Ingatlanpiaci boom: még be-, vagy már kiszállni érdemes?

BJASZ20160127012

2017-ben már egyértelműnek és jól olvashatónak tűnnek azok a folyamatok, melyeket még csak kevesen láttunk 2010-ben. A jegybankok világszerte meghirdették a nulla kamatok korát, első körben a cégek, később már a magánszemélyek sem kaptak érdemi kamatot a pénzükre a bankokban. Így ha nem is azonnal, de szépen lassan elkezdtek más alternatívát keresni megtakarításaik fialtatására.

A cégek elkezdtek beruházni, hiszen a betéti kamatok mellett a hitelkamatok is leestek, így egyre olcsóbb volt fejleszteni. A magánszemélyek ezt a nyomást csak kicsit később kezdték el érezni a saját bőrükön. A 2010-es válság után Európa-szerte magas munkanélküliséggel kellett számolnunk, azonban ahogy a cégek elkezdtek újra bővülni, úgy egyre többen találtak munkát, így újra tudtak megtakarításban vagy ingatlanvásárlásban gondolkodni.

Több depresszív év után szinte a semmiből érkezett az elmúlt 2-3 év hazai ingatlanpiaci robbanása. Pedig ha jobban megnézzük, akkor egy szépen felépített folyamat következménye ez, csak nehéz volt elhinni pár évvel ezelőtt a szabályozóknak, hogy valóban véghez fogják ezt vinni, tényleg nulla közelébe vágják a kamatot. Akkor, amikor még a lakásárverezésekről, kilakoltatásokról lehet napi szinten hallani, a bankok pedig még kinevetik az embert, ha lakáshitelben gondolkozik, akkor nehéz észrevenni, hogy valami éppen most változik. Most már jól látjuk ezt, csak ezek a nagy gazdaságok a reformra úgy fordulnak, mint egy tehervonat, így a változás sokáig láthatatlan marad, mielőtt hatványozottan megjelenne.

Pont ezért olyan nehéz dolog jegybankárnak lenni, mert nem tudjuk, hogy a pénz, amit a rendszerbe két kézzel szórunk, melyik pillanatban lesz túl sok. Aki főzött már, az pontosan tudja, hogy amikor a vendégeket várjuk, akkor egy dolgon izgulunk igazán: nehogy elsózzuk az ételt. Az első kamatvágások szinte nem is éreztetik hatásukat, ahogy a sónál, itt is az utolsó, egyre kisebb tételek számítanak igazán. Aztán egyszer csak összeáll minden és kiderül, sikerült-e olyan egyensúlyt találnunk, hogy mindenki boldog az asztalnál.

Ennek a precíz sózásnak lett az az eredménye, hogy 2014-ben már azt lehetett hallani, hogy jönnek a vevők az ingatlanpiacra. De vajon kik ők? A környezetünkben még nem látni mozgolódást. Persze, hiszen külföldi vevők jönnek. Nekik könnyű, gondolhatták, hiszen hozzájuk képest olcsó a magyar ingatlanpiac. Kint hamarabb kezdte el nyomni az alacsony vagy mínuszos kamatkörnyezet a befektetők lábát, így hamarabb kezdtek alternatív befektetések iránt érdeklődni. Aztán szépen lassan a hazai kamatok eltűnése a magyar befektetőket is az ingatlanok irányába kezdte terelni.

A vásárlóerő élénkülésének köszönhetően az ingatlanárak elkezdtek emelkedni. Ezzel párhuzamosan, a gazdaság élénkülésének köszönhetően egyre több embernek lett munkája. Mivel a hiteltől még féltek, így lakásvétel helyett bérlésben kezdtek gondolkodni. Nőtt a kereslet és az ingatlanok ára is, egyenes volt az út a bérleti díjak emelkedéséhez. Az Airbnb segítségével egyre többen kezdtek befektetési céllal ingatlanban gondolkodni, akár csak 1-2 éjszakára kiadni a belvárosi lakásokat külföldieknek. Ez tovább fűtötte az ingatlanpiacot.

Egyszerű volt a matek a befektetőknek.

Kell egy kis lakás a belvárosban - ha lehet, akkor a bulinegyedben. Az elvárt hozam legyen 10%. Legyünk életszerűek, a legtöbben az adóval nem számoltak, így ha egy 15 millió forintos lakás ára felmegy 30 millióra, akkor megdupláztam a pénzem és még a bérleti díjak is nőnek.

Az ingatlanpiac szépen emelkedett az elmúlt években, de ne feledjük: attól még, hogy az a tehervonat tempósan halad, lehet, hogy a vonat vezetője már fékez vagy akár már a forduláson gondolkodik. Ahogy Michael Douglas mondta a Tőzsdecápák című klasszikusban: „40-en még jó volt, 50-en már sértés”. Mindenhol azt lehet most hallani, hogy az ingatlan nagy üzlet. Az is volt pár éve, talán még most se rossz, de az a lakás, ami 400 000 forintos négyzetméteráron még jó volt, ugyanolyan jó 600 000 forintos áron?

Lássuk, hol tart most a piac, mi változott, vagy változik éppen most. Pár éve alig volt új építésű lakás, így ezekre nagy volt a kereslet. Mára ez az ingatlanpiaci boom, - melyet az áfa-kedvezmény vagy akár a csok is fűtött - nem csak a befektetőket, de az ingatlanfejlesztőket is magával ragadta, azaz 2018-2019-ben hirtelen nagy mennyiségű, új ingatlan lesz a piacon. Mostanra az ingatlanfejlesztés sem akkora üzlet, mint pár éve, hiszen az építőanyagok árában történt emelkedésnek köszönhetően itt is szűkül a profit. Az elmúlt 2-3 éves ingatlanpiaci felfokozott keresletre most a kínálati oldal növekedésével reagál a piac, ami első körben megállíthatja az ingatlanárak emelkedését.

Amennyiben a bérekben nem lesz további emelkedés, a bérleti díjakat sem lehet tovább emelni.

Jelenleg Európában az egyik legtöbbet a magyar munkavállalóknak kell fizetniük a bérükből lakhatásra.

London, Milánó vagy Róma van velünk egy árszínvonalon a bérekhez viszonyítva. Európán belül Párizs, Varsó, de Berlin és Dublin is beelőz minket, ami a versenyképességünknek nem kedvez. Az Airbnb szabályozása vagy akár adóvonzata is változhat a jövőben, kérdéses továbbá az is, hogy az építkezési kedvet támogató áfa-kedvezmény meddig maradhat fenn.

Ezeket látva én úgy gondolom, a tehervonat már fékez, és lassan fordulhat is. Milyen jelek láthatók most a piacon? Külföldön a jegybankok már a kamatemelést készítik elő, ami 1-2 éven belül a befektetések kamatát és a hitelek kamatát is megemelheti. Az infláció várhatóan 1-2 éven belül érdemben emelkedni fog, ami ellen jó lehet az ingatlanbefektetés, de számolni kell azzal, hogy ha kiszárad a piac, akkor

lesz egy drágán vett ingatlanom, amit lehet, hogy csak nehezen vagy csak ár alatt tudok értékesíteni.

Más is jól ment

Nem csak az ingatlan volt jó üzlet az elmúlt években. A vállalati kötvények piacán is lehetett olyan kötvényt találni, ami megduplázta az értékét, miközben 5-6%-os EUR kamatot fizetett nekünk. Arról nem is beszélve, hogy a részvények között elég csak az OTP-re gondolnunk, mely 1.250 forint magasságában is járt a válság alatt és ma már a 11.000 forintos szintekkel kacérkodik. A tőzsdén forgó részvényeken elért nyereséget pedig sokkal kisebb költségek mellett és sokkal gyorsabban lehet realizálni, mint egy lakáson. 

Az a meglátásom, hogy az ingatlanpiac most olyan, mint egy kutya, aki a gazda előtt szaladgál, de a gazda lassan, de biztosan meg fogja húzni a pórázt. Ettől még nem omlik össze a kutya, nem lesz depressziós, de tudja, hol vannak a határai. Én ezen az ingatlanpiacon már inkább a nyereség realizálását, a kiszállási pontot keresném, mert a nagyvilágban zajló folyamatok nekem már azt súgják, hogy 1-2 éven belül

lesz olyan időszak, amikor megint a készpénz lehet a nyerő választás.

Ha lesz likviditásom, akkor a jelenlegi szinteknél olcsóbban tudok majd venni. Addig pedig akár egy inflációkövető befektetés is alternatíva lehet a nyereség megőrzésére.

A cikk eredetije a Concorde Iránytűben jelent meg.

Borítókép: Jászai Csaba / MTI.

15%

Jo Nesbo Szomjúság

3980 Ft
3383 Ft
15%

Pan-dji Vádirat

3499 Ft
2975 Ft