Lázár, Olimpia
-2 °C
3 °C

Százezrekbe kerülnek a trükkök

2007.06.14. 12:07
Első látásra egyszerű konstrukciónak tűnik a klasszikus lakáshitel, hiszen nem történik más, mint hogy az ingatlanra bejegyzett jelzálogjog fejében a bank hitelt nyújt az ügyfélnek, aki azt meghatározott futamidőn át, rögzített havi részletekben törleszti. Ha ez ilyen egyszerű lenne, mindenki könnyen kiválaszthatná a legjobb ajánlatot, a többi bank pedig lehúzhatná a rolót. A gyakorlatban számos tényező árnyalja a képet, és tulajdonképpen szinte lehetetlenné teszi a laikusok számára a megalapozott választást.

Egy ilyen elem a szerződésben a kezelési költség mértéke, amelyet a legtöbb ügyfél egyfajta szükséges rosszként elfogad, és csak a kamatok, illetve törlesztő részletek alapján igyekszik a legjobb hitelt kihalászni. Előrebocsátjuk, ez végeredményben hatalmas csalódáshoz vezethet, a bankok által felszámított kezelési költségek terén ugyanis akár kétszeres különbség is mutatkozhat, és milliós túlfizetésbe futhatunk bele.

A THM és a törlesztőrészlet sem véd meg

Tájékozott ügyfélként gondolhatnánk, hogy az összehasonlítás megkönnyítésére létrehozott THM-ben úgyis tükröződnek a különbségek, így a törlesztőrészlet mellett elég lehet ezt górcső alá venni. Ez sajnos koránt sincs így, mivel a mutató számításánál számos bank trükközik (például a futamidő eleji akciós kamattal számolja végig a rendeletben rögzített 20 éves futamidőt).

Mondhatnánk, hogy a kezelési költségekkel talán nem játszanak az indikátor lejjebb tornázása érdekében (banki forrásból csak a "remélhetőleg ezen a téren mindenki becsületes" kommentárt kaptuk), végeredményben azonban egy teljesen torz mutatóból már semmilyen döntést nem lehet hozni. Marad hát a törlesztő részlet, ami úgyis megmutatja, mennyit is kell fizetni; vagy mégsem?

A látszólag helyénvaló gondolat a kreatív, ám meglehetősen etikátlan banki gyakorlatnak köszönhetően szintén helytelennek bizonyul. Akad hitelintézet, amely mindig az év elején fennálló tőketartozásra számítja fel a kezelési költséget, és ezt egy összegben fizetteti meg évente ügyfeleivel. Ennek a gyakorlatnak megfelelően ezt a tételt nem osztják rá a meghirdetett havi törlesztőrészletre, míg más bankoknál ez normális esetben benne foglaltatik a hirdetésben szereplő számban. Így elég nehéz laikusként összehasonlítani a leírt értékeket.

A trükkös számítási módok

A legtöbb bank azt a metódust alkalmazza, hogy az év elején fennálló tőketartozásra vetített éves kezelési költséget (ami jellemzően 1,5-2,5%-os) egyenletesen elosztja 12 hónapra, és így fizetteti meg ügyfeleivel. Ekkor a kezelési költség mértéke évente csökken.

Egy másik, sajnos kevéssé alkalmazott módszerben a bank az adott hó elején fennálló tőketartozást veszi alapul, így a kezelési költség a tőketartozással együtt minden hónappal csökken.

Az ügyfelek számára a legkedvezőtlenebb gyakorlat, ha a hitelintézet a futamidő teljes egészében a folyósított hitelösszegre számítja a kezelési költséget, amelynek mértéke így állandó a hosszú évek során, hiába csökken tartozásunk mértéke.

Mennyit bukhatunk?

A fenti módszerek közötti különbségre azért is érdemes odafigyelni, mert az induló hitelösszegre történő költségfelszámítással egy 20 éves futamidejű, standard annuitásos hitelnél összességében kétszer annyi kezelési költséget fizet az ügyfél, mint abban az esetben, ha ezt a tételt mindig az adott hó eleji tőketartozásra vetítik.

Egy 10 millió forintos, 20 éves futamidejű, svájci frank alapú hitel felvételekor a standard éves elszámolással az első évben még havi 10 ezer forintos kezelési költség a futamidő utolsó 12 hónapjára 706 forintra csökkenhet, míg ha végig a folyósított hitelösszegre számolnánk, akkor 20 évig folyamatosan havi 10 ezer forintot fizethetnénk ezen a jogcímen. Gyors számítással kijön, hogy a kedvezőtlenebb konstrukció választásával a futamidő alatt 2,4 millió forintot kell kezelési költségként kifizetni, míg a másik esetben ez az érték 1,41 millió forint. Az 1 milliós különbözetnek minden bizonnyal a legtöbb lakásvásárló találna helyet.

A független, ingyenes pénzügyi tanácsadással, hitel-, befektetés- és biztosításközvetítéssel foglalkozó Portfolio Money az Index.hu tulajdonosának érdekeltségei közé tartozik.
15%

Náray Tamás Zarah

4999 Ft
4250 Ft
15%

Jo Nesbo Szomjúság

3980 Ft
3383 Ft