Bernadett
0 °C
4 °C

Nehéz félév van a lakáspiac mögött

2008.09.03. 13:59
Kapcsolódók (15)
Sokéves mélypont az átadott lakások számában, hosszú évek óta először csökkenő telekárak az addig legkeresettebb területeken is, óvatosabb külföldi cégek és befektetési célú vásárlók, elmaradó magyar vevők – így jellemzi a hazai lakáspiac 2008-as első félévét Valkó Dávid, az Otthon Centrum vezető elemzője. Szétnézve az európai piacokon azonban már-már szerencsésnek mondhatjuk magunkat, hogy elsősorban az óvatos hitelezés és az árbuborék hiánya miatt a hitelválság hatását csak tompítva érezzük meg.

A Központi Statisztikai Hivatal adatai szerint 2008 első félévében 11,1 ezer lakás kapott használatbavételi engedélyt, és 20,9 ezer új lakásra adtak ki építési engedélyt országosan. Ez 15,5, illetve 0,8 százalékos csökkenés az egy évvel korábbi számokhoz képest. Az átlagosnál erőteljesebb visszaesést könyvelhetett el a főváros, ahol 24 százalékkal kevesebb (3080) új lakást vettek használatba és 11 százalékkal kevesebb (5238) új engedélyt kértek, mint 2007 első félévében. Ezzel szemben, a többi városban 10 százalék körül nőtt a kiadott építési engedélyek száma.

Az év első felében használatba vett lakások nagyobbik részét a lakosság építtette saját használat céljából, az új lakások közel fele családi házban épült. A vállalkozói lakásépítések aránya országosan 44 százalékra, Budapesten pedig 78 százalékra csökkent. Ennek megfelelően leginkább a kislakások építése szorult vissza, míg a 60 négyzetméter feletti lakások aránya nőtt az új építési állományban. Az új lakások átlagos alapterülete 91 négyzetméter, 5 négyzetméterrel nagyobb, mint az előző év hasonló időszakában. Budapesten még jelentősebb a lakásméret növekedése: 62-ről 72 négyzetméterre.

Újépítésű lakások piaca

A tavalyi évhez képest visszafogottabban indult a 2008-as esztendő az új lakások piacán. A korábban megszokott szezonalitás eltűnőben van, hónapról-hónapra nagy kilengések lehetnek az értékesítésben; idén eddig például az április hozott kiugró eredményeket. Általában igaz, hogy az értékesítés üteme, a havi eladások száma a projekt életciklusától függ. Átadásig átlagosan a lakások körülbelül 80 százaléka talál gazdára, ugyanakkor a piac két szegmense megosztott. A magasabb négyzetméter árú lakásokra jellemző, hogy az eladási számok az átadás előtti hónapokban a legjobbak, amikor az épület már fizikailag is bejárható. Az alacsonyabb árfekvésű lakásoknál, ahol általában van előértékesítés, ill. kedvező fizetési ütemezés, a projekt indulásakor is jelentkezik egy komoly felfutás az értékesítésben.

A budapesti társasházi projekteket tartalmazó adatbázis júliusi feldolgozása alapján 11 200 lakás átadása várható idénre, 12 kerületben nő a megépített lakásszám 2007-hez képest, míg 11-ben csökken.

A belvárosi telkek fogyása és hihetetlen megdrágulása miatt keresettek lettek a beruházók körében a felújítandó épületek, vagy akár egész tömbök. Bár teljes épülettömbök felújítása, illetve ennek megszervezése, előkészítése rengeteg időbe és pénzbe kerül, ideális lehetőséget nyújtanak a fejlesztőknek, hogy vegyes funkciós épületkomplexummal lépjenek piacra. Egy ilyen projekttel kockázatukat mérsékelhetik, illetve lehetőségük adódik nagy terület rehabilitációjával látványos épületeket építeni. Egy másik fejlesztői slágerterületnek az egyedi lehetőségeket rejtő Duna-partok számítanak. A IX. és XI. kerületi részen jelenleg 4-5, egyenként több ezer lakás volumenű fejlesztés áll előkészítés alatt. A zöldövezeti részek kedveltsége is folyamatos, és itt még jócskán vannak lakásépítésre alkalmas telkek. A vevők körében összességében a 45-65 négyzetméter közötti, jó elosztású, hatékony alaprajzzal rendelkező, jó tájolású lakások a legkedveltebbek.

Az év eleje átlagosan 3-5 százalékos áremelkedéssel indult az új lakásprojektek esetében, s az év egészére infláció körüli növekedésre számíthatunk.

Használt lakások piaca

A használt lakás piacon az év eleji nyugodt kezdés után a második negyedév látványos visszaesést hozott. Éves szinten 5-10 százalék közötti kereslet-mérséklődésre számítanak 2008-ban. Egy nemrég készült felmérés szerint a megkérdezettek mindössze 2,7 százaléka tervez lakásvásárlást a következő egy évben (ez 2007-ben 9,3 százalék volt), míg eladást 3,2 százalék (ez 7 százalékon állt egy évvel ezelőtt). A központi elhelyezkedésű, jó beosztású, befektetésnek vonzó lakások ára reálértékben is emelkedhet, ugyanakkor az energetikailag nem felújított, nagy alapterületű, hetvenes években épült panellakásoké akár 7-8 százalékkal csökkenhet.

Az Otthon Centrum International Client Services tapasztalatai szerint lényegesen csökkent, emellett átalakult a budapesti lakáspiac külföldi vevőköre. A spanyol és ír befektetők száma, akik korábban a vevői kör 80 százalékát is kitették, mára alaposan megcsappant. Érdeklődésben továbbra sincs hiány, ám a tranzakciók száma lecsökkent, a döntéshozatali idő pedig kitolódott. Manapság sokkal tájékozottabbak a befektetők, nem prospektusból vásárolnak, hanem a helyszínen győződnek meg az ingatlan sajátosságairól, kiadhatóságáról. Kedvelt az egyetemek környéke, a forgalmas csomópontok, és áruk miatt a felújítható használt lakások. A külföldiek jellemzően egy nappalis, két hálószobás lakásokat vásárolnak. A még mindig jelen lévő spanyolok és angolok mellé dél-afrikaiak, norvégok, irániak, belgák, franciák, olaszok és oroszok csatlakoztak, akik általában 60-400 ezer eurót áldoznak befektetésre.