Angelika
-4 °C
3 °C

Hová menjünk lakni?

2006.12.22. 08:26
Nehéz éven vannak túl a lakásfejlesztők, és meglehetősen borúlátóak a következő időszakot illetően is. A jelentős túlkínálat miatt a beruházók egyre újabb akciókkal igyekeznek magukhoz csábítani a lehetséges vevőket.

A KSH adatai szerint az év első kilenc hónapjában kevesebb mint 19 ezer lakás kapott használatba vételi és 31,2 ezer építési engedélyt. Az előbbi 19,1, az utóbbi 18,6 százalékkal marad el a múlt év azonos időszakától. A visszaesés mértéke nagyjából megegyezik a félévkor regisztrált aránnyal, vagyis nem valószínű, hogy az utolsó negyedévben érdemi változás következne be az idei folyamatokban. Mindez azt jelenti, hogy - szemben a tavalyi mintegy 41 ezerrel - az idén kevesebb mint 33 ezer új lakást adhatnak át Magyarországon.

Borúlátóan ítéli meg a lakásépítési piac helyzetét és rövid távú kilátásait Rabb Margit, a lakásfejlesztő Interestate Rt. értékesítési igazgatója. A szakember szerint az idei visszaesés még a lakáspolitika 2004-es szigorításának eredménye, vagyis a közeljövőben ennél csak rosszabb lehet a helyzet. A megtorpanásnak már tavaly is voltak látható jelei: 2005-ben kevesebb új lakást adtak át, mint egy évvel korábban, ám akkor a szektort még vitte korábbi lendülete, és a csökkenés nem volt olyan drasztikus.

Legalább tíz százalékkal

A fejlesztők azonban mostanra sokkal óvatosabbá váltak, visszafogják magukat, amire szükség is van, hiszen a jelenleg épülő lakások 10-15 százalékát készletre termelik. Rabb Margit szerint a következő években ennél sokkal rosszabb is lehet majd a helyzet, az idei adatokban ugyanis még nincs nyoma a kormány megszorító intézkedéseinek. (A beruházó cégek csak némi átfutással tudnak reagálni a piaci környezet változására, például a folyamatban lévő fejlesztéseket már nem lehet leállítani.)

Jövőre legalább 10 százalékkal csökkenhet az átadott lakások száma, ami azt jelenti, hogy hosszú idő óta először ismét 30 ezer alá eshet az egy év alatt elkészülő új otthonok mennyisége. Ez egyébként egybecseng Pfandler Katalin, a Magyar Lakásépítők Országos Szövetsége (Malosz) elnökségi tagjának korábbi nyilatkozatával, amely szerint egy-két éven belül az évente elkészülő új lakások száma 25-27 ezerre eshet vissza.

Ellentétes folyamatok

A korábbi szigorítások mellett az idén több tényező is komolyan befolyásolta a lakáspiacot - véli Bodnár György, a Wienerberger Rt. kereskedelmi igazgatója, aki az éven belüli folyamatokat nem ítélte egyértelműen kedvezőtlennek. Az év első fele az országgyűlési választások miatt még annál is sokkal rosszabbra sikerült, mint amilyet a szakma várt, pedig a pozitív hangulat már tavaly sem volt jellemző a piaci szereplőkre. Mind a vevők, mind a fejlesztők kivártak az első félévben, s ettől leült szektor. (A kivárás nem annak szólt, hogy melyik párt vagy politikai oldal nyeri a választásokat, hanem annak, hogy a győztes milyen, a lakáspiacot érintő változások bevezetésére készül.)

Az év második felét ezzel éppen ellentétes folyamatok jellemezték: egyrészt a kamatadó bevezetése miatt a korábbinál több pénzt fektettek ingatlanokba, másrészt a tervezett megszorításokról már a nyár folyamán kiszivárgott előzetes információk előrehozott vásárlásokat indukáltak. A megélénkülő kereslet és a visszafogott fejlesztői aktivitás pedig együttesen a korábban felhalmozódott eladatlan új lakások állományának csökkenéséhez vezetett, ami viszont a beruházók kedvét hozta meg.

Bodnár szerint az év második felében a fejlesztők több, már előkészített, de régóta halogatott építkezést is elindítottak. Ami a jövő évet illeti, a szakember összességében visszaesésre számít a kormányzati megszorító intézkedések miatt, amit a 2008 januárjától bevezetni tervezett ingatlanadót megelőző várakozások tovább ronthatnak.

Vidéken sem jobb

A GKI Gazdaságkutató Rt. felmérése szerint jelentős túlkínálattól szenved a fővárosi lakáspiac, de nem jobb a helyzet vidéken sem. A megkérdezett ingatlanos cégek vezetői 82 százalékban túlkínálatról, 7 százalékban erős túlkínálatról számoltak be. Ennek eredményeként ma már a vevők is egyre igényesebbek, csak az igazán jó lokációjú projektek iránt érdeklődnek, magas műszaki tartalmat, kiváló kivitelezési minőséget várnak el a fejlesztőktől - mondta a Napi Gazdaságnak Murányi Ákos, az ingatlanközvetítő Duna House Kft. vezető elemzője.

Természetesen az értékesítők sem tétlenkednek: sok az akció, a fejlesztők ingyen konyhabútorral, parkolóhellyel és kedvező fizetési konstrukciókkal próbálják meg magukhoz csábítani a vevőket. Még rosszabb a helyzet a használt lakások piacán. Miközben az új lakások esetében az év elején több helyen is volt példa áremelésre, a használt lakások esetében az idén is stagnálnak, esetenként csökkennek az árak. A túlkínálat miatt a lakások állapota a korábbinál meghatározóbbá vált ebben a szektorban is, az eladni kívánt ingatlan felújítására fordított pénz azonban rendszerint nem térül meg, így befektetési célra nem érdemes olyan lakást vásárolni, amely jelentősebb felújítást igényel.