Lukács
7 °C
22 °C
Index - In English In English Eng

Elavultak a pesti plázák

2007.03.21. 09:33
A közelmúltban több budapesti bevásárlóközpont is kisebb-nagyobb ráncfelvarráson, felújításon esett át, több pláza tervezi épületének átalakítását és a bérlői mix felfrissítését. Mindez nem véletlen, hiszen a fővárosi bevásárlóközpontok nagy része már nem teljesen felel meg a modern kiskereskedelmi követelményeknek. Néhány pláza kifejezetten elavultnak számít.

Egyértelmű szükség van a bevásárlóközpontok felújítására, ez alól egyetlen budapesti pláza sem képez kivételt, a fővárosi piac ugyanis már elmúlt 10 éves - mondta a Portfolio-nak Pál Erika, a Jones Lang LaSalle kiskereskedelmi tanácsadásért felelős vezetője. Elsősorban a bérlői mix frissítésére és nagyobb üzlethelyiségekre van szükség. Míg néhány évvel ezelőtt 60-80 négyzetméteres helyiségek is megfeleltek az igényeknek, addig ma már jellemzően 150-200 négyzetméteres területeket keresnek a kereskedők.

Ha ezt figyelembe vesszük, láthatjuk, hogy sem a Mammut, sem a West End nem felel meg ennek a kritériumnak. Mind a két üzletházban nagyon sok kis helyiséget találunk. Rövid távon a West End a kis területű üzletekkel jár jól, hiszen ezekért szignifikánsan magasabb bérleti díjat kap, mint egy nagyobb alapterületű teremért.

Tíz év nagy idő

Az első modern bevásárlóközpont, a Duna Plaza 1996-ban nyílt meg. A 20-22 fővárosi pláza többsége is több mint 5 évvel ezelőtt épült, s az akkor még korszerűnek számító üzletközpontok felett egyértelműen eljárt az idő. Erről akkor is megbizonyosodhatunk, ha a régió legújabb és legjelentősebb fejlesztésébe, a varsói Zlote Tarasyba tévedünk. Az alig egy hónapja átadott (az ING és a Skanska által fejlesztett) bevásárlóközpontban nem találunk a West Endben vagy a Mammut1-ben megszokott mini üzlethelyiségeket.


A már felújított plázák közé sorolhatjuk a Sugárt, a III. kerületben található Csillagvár bevásárlóközpontot, valamint a Duna Plazát. Átalakításokat hajtottak végre a Camponában, jelentős frissítésre készül bérlői mixében a Lurdy Ház.

Csábítások

A közelmúltban több bevásárlóközpont is megvalósította a kor követelményeihez igazodást. Az Örs vezér terén található Sugár 13-15 milliárd forintos beruházás után a hetekben nyitotta meg kapuit. Az egész épület felújítása mellett több új bérlőt is behoztak az üzletközpontba, ahol mélygarázs és mozi is helyet kapott. Ez utóbbi különösen nagy vonzerőt jelent a Sugár számára, hiszen a környéken nem találunk mozit. Ezzel látogatókat csábíthatnak el a mozi nélkül szerénykedő Árkádtól, és Pál Erika szerint az IKEA szomszédsága is pozitív tényező a Fotex plázájának. A megújult Sugárban 25 euró/hó/nm-es bérleti díjjal számolhatnak a kereskedők.

Hiába újították azonban fel a Duna Plazát, Magyarország első nyugati típusú bevásárlóközpontja nehezen bírkózik meg a West End által támasztott versennyel. Az egykor népszerű Váci úti pláza mára gyakorlatilag csak a környéken lakókat vonzza, a Duna Plaza miatt jellemzően nem tesznek meg nagyobb távolságokat a vásárlók, helyette inkább a nagyobb és szélesebb választékkal rendelkező West Endet preferálják.

Mit hoz a felújítás?

Pál Erika szerint bérleti díjakban a bevásárlóközpontok felújítása, átalakítása eleinte nem hoz hatalmas emelkedést, ám hosszú távon a változások elengedhetetlenek. A szakember azt mondja, a siker titka a mágnesbérlők megnyerése, azaz olyan márkáké, melyek elindítanak egy pozitív folyamatot a bérlői mixen belül és más bérlőket is bevonzanak az üzletközpontba.

A szakértő elmondta, hogy a kisebb, úgynevezett district-centereknek (Budagyöngye, Csillagvár, Eurocenter, Rózsakert, Rózsadomb Center, Új Udvar) alapvetően a szolgáltatatók bevonására kell koncentrálniuk. Sikeres példa lehet a III. kerületi Csillagvár, ahol a felújítások után jelentősen megújult a bérlői összetétel, és jelenleg 20 eurós bérleti díjat kérnek el a kereskedőktől.