyan létező adóazonosító jelet kell megadni, de olyan nevet is elfogad a program, amelyhez nem az az adóazonosító jel tartozik.

Az APEH azonban rögzíti is valamennyi mentett kalkulációt, és a későbbi ellenőrzéseknél fel is használhatja azokat. Így az elvi lehetőség nyitott arra, hogy valakinek az adóazonosítójele és címe ismeretében az ingatlan adatait kozmetikázva téves értéket rögzítsünk. Ha az illető szintén használja saját adataival és az ingatlan tényleges paramétereivel a kalkulátort, és ő is elmenti a számítását, a rendszer mindkét eredményt tárolja. A kellemetlenség abból fakadhat, ha egy ellenőrzésnél aztán bizonygatni kell, hogy, mondjuk az ingatlan tényleg nyolcvan, és nem tíz éve épült, ahogy esetleges rosszakarónk az adatainkkal visszaélve esetleg felülértékeltette.

Mégis jó valamire

Sokan felkeresték már

Sokan kipróbálták már a kalkulátort. Hétfőig több mint 150 ezren használták a számológépet.

A számológépet a 2008 év eleje óta lezajlott 800 ezer ingatlantranzakció adataiból alkották meg az értékbecslők és programozók, adóhatósági szakemberekkel együttműködve – mondta lapunknak Bakonyi Ágnes. Az APEH szóvivője is elismeri, hogy a kalkulátor egyfajta iránymutatás, nem lát minden, a lakás árát meghatározó jellemzőt. A szóvivő ezért azt hangsúlyozta, hogy az esetleges adóbevallásban a tényleges forgalmi értéket kell szerepeltetni, az alapján kell eldönteni, hogy kell-e adót fizetni vagy sem, nem pedig a becsült forgalmi értéket kihozó kalkulátor adata a döntő.

A hibák ellenére mégis van valami értelme a vagyonadó-kalkulátornak. Ha valaki megad minden kért paramétert, adatot (adóazonosító jelét, nevét, e-mail címét), és le is menti az adatokat és az eredményt, vagyis hivatalosan is megkéri az APEH becslését, ezt pedig az adóhatóság eltárolja hat évig, és később ellenőrzés kap az illető, akkor a hivatal nem sújthatja adóbírsággal és késedelmi pótlékkal az adózót, ha azt állapítja meg, a tényleges forgalmi érték magasabb az APEH-kalkulátor által kidobott és az adózó által a bevallásban szerepeltetett értéknél - emelte ki Hegedüs Sándor. A tényleges forgalmi érték és az adóbevallásban beállított érték különbözete után persze még meg kell fizetni az adót, de a büntetést megússza az, aki bizonyítja, hogy a kalkulátor adatát vette alapul.

Bevallásra adófizetés nélkül is szükség lehet

A helyzet még bonyolultabb azért, mert nemcsak a becsült forgalmiérték kalkuáltorra és a valódi forgalmi értékre kell figyelni. A törvény ugyanis azt írja elő, hogy adóbevallást két esetben kell benyújtani: ha a valódi forgalmi érték meghaladja az adóztatási limiteket (egy lakás esetén 30 millió forint, két lakás esetén a másodikra 15 milliós értékhatár van, három lakás esetén a harmadik mindenképpen adóköteles), vagy az úgynevezett számított érték alapján adódó érték eléri ezeket a határokat. A számított érték pedig jócskán eltérhet nemcsak a valós értéktől, de a becsült forgalmi értéktől is. A számított értéket is meg lehet kapni az APEH honlapján.

Annyiban tér el a becsült forgalmiérték-kalkulátortól a számítottérték-számológép, hogy a személyes adatokat és az irányítószámot, a lakás utcájának nevét és a házszámot nem kell megadni.

Ez pedig ahhoz vezet, hogy előfordulhat, bevallást kell beadni, de adót nem kell fizetni, a bevallásban az értéhatárt el nem érő valódi forgalmi értéket kell feltüntetni, amely ráadásul el is térhet a becsült forgalmi értéktől. Példán érzékeltetve: egy Zala megyei lakás (a tulajdonos egyetlen lakóingatlana) valójában 26 millió forintot ér, ám a számított értéke 33 millió forintra jön ki, a becsült értéke pedig 31 millió forint. Ekkor bevallást kell készíteni, ám egy fillér adót sem kell fizetni, mert a valódi értékét a tulajdonos 30 millió forint alattra mondja. (Egy esetleges ellenőrzéskor persze az adóellenőröket meg is kell győzni erről.)

Akik számára először lesz tétje a vagyonadó-szabályoknak

Az első fecskék jelen helyzet szerint az áfás magánszemélyek, az egyéni vállalkozók és az evások lesznek. Nekik február 25-ig kell az éves bevallásuk keretében megfontolniuk, eléri-e a tulajdonukban álló lakóingatlan értéke valamelyik adóhatárt. Nekik már jövő héten postázzák a nyomtatványokat és értesítőt. (A lakosság többségére, a nem áfás, nem vállalkozó magánszemélyekre a május 20-i határidő vonatkozik.)

De az AB közbeszólhat

Aztán lehet, hogy mégsem lesz semmi szükség rájuk, ugyanis az Alkotmánybíróság az ígéretek szerint még február 25-e előtt – információnk szerint januárban még nem, hanem inkább csak februárban – hoz döntést abban a kérdésben, sérti-e az alkotmányt a megalkotott vagyonadótörvény. Ha meghagyja az AB a jogszabályt, akkor is kérdéses a Fidesz politikusainak nyilatkozatai alapján, hogy megéli-e az egy évet a törvény, hiszen a vélhetően a következő kormányt alakító párt többször is a szóban forgó vagyonadó eltörlését helyezte kilátásba első lépései egyikeként.

Csakhogy erre a május 20-i, tömegeket érintő határidőig aligha kerülhet sor. Reálisan azzal lehet számolni, hogy április 25-én lehet a választások második fordulója: ezután így kevesebb mint egy hónap marad arra, hogy egy már megalakult új kormány, esetleg egy képviselő önálló javaslatot nyújtson be, majd az összehívott parlament azt azonnal, sürgösséggel tárgyalja. Nem lehetetlen feladat, de mindenesetre kevés rá az esély. Ugyanakkor nyitva áll az új kormánytöbbség előtt az a lehetőség is, hogy visszamenőleges hatállyal törlik el az adót. Ez esetben a fizetési kötelezettség visszamenőleges hatállyal is megszűnik, a befizetett pénz pedig visszajár - de a szakértők szerint erre bazírozva nem érdemes nem befizetni az egyelőre törvényben előírt összeget.