Gyárfás
16 °C
29 °C

Kínálati sokkot okozhat a moratórium feloldása

Portfolio
2011.05.03. 11:08
Minél később kerül sor a moratórium megszüntetésére, a feloldás annál nagyobb problémákat okozhat. A moratórium ugyanis rejtett feszültségeket halmoz fel a lakáspiacon azáltal, hogy átmenetileg visszatartja a mulasztó adósok ingatlanjait a kínálatból, hogy aztán a feloldáskor ezen ingatlanok - egy hirtelen kínálati sokkot eredményezve - egyszerre kerüljenek piacra.

Az árverezési moratórium megszüntetése előbb-utóbb elkerülhetetlenné válik, és minél később kerül sor rá, annál fájdalmasabb lesz. A problémás ingatlanok olyannyira felhalmozódtak, hogy megjelenésük a lakáspiaci kínálatban jelentős ársokkot okozhat, írják a portfolio.hu-n az MNB szakemberei. Nagy Márton és Szigel Gábor szerint a megoldás csakis a moratórium feloldását követő szabályozott, a fokozatos banki fedezetérvényesítést elősegítő folyamat lehet, cikkükben felvázolták egy lehetséges kvótarendszer alapelveit.

Árverezési kvótarendszer lehetséges alapelvei: 

• a kvótákat érdemes ingatlan-darabszám és nem a hitelállomány alapján meghatározni, mivel így jobban kontrollálhatók a piaci folyamatok és a banki portfoliótisztítás sebessége is kevésbé korlátozott;

• a negyedéves árverezési kvóta nagysága 5-10 százalék között lehet: ez belátható időtávon belülre (2,5-5 év) helyezi a banki portfoliótisztítás végét, és közben még elfogadható mértékben - a piaci forgalom legfeljebb 25-50 százalékáig - terheli a lakáspiac kínálati oldalát;

• a kvóták hatálya alól érdemes kivenni a nagy (pl. 30 millió forint feletti) értékű ingatlanokat;

• a kvótákat olyan módon érdemes meghatározni, hogy a fedezetérvényesítés lehetősége a hitelkövetelés átruházásakor is megmaradjon (voucher-rendszer);

• megfontolandó a kvóták regionális szintű meghatározása, mivel a lakáspiac felszívó képessége nem minden térségben ugyanolyan;

• ezen belül az is megfontolandó, hogy Budapest ne kerüljön be a kvótarendszer hatálya alá, hiszen a fővárosban a piac talán elég mély ahhoz, hogy felszívja a banki kínálatot;

• ingatlanpiaci helyzet függvényében a kvóta nagysága negyedévente felülvizsgálandó és módosítható, ennek során cél, hogy a kvóták a banki portfoliótisztítás sebességét a szükségesnél nagyobb mértékben ne lassítsák.

Szerintük megfontolandó lehet egy olyan állami beavatkozás, ami a problémás hitelek mögötti ingatlanok fokozatos, koordinált formában történő piacra vezetésére ösztönöz a moratóriumok megszüntetése után. Ilyen eszköz lehet egy olyan kvótarendszer, amely korlátozná - 5-10 százalékos mértékben meghatározva - a bankok által egy negyedévben elárverezhető ingatlanok számát.

Egy ilyen kvótarendszer kialakítását kettős célrendszer mentén lehetne elvégezni: egyrészt biztosítani kellene, hogy a kvóták a szükségesnél nagyobb mértékben ne lassítsák a banki portfoliótisztítást, másrészt, hogy lehetőség szerint simítsák a problémás lakások piacra kerülése által okozott átmeneti ársokkot. Mivel az adatok azt mutatják, hogy az egyes régiók lakáspiacainak felvevőképessége és a problémás ingatlanok száma lényegesen különbözik, a kvóták meghatározása akár megyei szinten is elképzelhető.

A kvótákat az ingatlanpiaci fejlemények alakulásának függvényében rendszeresen felül lehetne vizsgálni.

  Egy ilyen kvótarendszerrel tehát az átmeneti kínálati sokk által okozott gyors és drasztikus áresés elkerülhető, bár a felhalmozódott problémás lakásállomány árleszorító hatása ezzel a megoldással sem szűnik meg, csak mérséklődik, és időben elnyúlik.

Sok az adós

A felhalmozódott "rossz lakások" állománya már most is jelentős: 2010 végén legalább 90 ezer lakást terhelt legalább 90 napon túli késedelemben levő jelzáloghitel. A tágabb értelemben vett veszélyeztetett lakástulajdonosok köre még ennél is nagyobb, hiszen ide tartoznak a 30-90 nap közötti késedelemben levő vagy átstrukturált jelzáloghitel-adósok (további 95 ezer adós), és a nemteljesítő fedezetlen hiteladósok.

A 90 napon túli mulasztásban lévő jelzáloghitel-adósok 90 ezres tömege már önmagában is a teljes, 4,3 milliós hazai lakásállomány 2,2 százaléka, illetve a 2010-es lakáspiaci adásvételi forgalom (72 ezer darab) 125 százaléka.

Problémás megyék

Egyes régiókban és településtípusoknál a problémás ingatlanok aránya még az országos átlaghoz képest is kiemelkedően magas. Így például Békés, Borsod-Abaúj-Zemplén, Heves, Nógrád, Komárom-Esztergom és Pest megyékben a mulasztó jelzáloghitel-adósok lakásainak száma kétszeresen is meghaladja a regionális, 2010-es ingatlanforgalmat. De a jobb helyzetben lévő térségek előnye is csak relatív: még az e tekintetben legjobb mutatókkal rendelkező Budapesten is 75-85 százaléka a problémás ingatlanok aránya a 2010-es adásvételekhez képest.

Településtípusonként is jelentősek az eltérések: a községekben illetve kisebb városokban a mulasztó jelzáloghitel-adósok lakásainak száma a tavalyi forgalomnak szintén közel kétszeresére rúg, míg a megyei jogú városokban ez az arány mintegy 115 százalék.

Rázúdulhat az ingatlanpiacra

Ezt a jelentős méretű, értékesítésre váró lakásállományt egy amúgy is gyengélkedő ingatlanpiacnak kellene elnyelnie: 2008 óta a lakáspiaci forgalom több mint felével, az árak pedig nominálisan kb. 12-15 százalékkal estek vissza annak ellenére, hogy a 2010 eleje óta különböző formában fennálló moratóriumok már csökkentették a nyomást a piac kínálati oldalán.

A moratórium feloldását követően a problémás ingatlanok dömpingszerű értékesítése kínálati sokkot és ezáltal jelentős áresést okozhat. A bankok további veszteségeket szenvednének el a nemteljesítő hiteleiken, de a teljesítő portfolió tőkekövetelménye is növekedne az alulfedezettség miatt.

A lakáspiaci áresés a gazdasági növekedésre is negatívan hatna: az ingatlanfedezetek leértékelődése csökkentené az új hitelek folyósítását és ezáltal a lakosság fogyasztását. Végül maguk a fizetni nem tudó adósok is rosszul járnának, hiszen az ingatlan értékesítése és a hitel visszafizetése után fennmaradó összeg még kisebb lenne, ami tovább rontaná az esélyeiket lakhatásuk alternatív módszerekkel történő megoldására és az újrakezdésre.