Mit tesz a kormány a lakásokért?

A lakossági jövedelmek és a jelzáloglábak változása mellett a munkanélküliségi ráta az, amely szoros korrelációt mutathat a lakásárak alakulásával és az ingatlanpiaci ciklusokkal - mutatott rá a RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) és a Brit Kereskedelmi Tanács (BCCH) által rendezett lakáspiaci fórumon Milan Khaid, a RICS vezető közgazdásza. A szakember magyarázatot adott arra, hogy miért csökkennek évek óta folyamatosan az ingatlanárak Németországban, és miért szárnyaltak Spanyolországban. A magyar lakásárak jövőbeli alakulása azonban szerinte is sok tényezőtől függ.

Hosszú ciklus

A statisztikai adatok szerint a nyugat-európai lakásárak az elmúlt évtizedben ciklikusságot mutattak. A 70-es évek nagy fellendülésekor a vizsgált országokban 5-8 éven keresztül tartó permanens áremelkedés volt megfigyelhető, amelynek keretében az árak 40-97%-kal emelkedtek. A 97%-os áremelkedés Hollandiában volt megfigyelhető, ahol 6 éven keresztül szárnyaltak az árak. Ezt követően a 80-as években viszont a vizsgált országok mindegyikében folyamatos árcsökkenés volt megfigyelhető a lakáspiacon, bizonyítva annak ciklikusságát - mutatott rá Milan Khaid. Az elmúlt években, évtizedekben azonban egy újfajta rally bontakozott ki a lakáspiacon, amely mind idejében, mind az áremelkedés mértékében jóval meghaladta a korábbiakat. Belgiumban és Hollandiában 19 éve folyamatosan tart az áremelkedés (Hollandiában 2002-ben volt egy apró csökkenés), s a kumulált áremelkedés mértéke 119, illetve 166%. Spanyolországban az árak az elmúlt 7 évben 104%-kal emelkedtek.

Khaid előadásába szemléltette az eltérő spanyol és német példát. Miközben Spanyolországban a lakásárak és a lakossági jövedelmek aránya az elmúlt években folyamatosan növekedve elhagyta a 6-os hosszú távú átlagos értéket és 9-re emelkedett, addig Németországban az elmúlt 22 évben a ráta 14-es értékről indulva 6-ra esett, 8.5-ös hosszú távú átlagos szint alá.

A munka=lakás

Ugyanakkor a lakásárak változása mögött nem csak a lakossági jövedelmek alakulása áll, hanem más faktorok is. Milan Khaid különös jelentőséget tulajdonít a munkaerő piacnak, s szoros összefüggést vél felfedezni a reál lakásárak, illetve a munkanélküliségi ráta változása között. Az utóbbi tíz évben, 1994 és 2004 között Ausztriában és Németországban nőtt a munkanélküliség, a lakások reálértéke pedig némileg csökkent. Ezzel szemben másik 12 vizsgált országban (Belgium kivételével az EU 15 fennmaradó tagjaiban) csökkent a munkanélküliség, és nőttek a reálárak, jellemzően annál nagyobb mértékben, minél inkább csökkent a munkanélküliség.

A kamat is számít

Ugyanez a szoros összefüggés mutatkozik egy másik fontos keresletet befolyásoló faktor; a jelzáloglábak kamatai és a lakásárak között. Az alacsony jelzálogkamatok, illetve a lakossági kereslet élénkülése közti jelentős korrelációt már számos tanulmány kimutatta.

Rendkívül érdekes a Khaid által említett spanyol és portugál példa. Miközben spanyol lakásárak szárnyaltak, az elméletileg hasonló adottságokkal is rendelkező portugál piacon nem volt ugyanez megfigyelhető. Ez alapjában véve a portugál gazdaság alacsonyabb növekedésének, gazdasági problémáinak tudható be bizonyítva, hogy valós gazdasági hatások alatt áll a lakáspiac.

Hazai kilátások

Khaid a magyar lakáspiac várható alakulása kapcsán is hangsúlyozta, hogy kulcsfontosságú a gazdasági fejlődése az árak növekedésében. Az egy főre jutó jövedelmek konvergenciája a lakásárak és a kereslet növekedéséhez vezetnek, azonban a növekedés csak akkor következik be, ha a gazdaság fundamentumai a helyes irányba alakulnak.