Jó alkupozícióban a lakásvásárlók

Az idén is nehéz év elé néznek a lakásépítők, és kedvező alkupozícióra számíthatnak a lakásvásárlók - derül ki a Budapesti Lakásprojekt Adatbázisból. A fővárosban jelenleg értékesítés alatt álló (épülő vagy tervezett), négylakásosnál nagyobb lakóprojektek adatait gyűjtő honlap összegzése szerint mintegy tízezer új lakás készül el, ráadásul számos nagy megaprojekt is befejeződik.

Befejezett lakásprojektek, 2004-2006

Év Átadott/átadásra tervezett lakás Projektek száma Projektenkénti lakásszám 2005 13681 240 57 2006 9754 117 83

Forrás: Budapesti Lakásprojekt Adatbázis

A beruházásonkénti több száz lakás értékesítése különösen nehéz feladat elé állíthatja az ingatlanforgalmazókat, és kényes helyzetbe hozhatja a beruházókat. Míg az elmúlt két évben egy-egy projekt átlagosan 57-60 lakást jelentett, addig az idén a beruházásonkénti átlagos lakásszám 83-ra emelkedett.

Maguknak a lakásoknak az alapterülete viszont nem növekszik - derül ki az Otthon Centrum (OC) idei első lakáspiaci monitorának adataiból. Az átlagos alapterület 2003-ban még a 80 négyzetméterhez közelített, tavaly pedig már alig volt nagyobb 60 négyzetméternél (ebben a KSH-adatban valamennyi fővárosi új lakás mérete szerepel).

Drága telkek, nagy kockázat

A megaprojektek elsősorban azzal magyarázhatók, hogy az utóbbi években drasztikusan drágultak a telkek - mondta az Index kérdésére Racsek István, az idei legnagyobb lakásszámú projektet, a Nádorliget III-at építő cég műszaki igazgatója. A telekárak néhány éve már nem linerális mértékben, hanem progresszívan emelkednek, így az építkezők a beépíthetőség szabta korlátokon belül megpróbálják maximálisan kihasználni a rendelkezésükre álló területet.

A nagy lakásszámú beruházások egyrészt csökkentették a fejlesztések fajlagos költségeit, másrészt fokozták a beruházók kockázatát. Ha ugyanis egy-egy több száz otthonra kiterjedő projekt bukik be, az az egész beruházót magával sodorhatja (bár a tőkehiányos és körbetartozásoktól sújtott szektorban már egy néhány tucat lakásos projekt bedőlése is a beruházó csődjéhez vezethet).

Márpedig az OC felmérése szerint erre reális az esély. Ma átlagosan havi 3-4 lakás eladásával lehet számolni, ami a pár évvel ezelőtti szint megfeleződését jelenti. A lakáspiaci monitor szerint a beruházóknak így azzal kell számolniuk, hogy az otthonok 15-20 százalékát már csak az építkezést követően tudják eladni.

Ennek ellenére legalább százlakásos projektből 2006-ban a tervek szerint nem kevesebb, mint 34 fog befejeződni, ezekből 14 legalább kétszáz lakásos. Ebben az évben összesen 117 projekt - vagy annak valamelyik beruházási üteme - ér véget, tehát a legalább százlakásos programok az összes átadás csaknem harmadát teszik ki. Százlakásos vagy annál nagyobb fejlesztésben várhatóan 4542 új otthont készítenek el, ami az idén elkészülő lakások csaknem fele.

A legnagyobb 2006-ban befejeződő projektek

Lakásszám Projekt neve Kerület Átadás ideje 360 Nádorliget Lakópark III. XI. I. negyedév 337 Tölgyes Lakópark XI. II. negyedév 316 Sissy Lakópark XX. IV. negyedév 274 Marina Part II. XIII. III. negyedév

Forrás: Budapesti Lakásprojekt Adatbázis

Átmeneti visszaesés

A beruházók azért is mernek nagyobb lakásszámú projektben gondolkozni, mert arra számítanak, hogy a lakáspiaci kereslet visszaesése csak átmeneti lesz - vélekedik a Sissy Lakóparkot építő Tusnád Kft. vezetője. Csörögi János arra számít, hogy az új lakások túlkínálata az olcsóbb otthonok iránti érdeklődés növekedését eredményezi. Márpedig olcsóbban nagyobb beruházásokban - főként a külső kerületekben - lehet lakást építeni.

Ez Csörögi tapasztalata is: a szinte peremkerületnek számító Pesterzsébeten lévő lakásaikat "a piaci ár alsó szegmensében" tudják kínálni, így egyelőre nem érzik a vásárlói kedv jelentős csökkenését. A lakástámogatási rendszerben várható szigorítástól némileg tarthat - a vevőik mintegy fele ugyanis a Fészekrakó program segítségével vásárol nálunk -, de szerinte a szigorítás sem vezet a kereslet tartós csökkenéséhez.

Tágra nyílt szemekkel figyel

Miközben a zömmel külföldi tulajdonban lévő beruházók valóban több száz lakásos projektek sorát valósítják meg, a magyar tulajdonú lakásépítő vállalkozások visszafogták a fejlesztéseiket - mondta az ezeket a vállalkozásokat tömörítő Magyar Lakásépítők Országos Szövetsége (Malosz) elnöke. "Tágra nyílt szemekkel figyelem ezeket a több száz lakásos projekteket, és nem tudok másra gondolni, mint arra, hogy főleg külföldi vevőkre számíthatnak" - fogalmazott Varjasné Székely Éva.

A szakember - aki egy, a fővárosi ingatlanpiacon 1989 óta jelen lévő céget vezet - másoktól eltérően nem számít arra, hogy a belföldi kereslet nagymértékű visszaesése csak átmeneti lenne. Szerinte túl nagy a kínálat. A fizetőképes kereslet elsősorban a lakástámogatási rendszer utóbbi években többször bekövetkezett szigorítása miatt esett vissza, vagyis az újabb támogatáscsökkentés még nehezebb helyzetbe hozhatja a nagyobb projektek mögött álló befektetőket.