Menjünk lakni Kőbányára!

A Podmaniczky program keretén belül több olyan fővárosi finanszírozású, illetve ppp-konstrukcióban elképzelt fejlesztési pólus van, amelyek Kőbányát érintik. Ilyen a Szent László tér rehabilitációja, a Mázsa tér teljes átalakítása, a sörgyári terület funkcióváltása, illetve érintőlegesen a kőbánya-kispesti metróvégállomás átépítése. A tervek szerint ötszázezer négyzetméteren 3500 lakás, hatvanezer négyzetméternyi kereskedelmi és szolgáltató üzlethelyiség, 25 ezer négyzetméternyi kulturális beruházás valósul meg az elkövetkezendő években.

Teljes átalakítás

A Keleti-kapu projekttérségre megálmodott koncepció szerint a most még elhanyagolt városrészek újjáélesztésével visszaintegrálják a főváros egyelőre laza szövetszerkezetébe a periférián lévő negyedeket, és ezzel megszüntetik az éles szociális választóvonalat. Barna mezős, rehabilitációs mintaprojektekkel, mint a Kőbánya Városközpont súlyponti fejlesztése, próbálják vonzóvá tenni az elmaradott kerületeket, visszacsalogatni az elköltözött lakosokat.

A kőbányai súlyponti fejlesztés tartalmazza a Szent László átjáró lakó és kereskedelmi célú, a Mázsa tér lakó és kereskedelmi célú és a Kőbányai Sörgyár egykori 1. számú telepének fejlesztését, az S1 alprojekteket. A többlépcsős fejlesztés részeként a történelmi városközpont, a Szent László tér, a műemléki templom környéke sétáló utcákat, pihenőparkokat kap, megszűntetik egyes utcákban a gépkocsiforgalmat, új utcabútorokkal teszik élhetőbbé a környezetet. Épülnek már az új lakótömbök is, irodák, üzlethelyiségek is helyet kapnak az épületekben. A szecessziós épületeket tatarozzák, és visszaállítják a tér egykori polgári fényét.

A Mázsa tér kiemelt közlekedési csomópont mivolta nem változik, intermodálissá kívánja tenni az önkormányzat. Megépülhet a Korponai átjáró, a Korponai út egyirányúsításával, ami csökkentheti a téren átmenő tehergépjármű-forgalmat. A Magnum Hungária Kőbánya Kft. projektcég fejlesztésében háromhektáros területen építenek irodaházat és bevásárlóközpontot, lakásokat. Az Origo City 35 000 négyzetméternyi kiadható területe 2009-re épül fel a jelenlegi tervek szerint, bár az osztrák tulajdonos, a Real Management eredetileg 2005 végére tervezte az átadást.

Lakóparkok

A legizgalmasabb kőbányai fejlesztési projektnek az S1 néven futó ígérkezik. A néhai, 19 hektáros sörgyári iparterületen lakóparkot, szórakoztató és szabadidős létesítményeket szeretnének kialakítani neves építészek bevonásával. A tervek szerint a sörgyári pincerendszert is feltárnák és megnyitnák a nagyközönség előtt. Több tízmilliárd forint elköltését tervezgetik már több éve, az előkészítés folyik, de konkrétumokról nem sok hír érkezett ez ideig.

Kőbánya családi házas övezetében, a kertvárosi részen 35 millió forintért újszerű állapotban lévő földszintes, 120 négyzetméteres, pofás kertes házat lehet megvásárolni. 50 millióért nyolcszobás, használt ház lehet a miénk, a dolog szépséghibája, hogy a házat el is lehet bontani, tekintve a katasztrofális elrendezését, és egyáltalán azt, ahogyan kinéz. Új építésű családi házakban nem túl bő a kínálat, inkább társasházi projektek vannak napirenden. Ezek között a kisebb léptékű, 60 lakásos társasházak ugyanúgy megtalálhatók, mint az 1100 lakásos megaberuházások. Az utóbbiak egy-egy kőbányai városrész fejlesztésével, rehabilitációjával szorosan összefüggő fejlesztések, amelyek átformálják majd e területek arculatát.

Új építésű lakások közül 5-6 jelenleg épülő társasházban mérettől, kilátástól, elhelyezkedéstől, szinttől függően 9,6 milliótól egészen 45 millió forintig válogathatunk. Az előbbi egy 30,5 négyzetméteres, másfél szobás garzon, az utóbbi egy 136 négyzetméteres, teraszos, ötszobás, negyedik emeleti otthon. Minden új társasházhoz belső kert, lift és garázs is tartozik, személygépkocsi-tároló, teremgarázs, vagy külső parkolóhely formájában, de általában nincs annyi hely, ahány lakás épül. Ennek ellenére előfordul, hogy maradnak eladatlan garázsok a borsos ár miatt, és az építési fázisban még 1,2-1,8 millióért kínált parkolóhely végül 800 ezer forintért sem talál gazdára. A beruházók az esetek többségében kötelezik a vevőt, hogy lakásához garázst is vegyen. Ami pozitívumként említendő, hogy nálunk még nem elterjedt energiatakarékos megoldással is találkozunk, ami ilyen nagy épületek esetében különösen ritka a hazai piacon, és inkább prémium városrészekben alkalmazták eddig, ha egyáltalán. A Tulipán Lakókert rukkolt elő geotermikus hőszivattyús, példa értékű modelljével. Energiatakarékossági beruházás révén a lakók a fűtésszámlájukon biztos meg fogják érezni ennek a rendszernek az előnyét.

Használt lakások

Aki szeret időt tölteni lakásfelújítással, az kifoghat egy-egy jobb példányt a használt lakások tengeréből, így például a most épülő új lakótömbök tőszomszédságában 57 négyzetméteres lakás 8,3 millió forintért nem rossz vétel, gyakorlatilag az új építésű, hasonló nagyságú lakás árának feléért. Ha még félmillió forinttal megtoldjuk a használtlakás-vásárlásra szánt keretet, és nem ódzkodunk a paneltől, tíz négyzetméterrel nagyobb háromszobás lakásra tehetünk szert, ami nagyon jó vételnek számít, mert az ilyen méretű panellakások árai tízmillió forint körül szóródnak, de akár 12,8 milliót is költhetünk, bár ennyiért kifogástalan állapotú otthont kapunk. A két szélső érték között négymillió forint különbség van, kérdés, hogy a házgyári technológiával készült egyenlakások közti pénzbeli értékkülönbség reális-e. A válasz: nem reális.

A kőbányai négyzetméterárak várhatóan konvergálnak Zugló árai felé, a két kerület közti árrés nem valószínű, hogy megszűnik, de a jelenlegi 100-150 ezer forintos négyzetméterár-különbség nagy valószínűséggel zsugorodni fog. Azaz várhatóan hasonló folyamat fog lezajlani, mint a Ferencváros-Zugló relációban, ahol az árolló közel sem záródott be, de egyértelműen csökkent a különbség a két kerület színnvonalában.