Esnek az ingatlanárak a Balaton-parton

Szakemberek szerint a tóparton és a korábban oly népszerű háttértelepüléseken további jelentős árcsökkenés várható. Az egyik legnagyobb forgalmú dél-balatoni ingatlanközvetítő cég vezetője úgy véli, hogy az idei nyáron tovább erősödött az a tendencia, amely szerint 20 millió forint felett szinte semmit sem lehet eladni, kivéve néhány rendkívül frekventált helyen lévő, általában saját stranddal és kikötővel rendelkező luxusingatlant. Sümeg Nándorné, a Ba-S-Ha Ingatlanforgalmazó és Szolgáltató Kft. ügyvezető igazgatója elmondta: bár szeptember lévén pontos kimutatást még nem készítettek, az idei értékesítési átlagáruk alig haladja meg a 10 millió forintot, míg tavaly ez a mérőszám a 13-hoz, 2001-ben pedig a 15 millióhoz közelített. Sümegné szerint Siófoktól Keszthelyig a kínálat legalább 15-20 százalékkal tovább nőtt az idén, miközben a kereslet még ennél is nagyobb mértékben csökkent.

Ugyanakkor tény, hogy az eladásra kínált ingatlanok gazdái közül a többség még mindig vágyait fogalmazza meg, amikor árkalkulációt készít, de ma már legalább 40 százalékra tehető azok száma, akik immár reális áron, valóban szabadulni akarnak telküktől vagy villájuktól. Az okok között a balatoni ingatlanok folyamatosan növekvő fenntartási költsége ugyanúgy szerepel, mint az autópályadíj bevezetése vagy a szűkős családi költségvetés, amelyből már nem telik az épület felújítására. A tó egész térségében például köbméterenként több mint 600 forint a víz- és csatornadíj, míg az egyik legnagyobb dél-balatoni városban, Fonyódon egy 70 négyzetméteres ingatlan után évente már 40 ezer forint üdülőhelyi díjat kell fizetni, igaz, ebben benne van a szemétszállítás is.

Maximum tízmillió

	h i r d e t é s

Jelenleg számottevőnek mondható kereslet maximum 10 millió forint körüli, a vasút és a Balaton között lévő, felújításra, sőt inkább bontásra szoruló ingatlanok iránt van, de gyorsan ezeket sem könnyű eladni. Ebben az esetben egyébként csak a négyzetméterenként 15-20 ezer forint közötti telekárat fizetik meg, az épület állapota különösebben nem is érdekli a vevőt. Egy kevésbé frekventált dél-balatoni településen, például Balatonfenyvesen vagy Balatonmáriafürdőn, a tótól távolabb már egy-két éves, 250-300 négyzetméteres telken lévő, 60-80 négyzetméter alapterületű ikernyaralókat árulnak 8-9 millió forintért. Nagyjából ilyen áron egyébként félkész házakból az egész parton hatalmas a kínálat. A dél-balatoni térségben a telekárak emelkedése már az inflációt sem követi. A teljes infrastruktúrával ellátott vízparti, illetve annak közvetlen közelében lévő telkekért átlagosan 30 ezer, a vasút és a Balaton közöttiekért 15-20 ezer, a 7-es út és a vasút közöttiekért 10-15 ezer, míg az ettől délebbre lévőkért 5-10 ezer forintos négyzetméterárat kérnek.

Kivételek persze vannak, hiszen még mindig vízparti árak vannak például a pazar panorámát kínáló balatonföldvári "hegyen", vagy Felsőbélatelepen. Jelentős árcsökkentő tényező ugyanakkor az egyre forgalmasabb főút vagy a vasút közelsége. A siófoki és balatonföldvári önkormányzattól kapott információk szerint is túlkínálat jellemzi a piacot. Használt lakást - még igényesen felújított állapotban is - maximum 150-180 ezer forintos négyzetméteráron lehet értékesíteni, a családi házak átlagára - pláne a nagyobb alapterületűeké - még ennél is alacsonyabb.

Siófokon kereslet elsősorban a panelból épült, 55-60 négyzetméteres otthonok után van, ám legfeljebb 6-7 millió forint körüli áron. A déli part több településén - például Balatonbogláron és Siófokon is - épültek vagy épülnek olyan exkluzív vízparti, fürdőmedencés apartmanházak, amelyeket négyzetméterenként 300-400 ezer forint közötti áron kínálnak. Ezek az utóbbi időben kelendőek voltak, bár az általunk megkérdezett forgalmazók mindegyike azt válaszolta, hogy korlátozott számban még van eladó lakásuk. Hasonló tendenciákról számoltak be a balatonlellei Ingatlan Invest Kft.-nél is, hozzátéve, hogy a hitelfelvételi lehetőségek korlátozása tovább csökkentette a keresletet. Tavaly és az idei első félévben ugyanis kifejezett élénkülés volt tapasztalható a lakóépületként nyilvántartott balatoni ingatlanok piacán, hiszen ezeket kedvezményes kölcsönnel lehetett megvásárolni, ráadásul egy állandó lakos üdülőhelyi díjat sem fizet. Jelenleg is ezeket a maximum 14-16 millió forintos ingatlanokat - családi házakat és lakásokat - keresik a leginkább, persze csak azok, akik még élhetnek a kedvező hitelfelvételi lehetőséggel.

Horvát és osztrák konkurencia

A szakemberek szerint a növekvő értékesítési nehézségek nem csekély részben az egyre nagyobb horvátországi kínálattal is magyarázhatók. Miközben a Balatonnál állandósult a hathetes főszezon, ez az Adria partján minimum májustól szeptember végéig tart, ami a bérbeadás szempontjából döntő tényező. Ráadásul az árak, bár az elmúlt időszakban emelkedtek, általában nem magasabbak, mint Magyarországon, sőt - az egyik hazai ingatlanforgalmazó például Zadar környékén 3 millió forinttól kínál most épülő, légkondicionált apartmanokat. A nyugat- és az észak-balatoni térségben - ideértve Hévíz városát is - szintén csaknem teljesen pang a piac - mondta a Napi Gazdaságnak Krikó Miklós, a hévízi székhelyű Immobilien Ingatlanközvetítő Iroda tulajdonosa.

Ebben jelentős része van annak, hogy a tó térségében ingatlant vásárló külföldiek immár mind nagyobb számban eladóként vannak jelen a piacon, miközben alig-alig vásárolnak. Ezt támasztja alá Somogy, Zala és Veszprém megye közigazgatási hivatalának adatsora is. Míg korábban volt olyan év, hogy például Somogyban több mint ezer ingatlan került külföldi kézbe, addig ma ennek alig tizede, ráadásul a vásárlók zöme nem is a tópartot célozza meg. A szakember úgy véli, ezen aligha lehet csodálkozni, hiszen szerte a világban egyre nagyobb a kínálat, ráadásul sok helyütt kedvező kamatozású hiteleket és hosszú távú hasznosítást kínálnak. Nem meglepő, hogy ilyen körülmények között alig van kereslet a hévízi belváros új építésű, 400 ezer forint körüli négyzetméteráron kínált lakásaira, de az ennél négyzetméterenként 100-120 ezerrel kevesebbre tartott használt ingatlanokra sem.

Krikó szerint elgondolkodtató, hogy Ausztria legjobban kiépített gyógyfürdőhelyein, ahol ráadásul még a téli sportoknak is lehet hódolni, immár hasonló vagy alig magasabb árakon lehet vásárolni. Tovább fokozza a gondokat, hogy elvesztették népszerűségüket a háttértelepülések is, miközben a kínálat ott is folyamatosan nő. (Az elmúlt években egyébként különösen az észak-balatoni háttértelepüléseken volt a legnagyobb mértékű áremelkedés.) Jelenleg itt is csak maximum 10 millió forint alatti, de viszonylag jó állapotban lévő, kevés ráfordítást igénylő házakat lehet eladni. Vonzó lehet egy-egy építészetileg értékes parasztporta, szép fekvésű régi pince, de ezek is csak akkor piacképesek, ha az ár még hét számjegyű. Alapkövetelmény ugyanakkor a teljes infrastruktúra és a jó megközelíthetőség. Az Immobilien statisztikái szerint pillanatnyilag a Balatontól távolabb lévő, de panorámás telkek és pincék a legkelendőbbek, ám ez is csak úgy igaz, ha a vételár egy 800-1000 négyzetméteres telek esetében 3-4 millió forintra lealkudható. Az utóbbi időszakban egyébként megnőtt az érdeklődés az északi parton a kedvező fekvésű szőlőterületek iránt, de még így is bőséges a kínálat.

Drágább észak

A témában megkérdezett tihanyi és balatonfüredi ingatlanforgalmazók, valamint önkormányzati szakemberek tapasztalatai alig térnek el a tó más térségeiben dolgozó kollégáik véleményétől. Az északi parton azonban a több látnivalónak, a nyugati határ közelségének, a híres borkultúrának és a magasabb vízszintnek köszönhetően az átlagárak mintegy 5-10 százalékkal meghaladják a déli parti ingatlanokét, s az is megfigyelhető, hogy Keszthelytől Balatonfűzfőig csak kisebb árengedményekre hajlandók az eladók. Az északi parton ma is valamivel többen érdeklődnek új építésű családi házak, s főként kisebb lakások, apartmanok iránt. Az utóbbiak esetében az átlagos négyzetméterár 230-300 ezer forint, míg a vadonatúj, kisméretű, igényesen felszerelt, maximum 80-90 négyzetméteres családi házakat - egy-két ritka kivételtől eltekintve - 20-25 millió forintért el lehet adni. A legnagyobb forgalmú helyeket kivéve jóformán értékesíthetetlenek viszont a kereskedelmi létesítmények, vendéglők, üzletek, borivók. Akad olyan badacsonytördemici étterem, amelyet tíz éve árulnak, ám az ügyben illetékes iroda munkatársa szerint még senki sem kérdezte meg, hogy mennyiért eladó.

A luxuskategória követelményszintje az elmúlt egy év során tovább nőtt, s ez nemcsak az északi partra igaz. Nagyjából a korábbi éveknek megfelelő kereslet van - akár 100-150 millió forintért is - olyan, legalább 250-300 négyzetméter hasznos alapterületű új vagy teljesen felújított rezidenciák iránt, amelyekhez közvetlen vízparti vagy extra panorámás hegyi telek tartozik (lehetőleg külön bekötőúttal), valamint legalább úszómedencével, több gépkocsi befogadására alkalmas garázzsal és jól kiépített biztonsági rendszerrel rendelkeznek. Még többet lehet kérni és kapni, ha mindez egy patinás, közel százéves s egykor híres ember által használt nyaralóban található.