További Magyar cikkek
2008-ban a tavalyihoz hasonlóan erős kínálatot várnak, különösen a második és harmadik negyedévekben számíthatunk magas átadási hullámra. Számításaik szerint a 2008-as éves kínálati szint akár 25 százalékkal is meghaladhatja a 2007-ben regisztrált szintet – mondta Konthur Adrienne, a CB Richard Ellis ügyvezető igazgatója.
Tavaly a kereslet bővülése lépést tartott a dinamikus kínálati növekedéssel. Ahogyan a CBRE korábban is jelezte, 2007-ben adták bérbe a legtöbb irodaterületet, hiszen a kereslet szintje elérte a 322 ezer négyzetmétert, ami 29 százalékos növekedést jelent a 2006-os értékhez képest. A negyedik negyedévben 89 ezer négyzetméter talált bérlőre, ami 21 százalékkal volt alacsonyabb a harmadik negyedévben mért, rekordot jelentő értéknél, de összességében így is minden idők második legmagasabb értéke. A bérbeadásoknak köszönhetően az erős kínálatbővülés sem hajtotta fel a kihasználatlan irodák szintjét. A budapesti kihasználatlansági mutató 12,3 százalékon áll, ami 0,5 százalékpontos csökkenés 2006 év végéhez képest.
A bérleti díjak stabilak maradtak a negyedik negyedévben, a legfelső kategóriás irodák esetében 22-23 euró/négyzetméter/hó között mozognak. Bár a belvárosban és a központi piacokon magasabb ajánlati árak a jellemzők, a nettó effektív bérleti díj továbbra is sokkal inkább az egyes irodaházak függvénye, mint az elhelyezkedésé. A jövőben a bérleti díjak erősebb szoródására lehet számítani.
Sikeres év a régióban
A kelet-közép-európai irodapiacok is sikeres évet zártak – tette hozzá Colin Waddell, a CBRE regionális igazgatója. A hét főváros összesített irodaállományának nagysága elérte a 18 millió négyzetmétert, és várhatóan további 40 százalékkal fog nőni a következő két évben. Ez önmagában komoly fejlődést takar, ám ha összehasonlítjuk egy régóta fejlődő város irodapiacával, akkor láthatjuk, hogy Közép-Kelet-Európa kis piacnak számít: csak Münchenben 15 millió négyzetméter irodaterület található. Moszkva messze a legnagyobb piac, 41 százalékot tesz ki a régióban, azonban a legnagyobb ütemű növekedést a fejlődő kis piacok mutatták. Bukarest irodapiacának bővülése olyan ütemű, hogy 2010-ben utolérheti a magyar fővárost.
A kereslet 2000 óta folyamatosan nő évi húsz százalékkal. Lassulásnak nincs jele, hiszen nagyobb irodaigényt generál, hogy a nemzetközi vállalatok kihelyezése miatt a kereslet erősödik a régióban. Emellett a hazai bérlők igénye is növekedni fog, így a 2008-ra várt GDP-növekedés lassulása valószínűleg nem érinti negatívan az irodapiacot.
Begyűrűzik a jelzálogpiaci válság?
A 2007 második felében kialakult globális hitelpiaci válság elsődlegesen a finanszírozás drágulásán keresztül fejti ki hatását az üzleti célú ingatlanpiacra. Ezen kívül további hatásai is megfigyelhetőek: sok korábban a bankok által elfogadott projektet halasztanak el vagy utasítanak el végleg. A piac szereplői egy korszak lezárulásáról beszélnek a likviditás szűkülése és a banki hitelezés szigorodása miatt.
A hitelpiaci krízis előtt rekord mennyiségű tőke áramlott az ingatlanszektorba. A keresleti nyomás sok esetben átlagos adottságú ingatlanok vételárát is korábban nem tapasztalt magasságokba segítette, azaz a piac több esetben is elszakadt az alapoktól.
A túlkeresletes ingatlanpiaci szárnyalást a világgazdaságot megrázó hitelpiaci válság torpantotta meg és talán vetett is véget neki. A finanszírozási lehetőségek szűkülésével és a hitelköltségek növekedésével a befektetők és a fejlesztők jelentős része visszavonta a korábbi feltételek mellett kiszámított vételi ajánlatait. Jónéhányan akár teljesen ki is vonultak az ingatlanpiacról hosszabb-rövidebb időre. A keresleti oldal jelentős mértékben meggyengült az elmúlt hónapokban.
Visszaesés az ingatlanpiacon
Az ingatlanpiac első repedéseit az Egyesült Államokban érzékelték. A Moody’s adatai szerint 2007 szeptemberében az üzleti célú ingatlanok értéke 1,2 százalékot csökkent. Európában először a legérettebb ingatlanpiacra, az Egyesült Királyságra gyűrűzött be a pénzügyi válság. Ott 2007 utolsó negyedévében az ingatlanbefektetések összege 5,5 milliárd fontra esett vissza az azt megelőző 15 milliárdhoz képest.
Bár a visszaesés Angliában volt a legdrasztikusabb, egész Európát nézve is feltűnő a lassulás. 2007 negyedik negyedévében az egész kontinensen mért 47,2 milliárd eurós befektetési összvolumen több mint 30 százalékkal kevesebb mint a megelőző év azonos időszakában. A kelet-közép-európai régióban hasonló folyamatok zajlottak le, hiszen a korábbi évek száguldása megállt, s 2007-ben szinte ugyanannyi – 12,5 milliárd eurónyi – ingatlanbefektetés történt mint 2006-ban. A korábbi években a befektetett összegek folyamatosan dinamikus emelkedést mutattak, a 2002-es 2,2 milliárd eurós szintről 2005-re 5,8 miilliárd, míg 2006-ra 12,6 milliárd euróra nőtt a régióban ingatlanra elköltött összeg.
Ennek ellenére a magyar ingatlanbefektetési piac a globális lassulás ellenére hatalmas rekorddal zárta a 2007-es évet, hiszen az 1,9 milliárd eurós összbefektetés több mint két és félszerese a 2006-os tranzakcióknak. A nagy növekedést azonban részben az is okozta, hogy a hazai piacot jól ismerő szereplők véleménye szerint 2006-ban sok nem transzparens tranzakció bonyolítottak le a piaci szereplők, melyeket így értelemszerűen nem jelentek meg a statisztikákban sem – állítják a HB Reavis Csoport ingatlanfejlesztő cégnél. A másik fontos tényező, hogy a 2007-ben realizált tranzakciók nagy részének tárgyalási folyamata korábbi időszakban kezdődött, így azokat még nem is érinthette az időközben kialakult piaci helyzet.
Kövesse az Indexet Facebookon is!
Követem!
