Bernadett
-2 °C
12 °C

Rettegj a kilakoltatástól!

2011.04.15. 12:09 Módosítva: 2011-04-15 12:10:23
Mától vége az általános érvényű moratóriumnak, a részleges is csak júliusig tart. Mindenki jól teszi, ha elzárkózás helyett egyezkedni kezd a bankjával, mert az állam csak a bajban lévő adósok durván tizedét menti. Tömeges kilakoltatások mégsem lesznek.

Nem álltak meg eddig sem a végrehajtások, az óra ketyegett, csupán a kilakoltatásokat gátolta a az április 15-ig tartó kilakoltatási moratórium.

Ennek most „félig” vége, júliustól pedig a mostantól élesedő részleges moratórium sem él tovább, drámai jelenteket azonban nem akar a kormány. Legutóbb a konvergenciaprogram felvázolásakor fogadkozott Matolcsy György, hogy senki nem kerülhet az utcára.

A bankok és kormányzat becslései szerint a 90 napon túlcsúszott hitelek durván tizede menthetetlen, ennyien lehetnek azok, akiket semmilyen árfolyamkedvezménnyel vagy átütemezéssel nem lehet megmenteni, annyira eladósodtak. A tervek szerint ezt a 10-12 ezer ingatlant venné át a szociális rászorultsági alapon is szűrő eszközkezelő. De mi lesz azzal, aki kiszorul ebből a körből és nem hajlandó vagy nem tud fizetni?

Így kezdődik

Zordabb idők

A kilakoltatási moratórium a hétvégén lejár, de azok, akik csak a lakáshitel-törlesztéssel késnek, még júliusig védettek. A végrehajtás most csak azokkal szemben juthat el a kilakoltatásig, akiknek jelzálogadósságaik mellett legalább 150 ezer forintnyi egyéb tartozásuk halmozódott fel, például a közüzemi számlákból vagy személyi kölcsönökből. A kilakoltatás végrehajtását különböző módszerekkel ők is halogathatják, de ez pénzbe kerül és stresszes is. Ez a stádium elkerülhető, az egyezségre a bankok is kaphatok, ha az ügyfél időben jelzi, hogy bajba került.

A legtöbb bank már öt-tíz nap után reagál a törlesztő elmaradására. Az első fázisban az úgynevezett korai behajtási csoporthoz kerül a tartozás: ez praktikusan azt jelenti, hogy a pénzintézet az ügyfél sűrű hívogatásába kezd és a tartozás rendezésére szólítja föl. Ha 30 napig semmi nem történik, postázzák az első fizetési felszólítást miközben a telefonálgatás is folytatódik.

A tartósan fizetésképtelenné váló adósnak már ebben a fázisban érdemes tárgyalnia a bankkal. A pénzintézet elsősorban arra kíváncsi, hogy mi a késedelem oka és hogyan segíthet az ügyfélnek. Fontos, hogy a banknak kicsit sem érdeke a tartozás fölmondása és a végrehajtási eljárás megkezdése. Ez azon túl, hogy költséges, kifejezetten ráfizetéssel is jár: a rossz hitelre tartalékképzési kötelezettséget ír elő a törvény, az ár alatt elárverezett lakások pedig veszteséget okoznak a bankoknak. Ennél csak az adós jár rosszabbul, így mindkét félnek sokkal jobb valamilyen egyezséget kötni.

Egérutak

A leggyakoribb fizetési könnyítés a futamidő meghosszabbítása, így a havi részlet valamelyest csökkenthető. Egyes bankok felajánlják a tőketörlesztés felfüggesztését. Ebben az esetben az adós csak a kamatokat kell fizesse, ami akár harmadával alacsonyabb részletet jelenthet. A dolog hátránya, hogy a kedvezmény kifutásával, ez általában egy-két év, az eredetinél is magasabbra szökik a részlet. Sok helyen lehetőség van a törlesztés teljes felfüggesztésére, de ez csak azoknak segít, akik nagyon gyorsan egyenesbe jönnek. Esetükben a felgyűlt néhány havi tartozást tőkésítik, és kicsit megemelt törlesztőket fizethetnek tovább.

Mindez - és a beígért kedvezményes árfolyamra vonatkozó ígéret is - csak azoknak segít, akik nem csúsztak 90 napnál hosszabb késedelembe. Akik ezen túllépnek a kései behajtási csoporthoz kerülnek, ebben a stádiumban a telefonálgatást általában személyes találkozás váltja fel. Az egyezkedés célja még itt is az, hogy az adóst valahogy 90 napon belülre hozzák vissza, például a tartozás tőkésítésével. A banki behajtók többsége csak azokban az esetekben tolják az ügyfelet a lakásértékesítés felé, ahol egyértelmű, hogy minimális az esély a törlesztésre.

Az egyezkedésnek két kimenetele lehet. Az adós megpróbálhatja önállóan eladni a lakását, banki forrásainktól úgy tudjuk, ezt az opciót elsősorban azok választják, akiknek van hová költözniük, illetve azok, akiknek a bankok felajánlják, hogy a fedezet értékesítése után fennmaradt adósságrészt elengedik. Ezt a szívességet azonban kevés pénzintézet ajánlja fel.

Pozitív adóslista kellene

Sokan és régóta sürgetik a döntéshozókat a pozitív adóslista meghonosításáért, ami biztonságosabbá tenné a hitelezést és csökkentené a költségeket azzal, hogy átláthatóbbá tenné a folyamatot.

Ma a bank csak azt látja, hogy mennyi a hiteligénylő jövedelme. Százezres fizetésre nagyjából harmincezres hitel adható, az viszont nem derül ki, hogy az igénylőnek milyen kötelezettségei vannak más bankoknál. Most a rossz adósokat összesítő KHR az egyetlen támasz, erről azonban egy nemrégi változás miatt könnyeb lekerülni, mint korábban, mert a megcsúszott adósokat az eddigi öt helyett már csak egy évig tartják nyilván.

Ha semmilyen megállapodást nem sikerül tető alá hozni (a tapasztalatok szerint általában azok nem működnek együtt, akik nem tudnának sehová elköltözni), a bank felmondja a szerződést és megkezdődik a végrehajtási eljárás. Ilyenkor a hitelező egy összegben követeli az adósság visszafizetését, ráadásul a tartozáshoz hozzácsapják a végrehajtási eljárás horribilis díját, ami az ingatlan piaci értékének 15-20 százaléka körül van, de kisebb összegeknél ennél is nagyobb lehet.

Végrehajtás

Ebből a fázisból az adósok csak rosszul jöhetnek ki. A végrehajtási végzést a közjegyzők adják ki a bírósági végrehajtóknak. A felmondás díját a bank fizeti (ez 20 ezer forint), de az ügyfélre terheli. A végrehajtási elrendelésének díja a teljes tőkekövetelés egy százaléka, de a közjegyzői kamara állásfoglalása alapján a közjegyzők ezt annyiszor kérhetik el, ahány adósa van a hitelnek. A végrehajtás elrendelése után a végrehajtó díját, költségét és a végrehajtó jutalékát is meg kell fizetni, ezek együtt a teljes tőkekövetelés tizedét is meghaladhatják.

Az árverezésen még többet veszít az ügyfél. A kikiáltási ár az első két alkalommal a becsérték 70 százaléka, ha senki nem viszi a lakást, akkor harmadik alkalommal már 50 százalékról indul a licit.

A helyzetet tovább rontja, hogy a végrehajtó az összes magyarországi banktól lekéri az adós és az adóstársak bankszámláit. Ami pénzt itt talál, azt lefoglalja, sőt, az adósok bérének vagy nyugdíjának a 30 százalékát is viszi. A végrehajtónak joga van minden más ingóságra is rátenni a kezét. Lefoglalhat autót, televíziót, jégszekrényt, de még a háztartásban fellelhető ruhákat, székeket és más berendezési tárgyakat is. Az adósok és az adóstársak tehát nem csak a lakásukkal, hanem teljes vagyonukkal és tartalékaikkal felelnek a hitelért.

Egy banki forrásunk szerint a legszomorúbb eseteknél az adóstársak, akik általában közeli rokonok, akik csak szívességből szálltak be a hitelbe, mindent elveszítenek. Ha saját lakásukon is hitel van, a végrehajtó az ő bankjukat is felkeresi, hogy jelezze: ha nyolc napon belül nem szállnak be a végrehajtásba, elveszítik a fedezetet.

Az esetek körülbelül harmadában a pénzintézetek csupán becsatlakoznak az adóstársak ellen induló keresetbe, nem maguk indítják a folyamatot. Ennél is meglepőbb, hogy a végrehajtások többsége nem a lakáshitel-részletek elmaradása miatt indul (általában a lakáshitelét mindenki próbálja törleszteni, inkább más számlákat nem bont fel), hanem közműcégek vagy az adóhivatal indítja meg a folyamatot, egy névtelenséget kérő banki behajtási vezető szerint sokszor a gyerektartás elmaradása a kiváltó ok.

A végjáték

Mit lehet és mit nem?

A kormány az 58/2011-es kormányrendelettel (pdf-formátum) április 12-én az árverezési moratóriumot is meghosszabbította július 1-ig.

Ez azt jelenti, hogy a közjegyzőn keresztül történő (ún. bíróságon kívüli) végrehajtások továbbra sem lehetségesek (ez volt az árverezési moratórium, ami tavaly nyár óta szintén április 15-ig volt érvényben). Fontos ugyanakkor megjegyezni, hogy a bírósági úton végrehajtott árverezések továbbra is lehetségesek (ezekre soha nem is vonatkozott moratórium), bár ez a folyamat egy kicsit tovább tart, mint a bíróságon kívüli út.

A kilakoltatás a folyamat legutolsó stádiuma. Aki önszántából értékesíti a lakását, az általában ki is költözik, a gond a többiekkel van. Akinek szerencséje van, annak nem akad vevő a lakására, a szabályok szerint pedig a harmadik sikertelen árverezés után csak félévente lehet újat szervezni. A folyamat ezekben az esetekben, teljesen befagyott, kereslet nélküli településeken évekig is húzódhat. Ez a helyzet azonban igen stresszes: az adós jövedelmének harminc százaléka a végrehajtó kezébe kerül.

Ahol akad vevő, ott az új tulajdonos indít kilakoltatási keresetet az adós ellen ha az nem költözik ki 30 napon belül. Ahogy ez a bíróságon jogerőre emelkedik, a vevő már a rendőrség bevonásával üríttetheti ki a lakást. Az adós még ebben a stádiumban is nyerhet egy kis időt, legfeljebb fél évet, ha a bíróságon a végrehajtás felfüggesztését kéri. Utána azonban végképp nincs menekvés, tényleg költözni kell.

Köszönjük, hogy olvasol minket!

Ha fontos számodra a független sajtó fennmaradása, támogasd az Indexet!