Árpád
-2 °C
3 °C

Kínálati sokkot okozhat a moratórium feloldása

Portfolio
2011.05.03. 11:08
Minél később kerül sor a moratórium megszüntetésére, a feloldás annál nagyobb problémákat okozhat. A moratórium ugyanis rejtett feszültségeket halmoz fel a lakáspiacon azáltal, hogy átmenetileg visszatartja a mulasztó adósok ingatlanjait a kínálatból, hogy aztán a feloldáskor ezen ingatlanok - egy hirtelen kínálati sokkot eredményezve - egyszerre kerüljenek piacra.

Az árverezési moratórium megszüntetése előbb-utóbb elkerülhetetlenné válik, és minél később kerül sor rá, annál fájdalmasabb lesz. A problémás ingatlanok olyannyira felhalmozódtak, hogy megjelenésük a lakáspiaci kínálatban jelentős ársokkot okozhat, írják a portfolio.hu-n az MNB szakemberei. Nagy Márton és Szigel Gábor szerint a megoldás csakis a moratórium feloldását követő szabályozott, a fokozatos banki fedezetérvényesítést elősegítő folyamat lehet, cikkükben felvázolták egy lehetséges kvótarendszer alapelveit.

Árverezési kvótarendszer lehetséges alapelvei: 

• a kvótákat érdemes ingatlan-darabszám és nem a hitelállomány alapján meghatározni, mivel így jobban kontrollálhatók a piaci folyamatok és a banki portfoliótisztítás sebessége is kevésbé korlátozott;

• a negyedéves árverezési kvóta nagysága 5-10 százalék között lehet: ez belátható időtávon belülre (2,5-5 év) helyezi a banki portfoliótisztítás végét, és közben még elfogadható mértékben - a piaci forgalom legfeljebb 25-50 százalékáig - terheli a lakáspiac kínálati oldalát;

• a kvóták hatálya alól érdemes kivenni a nagy (pl. 30 millió forint feletti) értékű ingatlanokat;

• a kvótákat olyan módon érdemes meghatározni, hogy a fedezetérvényesítés lehetősége a hitelkövetelés átruházásakor is megmaradjon (voucher-rendszer);

• megfontolandó a kvóták regionális szintű meghatározása, mivel a lakáspiac felszívó képessége nem minden térségben ugyanolyan;

• ezen belül az is megfontolandó, hogy Budapest ne kerüljön be a kvótarendszer hatálya alá, hiszen a fővárosban a piac talán elég mély ahhoz, hogy felszívja a banki kínálatot;

• ingatlanpiaci helyzet függvényében a kvóta nagysága negyedévente felülvizsgálandó és módosítható, ennek során cél, hogy a kvóták a banki portfoliótisztítás sebességét a szükségesnél nagyobb mértékben ne lassítsák.

Szerintük megfontolandó lehet egy olyan állami beavatkozás, ami a problémás hitelek mögötti ingatlanok fokozatos, koordinált formában történő piacra vezetésére ösztönöz a moratóriumok megszüntetése után. Ilyen eszköz lehet egy olyan kvótarendszer, amely korlátozná - 5-10 százalékos mértékben meghatározva - a bankok által egy negyedévben elárverezhető ingatlanok számát.

Egy ilyen kvótarendszer kialakítását kettős célrendszer mentén lehetne elvégezni: egyrészt biztosítani kellene, hogy a kvóták a szükségesnél nagyobb mértékben ne lassítsák a banki portfoliótisztítást, másrészt, hogy lehetőség szerint simítsák a problémás lakások piacra kerülése által okozott átmeneti ársokkot. Mivel az adatok azt mutatják, hogy az egyes régiók lakáspiacainak felvevőképessége és a problémás ingatlanok száma lényegesen különbözik, a kvóták meghatározása akár megyei szinten is elképzelhető.

A kvótákat az ingatlanpiaci fejlemények alakulásának függvényében rendszeresen felül lehetne vizsgálni.

  Egy ilyen kvótarendszerrel tehát az átmeneti kínálati sokk által okozott gyors és drasztikus áresés elkerülhető, bár a felhalmozódott problémás lakásállomány árleszorító hatása ezzel a megoldással sem szűnik meg, csak mérséklődik, és időben elnyúlik.

Sok az adós

A felhalmozódott "rossz lakások" állománya már most is jelentős: 2010 végén legalább 90 ezer lakást terhelt legalább 90 napon túli késedelemben levő jelzáloghitel. A tágabb értelemben vett veszélyeztetett lakástulajdonosok köre még ennél is nagyobb, hiszen ide tartoznak a 30-90 nap közötti késedelemben levő vagy átstrukturált jelzáloghitel-adósok (további 95 ezer adós), és a nemteljesítő fedezetlen hiteladósok.

A 90 napon túli mulasztásban lévő jelzáloghitel-adósok 90 ezres tömege már önmagában is a teljes, 4,3 milliós hazai lakásállomány 2,2 százaléka, illetve a 2010-es lakáspiaci adásvételi forgalom (72 ezer darab) 125 százaléka.

Problémás megyék

Egyes régiókban és településtípusoknál a problémás ingatlanok aránya még az országos átlaghoz képest is kiemelkedően magas. Így például Békés, Borsod-Abaúj-Zemplén, Heves, Nógrád, Komárom-Esztergom és Pest megyékben a mulasztó jelzáloghitel-adósok lakásainak száma kétszeresen is meghaladja a regionális, 2010-es ingatlanforgalmat. De a jobb helyzetben lévő térségek előnye is csak relatív: még az e tekintetben legjobb mutatókkal rendelkező Budapesten is 75-85 százaléka a problémás ingatlanok aránya a 2010-es adásvételekhez képest.

Településtípusonként is jelentősek az eltérések: a községekben illetve kisebb városokban a mulasztó jelzáloghitel-adósok lakásainak száma a tavalyi forgalomnak szintén közel kétszeresére rúg, míg a megyei jogú városokban ez az arány mintegy 115 százalék.

Rázúdulhat az ingatlanpiacra

Ezt a jelentős méretű, értékesítésre váró lakásállományt egy amúgy is gyengélkedő ingatlanpiacnak kellene elnyelnie: 2008 óta a lakáspiaci forgalom több mint felével, az árak pedig nominálisan kb. 12-15 százalékkal estek vissza annak ellenére, hogy a 2010 eleje óta különböző formában fennálló moratóriumok már csökkentették a nyomást a piac kínálati oldalán.

A moratórium feloldását követően a problémás ingatlanok dömpingszerű értékesítése kínálati sokkot és ezáltal jelentős áresést okozhat. A bankok további veszteségeket szenvednének el a nemteljesítő hiteleiken, de a teljesítő portfolió tőkekövetelménye is növekedne az alulfedezettség miatt.

A lakáspiaci áresés a gazdasági növekedésre is negatívan hatna: az ingatlanfedezetek leértékelődése csökkentené az új hitelek folyósítását és ezáltal a lakosság fogyasztását. Végül maguk a fizetni nem tudó adósok is rosszul járnának, hiszen az ingatlan értékesítése és a hitel visszafizetése után fennmaradó összeg még kisebb lenne, ami tovább rontaná az esélyeiket lakhatásuk alternatív módszerekkel történő megoldására és az újrakezdésre.

Köszönjük, hogy minket olvasol minden nap!

Ha szeretnél még sokáig sok ilyen, vagy még jobb cikket olvasni az Indexen, ha szeretnéd, ha még lenne független, nagy elérésű sajtó Magyarországon, amit vidéken és a határon túl is olvasnak, akkor támogasd az Indexet!

Tudj meg többet az Index támogatói kampányáról!

Milyen rendszerességgel szeretnél támogatni minket?

Mekkora összeget tudsz erre szánni?

Mekkora összeget tudsz erre szánni?