Lázár, Olimpia
-2 °C
3 °C

Válogatósabbak a lakásvásárlók

2006.11.09. 11:51
Az idén leginkább a megszorító intézkedések bevezetése, a luxusadó, valamint a kamatadó gyakorolt hatást az ingatlanpiacra. Noha több kategóriában is jelentős a túlkínálat, az új építésű beruházások esetében az árak nem csökkentek. A megszorítások hatására érezhető, hogy visszaesett a kereslet a lakásvásárlók körében, azonban akik továbbra is vásárolnának, a korábbinál tudatosabbak és motiváltak. A közeljövőben komolyabb áremelkedés nem valószínű, a beruházók is óvatosabbá váltak - áll a Duna House legfrissebb piaci elemzésében.

Miközben az új lakások esetében az év elején több helyen áremelésre is volt példa, más a helyzet a használt lakások piacán, ahol folytatódott az árak stagnálása, nem egy esetben csökkenése. A vásárlók válogatósak, panelt meglehetősen kevesen keresnek, azonban előfordul olyan lakás is, amelyet akár néhány nap alatt is értékesíteni tud eladója (elsősorban a belváros közelében lévő, jobb állapotú, kedvező áron kínált lakások). Inkább jellemző azonban az, hogy egy-egy lakás értékesítése átlagosan 2-3 hónapig is eltarthat, elhelyezkedéstől és ártól függően. Az alaptétel azonban továbbra sem változott: megfelelő áron kínálva szinte minden értékesíthető - áll a Duna House legfrisebb elemzésében.

Érdemes tudni, hogy az eladni kívánt lakás felújítására fordított pénz a későbbi eladáskor rendszerint nem térül meg, hacsak nem tényleg minőségi anyagokból és színvonalon történik a kivitelezés. Egy utólagosan beszerelt klímaberendezés, vagy a nyílászárók cseréje ugyan vonzóbbá teszi az ingatlant, de éppen a nagy kínálat miatt az árban ezek költségét nem minden esetben lehet érvényesíteni.

Széles kínálat új lakásból

Továbbra is jelentős az újlakás-kínálat a fővárosban, változás inkább a helyszíneken és a lakástípusokban mutatható ki: előtérbe került a kivitelezési minőség, egyre inkább dominálnak a lakásmixben a több életteres (másfél-, egy plusz két fél, kétszobás) lakások, a garzonok iránt jóval alacsonyabb a kereslet, mint korábban, az ilyen típusú lakásokat inkább diákoknak, vagy azért vásárolják, hogy később ki tudják adni.

Noha a háztartások jövedelme a megszorítások miatt csökkent, a lakhatás örök igény marad, sokan keresik a kedvező hitel- vagy lízingkonstrukciókat, amelyek keretében hozzájuthatnak új lakásukhoz. Természetesen az értékesítők sem tételenek: sok az akció, ingyen konyhabútor, parkolóhely (akár csak fél évre is) és természetesen kedvező fizetési konstrukciók (10-90 százalékos fizetési lehetőség) szerepelnek leggyakrabban az ajánlatok között.

Hitelkínálat

A tavalyi évhez képest tovább erősödött a lakáshitelt nyújtó pénzintézetek közötti verseny: a bankok és a lízingcégek folyamatos kedvezményekkel, akciókkal próbálják magukhoz vonzani az ügyfeleket, ma már a 30-35 évre történő hitelfelvétel és az önerő nélküli vásárlás sem elképzelhetetlen. Nem egy bank bizonyos feltételek megléte mellett már minimálbér esetén is biztosítja a finanszírozást. Erősödött a lakáslízing szerepe is, amely szintén kedvező lehet a minimális önerővel rendelkezőknek, illetve megjelentek a piacon a biztosítással kombinált hiteltermékek is. A Duna House Hitel Centrum tapasztalatai szerint az ügyfelek átlagosan 7-10 millió forint közötti hitelt vesznek fel, jellemzően 20-25 év futamidőre.

A hitelek felvételekor két markánsabb irányzat különböztethető meg: kis értékű (15 millió forintig) lakások vásárlásakor a legfontosabb vásárlói szempont, hogy a finanszírozási arány minél magasabb legyen - az ilyen konstrukciókban nem feltételenül a legolcsóbb bankok kapnak szerepet, de az ügyfelek megfizetik ezt a különbséget. Nagyobb értékű ingatlanok vásárlása esetén a fő szempont, hogy a hitel minél olcsóbb legyen. Jellemzően itt nagyobb arányban áll rendelkezésre megfelelő mértékű önerő.

Luxusadó, kamatadó

Nem nevezhető igazából átütőnek a nagy értékű ingatlanokra bevezetett luxusadó, amelyet úgynevezett övezeti besorolás alapján vetettek ki a 100 millió forintot meghaladó értékű ingatlanok tulajdonosaira. Több módszer is napvilágot látott az adónem kikerülésére.

Ebben a kategóriában a magas árak és az összetett vevői igények miatt továbbra is a tömegpiacnál jóval lassabban zajlik az ingatlanok értékesítése, sok "kvázi" luxuslakás van a piacon, amelyek nem a mai kor igényeinek megfelelő anyagokból és minőségben épültek, legfeljebb csak az elhelyezkedésük előnyös - négyzetméteráruk azonban gyakran eléri az 500-600 ezer forintot is. Valódi kereslet a ténylegesen igényes, panorámás luxuslakások iránt mérhető. A kamatadó bevezetése előtt érezhetően megnőtt a készpénzes lakásvásárlók száma.

Egyre népszerűbb a Belváros

A vásárlók körében népszerű területeket tekintve kevés a változás: továbbra is a pesti oldalon a XIII. és a XIV. kerületek (itt a kertvárosias részeket értve) a legkedveltebbek, a budai oldalon pedig a XI. és a III. kerületbe költöznének a legszívesebben a potenciális vásárlók. Míg korábban elsődleges szempontként az ár és a lakás elhelyezkedése volt mérvadó, idén sokkal erősebb igény mutatkozott a jó közlekedési lehetőségekre, illetve a zöld, parkos környezetre. Ennek megfelelően ismét egyre többen gondolkodnak belvárosi (VI-VII. kerületi) ingatlanok vásárlásában. A külvárosokban, tömegközlekedéstől távol felépült projekteket nehezebb eladni.

Egyre érezhetőbb a korábban messziről került VIII. kerület újjáéledése is: a Corvin-Szigony projekt közelében épülő lakásokat szinte elkapkodták. A tömegpiacon a legkeresettebbek azok a belvárosi (vagy ahhoz közeli) beruházások, amelyek egyszerre biztosítják a jó közlekedést és a kellemes környezetet - megfizethető áron.