A lakáshiteles módosítással mindenki rosszul jár

Az állam jövőre tízmilliárd forintot spórol a támogatott lakáshitelek rendszerének újabb szigorításával - derül ki a pénzügyminisztérium szerdán kiadott közleményéből. A pénzügyi tárca szerint a szigorítások hatása igazából nem 2004-ben, hanem majd 2005-től lesz érzékelhető. Ám azt, hogy milyenek is lesznek ezek a hatások, egyelőre még enyhén szólva is kockázatos megjósolni (a politikai hatások, a kormány várható újabb népszerűségvesztése jóval könnyebben prognosztizálható).

Használt lakást nehéz lesz eladni

A büdzsé kiadásait minden bizonnyal csökkenti a támogatási rendszer újabb drasztikus szigorítása, ám a bevételek elmaradását is eredményezheti. A magyar gazdaság egyik motorja az elmúlt években a rendre, negyedévről negyedévre kétszámjegyű növekedést produkáló építőipar volt, amelyet most feltehetően jelentősen visszavet a szigorítás. Bár a változás elsősorban a használt lakás vásárlását tervezőket érinti, ennek következményei a lakásépítésben és az új otthonok értékesítésében is tetten érhetők lesznek. Minden bizonnyal sokkal nehezebb lesz lakást eladni december 12-e után, mint jelenleg, hiszen a vevő már legfeljebb 5 millió forintos támogatott hitelre számíthat (az eddigi 15 millió helyett), és a kamatok 6-ról 9,6 százalékra emelkednek (ami a jegybank esetleges újabb kamatemelése után még magasabb is lehet).

Száz hónapig nem kell élni

Vagyis a vevők hatvan százalékkal, 3,6 százalékponttal magasabb kamatot fizetnek majd a hitel után, emellett ráadásul a jelenleginél jóval nagyobb önerőt kell produkálniuk. Az önerő előteremtése a fiatalok számára eleve lehetetlen vállalkozásnak tűnik, egy nyolc-tízmilliós használt lakáshoz szükséges 4-5 milliót 80-100 havi bruttó minimálbérből lehetne előteremteni.

Ha össze is jön ennyi pénz, a kamatterhek emelkedése a következő akadály. Jelenleg egy ötmilliós hitel havi törlesztő részlete húszéves futamidő esetén körülbelül 34 000 forint. Aki ezt az összeget fizette, az idén még havi mintegy 14 000 forintos adókedvezményt is kap, vagyis a "nettó" törlesztés 20 000 forint körül alakul. Annak azonban, aki december 22-e után vesz fel hitelt, várhatóan 20-25 százalékkal emelkedik a törlesztő részlete (a jelenlegi alapkamat mellett), vagyis 34 000 helyett 40-42000 forintot kell majd fizetnie az Index számításai szerint. Ráadásul ezt az összeget januártól már csak maximum havi 10 000 forintos szja-kedvezmény csökkenti, így a "nettó" törlesztés a mostani rendszer szerinti 20 000 forinttal szemben legalább 30 000 forint lesz.

A költségvetés milliárdokat veszít?

A keményedő feltételek minden bizonnyal a használt lakások forgalmának jelentős visszaesését, és így az újlakás-piac hanyatlását eredményezik majd. Ingatlanforgalmazók megfigyelései szerint ugyanis a vásárlók túlnyomó többsége meglévő otthona eladását követően tud új lakást venni - így a használt lakások piacának befagyása a lakásépítést is visszavetheti.

Ez a költségvetés számára azért lehet kellemetlen, mert jelenleg a lakáspiac igen komoly költségvetési bevételeket eredményez. A Magyar Lakásépítők Országos Szövetségének elnöke, Varjasné Székely Éva augusztusban egy napilap felkérésére kiszámolta: egy 17 millióba kerülő, ötven négyzetméteres új lakásból az államnak 6,4 millió forintnyi közvetlen bevétele van (egyebek mellett: általános forgalmi adó, a termék-előállítási díj közterhe, a munkavállalók után fizetett adók és járulékok, a beruházói profit nyereségadója). Ez az összeg - és így a mostani mintegy harminc százalékos arány - 2004-ben tovább nőhet, hiszen januártól a telekhányad után is kell áfát fizetni, és a szakember a vevők által fizetendő több százezer forintos illetéket sem számolta bele ebbe a 6,4 millióba.

A Nemzeti Lakásprogram Iroda számításai szerint idén 34 000 új lakás épül, 2006-ig ennek a számnak csaknem 40 000-re kellene emelkednie. Ha csak 20 millió forintnak számítjuk az új otthonok átlagárát (ami valószínűleg jelentős alulbecslés), az idei lakásépítésből 227 milliárd forintos állami bevétele származik az államnak. A majdani negyvenezer lakás átadásával - és az állami bevételek arányának emelkedésével - számolva ez az összeg 250 milliárd forint fölé emelkedne.

Ha 2004-ben csak tíz százalékkal csökken az átadott új lakások száma - és az építőipar volumene -, az máris 22,7 milliárd forintos állami bevételkiesést eredményez (az idei adatokkal számolva). Vagyis az állam máris veszít tisztán 12,7 milliárdot, ha komolyan vesszük azt, hogy csak tízmilliárdos megtakarítást várt a jövő évi büdzsében ettől a lépéstől.