Hová viszik a százmilliókat?

<> A II. kerület exkluzív részei között még mindig Rózsadomb a vezető, akik meg tudják fizetni az árakat, azok közül többen keresnek itt új otthont, mint Pasaréten - mondja Simon Szilvia, az Otthon Centrum helyi irodájának vezetője. Aki Pestről szeretne Budára költözni, annak mindkét terület szimpatikus, szép számmal akadnak azonban lokálpatrióták is. Általánosságban elmondható, a zöldövezetért rajongók közül a sík terület Pasarét, a friss levegő és a "hegyvidéki" panoráma pedig Rózsadomb mellett szól.

Panorámáért 15-20 százalék plusz

Kicsit magasabbak az árak Rózsadombon, ahol a panorámás részeken akár 15-20 százalékos felár is lehet. A Dunához közel eső területek, a Vérhalom utca és a Gül Baba utca környéke nagyon felkapottnak számít. 400-500 millió forintért még keresnek villákat, ha azonban ennél többért kínálnak egy ingatlant, akkor annak már valóban speciálisnak kell lennie, és ennek megfelelően, tudatosan érdemes a lehetséges vevői kört megcélozni. Pasaréten nagyobb számban fordulnak elő új fejlesztések, így valamelyest könnyebb újépítésű lakáshoz jutni. A vevők az 56-os villamos által könnyen elérhető Hűvösvölgyi út és Pasaréti út közötti összekötő utcákban keresnek leginkább eladó ingatlanokat.

Üres telkek szinte egyáltalán nincsenek, a fejlesztők számára maradnak a bontandó házikók. Az árak elsősorban a beépíthetőségtől függenek, amit azonban a tulajdonosok nem mindig vesznek figyelembe. A nettó hasznos beépíthető terület négyzetméterára Rózsadombon 200-250 ezer forint között mozog, Pasaréten kicsivel olcsóbbak, itt 200 ezer forint lehet irányadó.

Új lakást 1,2 millióért - négyzetméterenként

A kicsiny telkeken többnyire 6-8 lakásos magánjellegű beruházások folynak. Az újépítésű lakások árai között nincsen érdemi eltérés a két városrész között, különbség az extrákban lehet, de már Pasaréten is van olyan terület, ahol panorámát árulnak. Rózsadombon 550 ezer-1,2 millió forintos, Pasaréten legfeljebb 750-800 ezer forintos négyzetméterenkénti áron értékesítenek új lakásokat.

A használt lakások ennél jóval olcsóbbak - nagy is irántuk a kereslet, a kínálat viszont szűkös. Pasaréten 300-420 ezer forint/négyzetméter közötti áron születnek üzletek, de mindössze két-három éves lakásnál az ár egészen 500 ezer forint/négyzetméterig felszaladhat. Rózsadombon a régebbi használt lakások ára is elmehet félmillió forintig, ha ez indokolható az elhelyezkedéssel.

Árérzékeny százmilliomosok

Bármennyire meglepő, a vevők 100 millió forint feletti kategóriában is árérzékenyek, 5 százalék a vevő és eladó elképzelései között könnyen meghiúsíthatja a tranzakciót. Kevés az alkalmi vétel, csak elvétve akad olyan ingatlan, melyet két évvel ezelőtt is hasonló árért lehetett megkapni - főleg a 30-50 millió Ft közötti áron értékesített ingatlanoknál lehet ilyennel találkozni - mondta Csoba Anikó, az Édes Otthon Ingatlan Központ referense.

Fontos szempontok közé tartozik a panoráma, a garázs megléte, a bevásárlási lehetőségek, üzletközpont, iskola-óvoda közelsége - a vevők "csendes környezetet", mégis jó közlekedést keresnek. Általánosságban említhető, hogy az első emeleti lakások vonzóbbak, mint a földszintiek, főleg, ha azok csak kis kertkapcsolattal rendelkeznek.

Pasaréten még jellemzőek a nagyobb belmagasságú lakások, aki modernebb szobaméretre vágyik, inkább Rózsadombot keresi. A kereslet sajátosságai miatt egy elöregedett házban még ilyen környezetben is nehéz bármilyen ingatlant eladni, például kevésbé keresettek az 1960-as, 70-es években épült, évek óta sztenderd áron mozgó rózsadombi kockaházak lakásai.

Összességében inkább stagnál a piac, még mindig jellemző, hogy az eladók túlságosan magasra tartják az árakat. Egy-két éve árult ingatlanok esetében mindig ez áll a háttérben, miközben a piaci áron kínált telkek sokszor be sem kerülnek az ingatlanközvetítők adatbázisaiba.