Valér
4 °C
8 °C

Drágíthatja a lakásokat és visszaesést hozhat a piacon az ingatlanadó

2006.11.17. 11:03
Egyelőre csak kósza híreket hallani arról, milyen jellegű és mértékű ingatanadót vetne ki a kormányzat. A legutóbbi információ szerint a magán- és a kereskedelmi szektort is megadóztatná, feltehetően évi egyszázalékos adóval. A Biggeorge's-NV vezérigazgatója szerint könnyen prognosztizálatóak az általános hatások: áremelkedés, a bérleti díjak emelése, a kereslet visszaesése.

A kereskedelmi és magánszektor esetében is jelentős változásokat okozna az ingatlanadó bevezetése - azon túl persze, hogy a kivetett adót ki kellene fizetni az érintetteknek. Bár konkrét kormányzati tervekről, hatástanulmányokról még alig tudni valamit, Hajnal István, a Biggeorge's-NV ingatlanfejlesztő cég vezérigazgatója szerint könnyen prognosztizálatóak az általános hatások: áremelkedés, a bérleti díjak emelése, a kereslet visszaesése.

Áthárítanak

Csak a modern irodapiacot nézve kétmillió négyzetméternyi területről beszélhetünk, ez nagyjából pontos számnak tekinthető - mondta a vezérigazgató. Az ingatlanadó bevezetése után a tulajdonosok természetesen megpróbálják továbbadni a terheket a bérlőknek, vagyis beépítik azt a bérleti díjba. Emiatt jelentősen megnövekedhetnek a bérleti díjak, és ezt a piac már nem, vagy csak nagyon nehezen bírja el. Egyre élesebb a verseny, a modern irodák a magas bérleti díjak miatt már sokkal nehezebben tudják kiadni a helységeket. A következő három évben ráadásul mintegy 450 ezer négyzetméternyi irodaterülettel bővül a kínálat, ami megint növeli a versenyt. A fejlesztők mindezt a hatást megpróbálják áthárítani a bérlőikre, akik pedig a termelési költségeikben fogják érvényesíteni az újabb költségeiket, a fogyasztók kárára - magyarázta Hajnal István.

Ezenkívül van még legalább kétmillió négyzetméternyi egyéb irodai és rengeteg egyéb kereskedelmi terület: főleg telephelyeken, gyárterületen lévő irodák, állami irodák, gyártelepek, raktárok. És vannak a használaton kívüli épületek, amelyeket azért tart meg a tulajdonos, mert hátha jó lesz valamire. Általánosságban elmondható, hogy ezeket a tulajdonosok épphogy el tudják tartani. Vagyis egy új adó bevezetésekor már átlépik a határt, amelynél még megéri megtartani ezeket az ingatlanokat. A tulajdonosok egymás után próbálnak majd megszabadulni ingatanjuktól, vagyis hirtelen túl nagy lesz a kínálat, és nagy mennyiségű értéktelen ingatlan kerül forgalomba.

Olcsób és drágább lakások

Hasonló problémák adódhatnak a magánszektorban is. Bár nem tudni, mekkora adót vetne ki a kormányzat a lakóingatlanokra, a minimális, évi egyszázalékos adó is jelentős terhet jelentene. Egy tízmillió forint értékű lakásnál évi százezer forintot kellene fizetni (nagyjából havi 8300 forintot), húszmilliós lakásnál (az Otthon Centrum adatai szerint a fővárosban az átlagár 22,5 millió forint) pedig havi 16-17 ezer forintot. A lakbéreknél szinte biztosan megjelenik ez a pluszteher, hiszen a tulajdonosok itt is áthárítják a bérlőkre. Kérdés, hogy a piac el tud-e viselni egy 10-20 ezer forintos lakbérnövekedést.

Az új lakások piacán átmeneti visszaesés várható. Nagyon sok olyan lakás lesz, amelyekre eddig volt kereslet, de ha a vevők belekalkulálják, hogy akár havi 10-20 ezer forinttal is többet fizethetnek, akkor már nem tudják vállalni a banki törlesztőrészleteket - magyarázta a Biggeorge's-NV vezérigazgatója. Ezeknél a lakásoknál valószínűsíthető az árcsökkenés. Vannak, akik befektetésnek veszik az ingatlanokat, ők általában nem a tömegtermékekre koncentrálnak. A telekár és a kivitelezés árának emelkedésével, illetve a kínálat esetleges szűkülésével ebben a szegmensben emelkedhetnek a lakásárak.

A használt lakások tulajdonosai lehetnek a nagy vesztesek. Sokan lesznek, akik nem tudják fizetni a pluszterheket, ők kénytelenek lesznek megválni lakásuktól. Mivel szinte egyszerre nagyon sok használt lakás kerül a piacra, az árak is esnek. Ide kapcsolódik még a nyaralópiac is, amely már most is pang. Ha a nyaralókra is kivetik az adót, sokan meggondolják, megéri-e fenntartani ezeket évi 100 ezer forintos plusz teher mellett.

Adatbázis kellene

Az ingatlanalapoknak sem tesz jót az ingatlanadó bevezetése. Egyszázalékos adóval, 6-8 százalékos hozamoknál akár a profit 14-16 százalékát is elveszíthetjük. Az ingatlanalapok veszítenek versenyképességükből, ami akár tőkekivonást is okozhat.

Magyarországon egy ilyen jellegű adónak már a bevezetése is problémákba ütközhet. Nincs például egységes, naprakész adatbázis az ingatlanokról - sem a kereskedelmi, sem a magáningatlankról, vagyis csak megbecsülni lehet a számukat. A Biggeorge's-NV vezérigazgatója szerint nagyjából tíz év kell ahhoz, hogy egy minden szempontból megfelelő ingatlan-adatbázis felépüljön. Az illetékhivatalok nem alkalmasak arra, hogy egy ilyen adatbázis alapjául szolgáljanak. A földhivatalokból befolyó adatok azonban idővel pontos képet adhatnak az ingatlanok értékéről. Dániában például 1986-ban vezették be az automatikus értékelési rendszert: nyolc kulcsváltozó alapján állapítják meg az ingatlan értékét. Az adózók éves adóbevallásukkal egy adatlapot is kitöltenek, a befolyó adatok alapján pedig kétévente vizsgálják felül az ingatlanok értékét.

Az ingatlanadó bevezetésekor azt is érdemes számításba venni, hogy ha hatására kevesebb lakást adnak el, kevesebb illetéket és áfát fizetnek be. Ha esnek a lakásárak, akkor is kevesebb illetéket fizetnek be. Vagyis megfontolandó, hogy a kieső bevételek, egy nyilvántartási rendszer kialakítása és fenntartása, illetve az adó beszedésének a költsége mellett érdemes-e bevezetni az új adónemet - állította Hajnal István.