Meglódultak a lakásárak

A KSH tanulmánya szerint a lakástámogatások GDP-n belüli aránya közel kétszeresére nőtt 1999 és 2003 között, ami a költségvetés hosszú távú elkötelezettségeinek növekedéséhez vezetett. Az állami támogatások a lakásárakat is megdobták.

Háromszorosára

Egy lakás átlagos ára 1999-ben 3,4 millió forint, 2003-ban 9,3 millió forint volt, ami 2,7-szeres növekedés, szemben a 32 százalékos fogyasztóiárszínvonal-emelkedéssel. Az állami támogatások a lakótelepi lakások ingatlanpiaci felülreprezentáltságát is mérsékelték. Míg az 1999-et megelőző időszakban évente mintegy 25 ezer panellakást adtak el, 1999 után ez a szám évi 15 ezerre csökkent. A forgalom ilyen módosulása összefügg a finanszírozási lehetőségek bővülésével, miáltal a lakást vásárlók érdeklődése a magasabb minőségű és árú lakások, főleg a családi házak felé fordulhatott.

A tanulmány megállapítja: a lakásépítés szerkezetében hosszú évtizedek után az elmúlt 4-5 évben következett be érdemi változás. Így például érdemben megváltozott a lakásépítés beruházói köre: egytizedről 45 százalékra növekedett a vállalkozói lakásépítés aránya. Ezzel párhuzamosan hasonló arányokat mutat az értékesítésre épített lakások összetétele is.

Jelentősen nőtt a profi kivitelezők aránya: 1999-ben a lakások egyharmadát, 2005-ben már kétharmadát ők építették fel. A tanulmány szerint az állami támogatások túlságosan megterhelték a költségvetést, felhajtották a lakásárakat, ugyanakkor mérsékelték a panellakások iránti keresletet és felélénkítették az értékesítésre kínált ingatlanok építését. 2002-től differenciáltabb méretű és szobaszámú lakások épülnek, amelyek többféle életkornak, családösszetételnek felelnek meg.

Egérlyuk

Ugyanakkor a hitelezési rendszer egyes kondíciói, illetve a lakásépítők gyors megtérülést szorgalmazó érdekei a kevéssé használható kis lakások nem kívánt túlsúlyának kialakulásához is vezettek ("egérlyuk"-probléma). Az építési engedélyek száma 2003-ig, az épített lakásoké 2004-ig nő, utána csökkenni kezd. 1998 óta folyamatosan, bár nem egyenletesen növekszik a lakásépítési konjunktúra alakulását jelző, új lakásra kiadott építési engedélyek száma: a 2001-ig tapasztalt ugrásszerű növekedést 2002-ben enyhe emelkedés, majd 2003-ban ismét erős, több mint 20 százalékos növekedés követte.

Az utóbbi két évben fokozatos visszaesés jellemző, ennek ellenére a lakásépítés ezekben az években is meghaladta a 40 ezret, ami a rendszerváltást követő évek szintjét jelentősen meghaladja. A lakáshitelek állománya 2001 óta csaknem ötszörösére nőtt: 2005 végén elérte az 2301 milliárd forintot, ez a GDP mintegy 10 százaléka. A 2003-as lakáshitelezési boom óta csökken az engedélyezett hitelek száma és nagysága - kivéve 2005 II. félévét, amikor enyhe emelkedés volt tapasztalható. 2003-ig leggyorsabban a használt lakások vásárlásának hitelezése bővült, közel négyszeresére, de a lakásfelújításokra adott hitelek száma is közel kétszeresére nőtt.

Visszaesés

Az elmúlt két évben itt is visszaesés tapasztalható, amely alól csak 2005 II. féléve kivétel. A 2001-ben bevezetett, állami támogatással nyújtott lakáshitelek robbanásszerűen növekedtek 2002-ben és 2003-ban. 2004-től fokozatosan csökken az újonnan kibocsátott hitelek száma és állománya, mind az államilag támogatott, mind a támogatás nélküli hitelek körében. Új jelenség a deviza alapú hitelek arányának gyors növekedése az utóbbi másfél évben: arányuk az összes hitelállomány egyötöde (2005 második félévében már az engedélyezett devizaalapú lakáshitelek száma és összege a 60 százalékhoz közelít).

Területi megoszlásban Közép-Magyarország és a Nyugat-Dunántúl felé tolódott el a lakásépítés. Megnőtt az agglomerációk jelentősége, a lakásépítés 70 százaléka az agglomerációs övezetekbe jutott. Az utóbbi két év legfontosabb területi jellemzője, hogy a lakásépítés döntően a központi régióra, ezen belül is a fővárosra koncentrálódik: 2005-ben az új lakások fele a központi régióban, és egyharmada Budapesten épült. Ez a tendencia ellentétes az 1990-es évek közepének folyamataival, amikor a községi építkezések aránya mutatott növekedést. A növekvő lakásépítkezések területi egyenlőtlenségét jelzi, hogy egy-egy évben a települések 40 százalékában egyetlen lakás sem épül.