Zsuzsanna
-4 °C
3 °C

Még tart a pörgés a lakáspiacon

2007.05.08. 17:46
A tavalyi év negatív rekordot elérő lakásépítési mutatói, a gazdasági megszorítások és emelkedő energiaárak, a jövőre bevezetendő ingatlanadó miatti bizonytalanság, valamint az újonnan felvett lakáscélú hitelek állományának márciusi csökkenése logikusan mind pesszimizmusra adnának okot. A lakáspiac ennek ellenére jól indult 2007-ben; a keresletben és a beruházók építési kedvében egyelőre nem mutatkozik visszaesés.

A Központi Statisztikai Hivatal adatai szerint 2006-ban 34 ezer lakás kapott használatbavételi engedélyt, és 45 ezer új lakásra adtak ki építési engedélyt országosan. Ez 18, illetve 13 százalékos csökkenés az egy évvel korábbi számokhoz képest. A két volumenmutató a harmadik és negyedik negyedévben csökkent leginkább. A visszaesés legkevésbé a kis- és középvárosokat érintette, és a lakosság kivételével minden építtetői körben az átlagosnál nagyobb visszaesés mutatkozott. A vállalkozások – egy 2000 óta tartó fejlődési tendenciát megszakítva – 20 százalékkal kevesebb lakást építettek, mint 2005-ben. Részarányuk országosan 45-ről 43 százalékra, míg Budapesten 84-ről 80 százalékra csökkent. Ezzel - azaz a családi házas forma térnyerésével párhuzamosan -, az új lakások átlagos alapterülete országosan 3 négyzetméterrel, 89 négyzetméterre, míg Budapesten 62-ről 67 négyzetméterre nőtt. Korai lenne még bármit is becsülni az idei évre, azonban a KSH legfrissebb, 2007. első negyedéves adatai alapján feltételezhtjük, hogy a tavalyi volt a mélypont az építési volument nézve.

Újépítésű lakások piaca

Talán mindig a legfontosabb kérdés, hogy a lakásárak hogy alakulnak majd az idén: az év elején rögtön látni lehetett, hogy január 1-jével sok projekt árain emeltek a beruházók automatikusan 1-3 százalék közötti mértékben. Éves átlagban azonban 5-7 százalékos (a legkeresettebb projektek esetében pedig akár 10 százalékos) újlakás-áremelkedés kalkulálható.

Az Otthon Centrum fővárosi lakásberuházásokról gyűjtött, és folyamatosan frissített adatbázisa szerint, idén három kerület (IV., XII. és XXIII.) kivételével mindenhol több lakás átadását tervezik, mint 2006-ban. A legtöbb lakás továbbra is a slágerkerületekben épül meg (ezer lakás feletti volumen a XIII., IX., XIV., VIII. és XI. kerületekben). A fejlesztői figyelem mind gyakrabban fordul a peremkerületek felé, több olyan projekt indult a közelmúltban, vagy áll előkészítés alatt a fővárosban (a IV., VIII., X., XI., XIII., XIV., XVI. kerületekben), melyek város-, illetve kerületfejlesztési tervek részeként jelennek meg. Ezeknél a nagy volumen mindig vegyes, a lakosság mellett a tágabb környéket is ellátó funkcióval párosul.

"A tavaly átadott 6500 társasházi lakáshoz képest idénre tervezett 14 ezres volumennek csak egy része fog ténylegesen megvalósulni. Ez a szám év eleji felmérésünk eredményét mutatja, és tapasztalataink alapján ehhez képest akár 40-50 százalékkal is kevesebb lehet a terv szerinti határidőre átadott lakások száma. Tovább szívódik fel az eladatlan lakásmennyiség. 2007. február végi állapot szerint 1270 már átadott lakás várt még mindig vevőre Budapesten. Ez a szám másfél évvel ezelőtt még jóval kétezer felett járt", jelentette ki Valkó Dávid, az Otthon Centrum vezető elemzője.

Továbbra is erős a megépülő lakások projektszámra vetített koncentrációja. Míg az értékesítés alatt álló beruházások 52 százaléka maximum 30 lakásos, a megépülő lakások 57 százaléka száz, vagy több lakásos projektben található. Ebben változás nem várható, hiszen a tavaly átadott 54 ötvenlakásosnál nagyobb projekt után idénre 91 ilyen volumenű beruházás átadása várható.

A 2000-es évek legelején megépült kisebb lakások forgási sebességéből adódóan mostanra tömegessé vált azok csoportja, akik a család növekedése miatt nagyobb ingatlanba akarnak költözni, a megszokott minőségi standardok megtartásával. Így manapság egyre népszerűbbek a másfél és kétszobás lakások mellett az 1+2 fél, illetve 2+fél szobás újépítésű lakások.

Használt lakások piaca

Idén március-április folyamán lefolytatott, országos, reprezentatív felmérésünk szerint az elmúlt egy évben a lakosság hat százaléka vásárolt és öt százaléka adott el lakóingatlant. A budapesti lakosok és a 25-35 év közöttiek aktívabbak a vásárlást tekintve. Bár a távhő-díj év eleji drasztikus emelkedésekor sokan a lakótelepi lakások tömeges eladását prognosztizálták, adatbázisunk alapján egyelőre nem mutatkozik látványos kínálatbővülés a panelpiacon. Az újonnan piacra lépő használtlakás állományon belül az elmúlt bő fél évben konstans, 15-18 százalék közötti a panelek aránya.

Folyamatosan keresettek az újszerű, az elmúlt bő évtizedben épült lakások, az ilyen ingatlanok iránt konstans igény mutatkozik. Az Otthon Centrum által az elmúlt egy évben eladott ingatlanok közül (nem számítva az értékesítési céllal épített projekteket) minden nyolcadik 2000 és 2005 épült újszerű lakás, vagy ház volt. Nem példa nélküli, hogy egy adott szűk területen a kilencvenes években épült lakások ára magasabb a most épülőkénél. Ez azonban nem a lakásárak csökkenését jelenti, hanem mikrokörnyezeti tényezők játszanak benne fő szerepet. (A IX. kerületi Középső-Ferencvárosban például a rehabilitációs folyamat elején, a Ferenc körút közvetlen közelében lévő újszerű lakások ára akár 10-15 százalékkal magasabb lehet, mint a pár utcával beljebb, a Dunától távolabbi átlagos jelenlegi újlakás-ár.)

Befektetésként (kiadási) céllal, vagy értéknövekedésre spekulálva továbbra is a belvároshoz közeli, fő tömegközlekedési kapcsolatok vonzásában elhelyezkedő, elsősorban két-három szobás felső emeleti lakások ajánlhatók.

Lakáspolitika, finanszírozás

A Magyar Nemzeti Bank adatai szerint, idén márciusban hét év óta először csökkent – a februárihoz képest 23 százalékkal, 5,2 milliárd forinttal – a lakosság által lakáscélra felvett hitelek állománya.

A lakáscélú hiteleken belül a támogatott hitelek aránya már csak 23 százalék. A kedvező kamatok miatt még mindig szinte kizárólag svájci frankban adósodnak el a hitelfelvevők, és a forint mostani ereje a lakosság bizalmát még fokozza is az ilyen hitelek iránt. A támogatás nélküli (elsősorban svájci frank alapú) hitelek iránti igény tovább növekedett. A piaci alapú hitelek átlagos nagysága 5,6 millió forint. Most már ezeknél a hiteleknél magasabb az átlagos hitelnagyság, mint az új lakásokhoz felvehető támogatott hiteleknél.

A jövőre bevezetendő ingatlanadóról szóló törvény tárgyalása és elfogadása már az év második felében éreztetheti hatását. Ekkor azonban két egyidejű tendencia érvényesülhet: egyfelől az eladók megpróbálják majd beépíteni a lakásárakba az ezzel kapcsolatos többletkiadásokat, másfelől pedig az adó csökkenő forgalmat és bővülő kínálatot, s így árcsökkenést eredményezhet.