Vince, Artúr
-6 °C
2 °C

Nem lesznek olcsóbbak a lakások

2006.11.09. 15:38
Már a fővárosban is kevesebb lakás épül, és a mennyiségi kínálat helyett a minőségi fejlesztések iránt erősödik a kereslet. Budapesten 8 négyzetméterrel nőtt, vidéken csökkent az újonnan épített lakások alapterülete.

Az év első felére a budapesti számokban is megjelent az országos tendencia, azaz mind a kiadott építési, mind a használatba vételi engedélyek száma csökkent. Az adatok 14, illetve 20 százalékos csökkenést mutatnak az egy évvel korábbiakhoz viszonyítva - tette közzé legújabb adatait az Otthon Centrum. A jelentős visszaesés elsősorban a második negyedévben történt.

A mennyiség mellett egyéb fontos mutatókban is trendforduló az idei első félév Budapesten. 27 százalékkal csökkent a vállalkozói, illetve 30 százalékkal az eladásra szánt lakásépítés, miközben a lakossági építkezések egyharmaddal nőttek. A vidéki városok lakásépítése viszont éppen ellenkező irányban változott. Az építtetői átszerveződés a lakások méretére is nagy hatással volt, hiszen minél több a családi építkezés, annál nagyobb lakások épülnek - magyarázta Valkó Dávid, az Otthon Centrum vezető elemzője. Az idei első félévben sok év után most először nőtt a fővárosi új lakások alapterülete, a 2005-ös 62-ről közel 69 négyzetméterre. A megyei jogú városokban ugyanez a mutató viszont 91-ről 83-ra csökkent, országosan maradt a 90 négyzetméteres átlagnagyság.

Luxusadó, ingatlanadó

Az idén bevezetett luxusadó nem váltotta be a hozzá fűzött reményeket. A 100 milliós ingatlanok nagy része a fővárosban található, ahol 409 adóalanytól 100 millió forintnyi összeg folyt be, ez nagyságrendekkel marad el az előre kalkulált országos bevételtől. Már a nyáron felröppent a hír az általános ingatlanadóról. Bár a később kiszivárgott tervek a vagyoni típusú adó 2008-as indulásáról szóltak, máris különféle találgatások és számítgatások, érvek és ellenérvek ütköztek szakmai körökben.

Az Otthon Centrum tízezer lakóingatlant tartalmazó (így a mennyiséget nézve reprezentatívnak tekinthető) adatbázisa szerint, ha az átlagár lenne az adókötelesség alsó határa, akkor Budapesten 22,5 millió forint felett kellene adót fizetni, míg vidéken ennek az értéknek a kétharmada lenne a limit. A főváros 14 kerületében lépi át a 20 millió forintot az átlagár. Az ingatlanadó bevezetésének és működésének alapja egy megbízható, nyilvános, naprakész és az ingatlanokra vonatkozóan a lehető legtöbb minőségi információt tartalmazó ingatlan-nyilvántartási adatbázis lenne, ami jelenleg nem áll rendelkezésre. Ugyanakkor metodikájában a sokat bírált luxusadó-övezeti rendszer lenne a legreálisabban adaptálható - természetesen a sokat kritizált kategóriákat felülbírálva.

Az ingatlanadó bevezetése kezdetben forgalmi visszaeséssel járna. Ezt azonban ellensúlyozhatják a csökkenő újlakás-kínálat és a növekvő beruházói költségek miatti áremelkedési várakozások, valamint a banki verseny miatti továbbra is kedvező finanszírozási lehetőségek, amelyek összességében a vásárlóerőt magas szinten tartják. Ez után kettős hatás érvényesülhet. Az adóteherrel növelt árak egyrészt keresletcsökkenést idézhetnek elő. Másrészt azonban élénkülhet is a forgalom, ha sok, jelenleg üresen álló ingatlan kerülne ki a piacra. Gondban lehetnek ekkor a kevésbé likvid, nagy értékű ingatlant eladni szándékozók (pl. külső pesti nagyobb családi házak), hiszen a kínálat növekedése csökkenti az árakat. Az együttes hatás, egyelőre kiszámíthatatlan, hiszen sok múlik majd az adó végleges formáján.

Népszerűbb új lakások

Az új építésű lakások piacán az elmúlt félév folyamán látványosan mérséklődött a szezonalitás hatása. A szokásos nyári pangást állandó érdeklődés váltotta fel, ami meglepő lehet a megszorító intézkedések bejelentésének fényében, ugyanakkor nagyrészt magyarázható a kamatadó szeptemberi bevezetésével.

A slágerkerületekben (XIII., IX., XIV., XI.) a tavalyihoz képest 15-55 százalékkal kevesebb új lakás átadása várható idén. Ez részben a piac önszabályozásának és a területi hangsúlyok eltolódásának tudható be, hiszen például a XI. kerületben a rozsdazóna telítettsége után a sasadi zöldövezet gyors felfutás előtt áll. Ugyanakkor több mint megduplázódik az átadott lakások száma a VII. és VIII. kerületben, valamint látványosan bővül a kínálat - igaz, alacsony szintről indulva - a IV., XVII. és XIX. kerületekben is.

Az Újbuda sasadi részén elindult Sasad Liget és egyéb nagy beruházások nagy sikere egy minőségi trendforduló megindulásának kezdetét jelezheti. Az elmúlt évek tömegpiaci dömpingje mellett látványosan fokozódó igény mutatkozik a klasszikus zöldövezeti lakóparki életstílus iránt. A kényelmi, biztonsági szolgáltatások és sportolási lehetőségek megléte, a magas építészeti nívó, a körültekintő tervezés, valamint a városközpont viszonylag gyors megközelíthetősége egyre fontosabb igények egy bővülő lakáskereső réteg számára. Az építési minőség jobb érvényesülése felé mutat amúgy is a szeptember 1-jétől bevezetett energiatanúsítvány, amellyel a beruházó igazolni köteles az új lakások hatékony energiafelhasználását.

Használt lakások önállósodásra

Az Otthon Centrum felmérése szerint a vásárlási hajlandóságot tekintve a használt lakások - bár részarányuk természetesen még jóval nagyobb az új építésűeknél - egyre jobban háttérbe szorulnak. Míg az elmúlt egy évben a Budapesten lakást vásárlók 29 százaléka vett új építésű ingatlant, a következő egy évben tervezők között 37 százalék ez a kategória.

Bár nincsenek jelentős korosztályos eltérések, érdekes, hogy használt lakást leginkább a 25 év alattiak és az 56 év felettiek vesznek. A lakásvásárlás fő motivációjává mára az önállósodás vált. Országosan 40 százalék feletti azok aránya, akik ilyen okból vennének lakást - 72 százalékban 35 éves koruk alatt -, míg a vevők negyede a lakás méretével nem elégedett. A sláger egyértelműen a kétszobás lakástípus; Budapesten a vásárolni szándékozók 31, vidéken 29 százaléka ezt a kategóriát jelöli meg. Országosan az ennél nagyobb lakások a forgalom 40 százalékát adják.