Visszafogja a munkánkat a magas lakásár?

Néhány országban kimutatták, hogy a növekvő ingatlanárbeli különbségek erősen hatnak a munkavállalói mobilitásra. De közel sem úgy, ahogy várnánk!

A drágább ingatlanokkal – és feltehetően gyakran jobb munkaerőpiaci helyzettel – rendelkező települések vonzereje csökken a (munkaképes) lakosság körében. Norvégiában például 2016-ban azt találták a különböző régiókat és a 30-49 éves korosztályt vizsgálva, hogy az országoshoz képest magasabb lakásár negatívan hatott a nettó odaköltözők számára (avagy nagyobb nettó elvándorlással párosult) (IMF, 2016).

A főváros, Oslo esetében úgy becslik, hogy az országos átlagot 25%-kal meghaladó lakásár-emelkedés 10%-os növekedést idéz elő a 30-49-es korosztály elvándorlásában. Angliában pedig egy 2006-os tanulmány talált ilyen hatást, bár azt is megjegyzi, hogy a lakásárakat a szomszédos régiók áraihoz célszerű viszonyítani, vagyis a magas lakásár valóban az adott régióba való költözés vonzerejét csökkentette, de a jó a munkalehetőségek pozitívan hatottak a szomszédos régiókba költözők számára (Murphy et al., 2006): feltehetően megnőtt a bejárók száma.

A munkavállalók földrajzi mobilitása hozzájárul ahhoz, hogy a kínált munka és a munkaerő egymásra találjon. A közgazdászok (klasszikus) általános egyensúlyi modellje szerint a költözést két település közötti bérkülönbség határozza meg (Harris-Todaro, 1970). A munkaerő-beáramlás a munkaerőhiányt – és így a béreket is – mérsékli, az elvándorlás esetében pedig fordított folyamat zajlik le. A munkaerőpiaci viszonyok így konvergálnak, egészen az egyensúlyi helyzetig, amikoris már nem éri meg elköltözni.

A gyakorlatban ez azonban nem valósul meg hiánytalanul. Jelentős regionális különbségeket fedezhetünk fel például a munkanélküliségi rátában (1. ábra), ami a költözési hajlandóságot mérséklő tényezőkkel is összefügg. Ezen tényezők egyike lehet a lakásár.

1. Ábra: Munkanélküliség országokon belül: max-min

Forrás: OECD, saját számítás. A legmagasabb illetve a legalacsonyabb OECD large region (TL2) munkanélküliségi ráták különbsége. Magyarország esetében például Észak-Alföld és Közép-Dunántúl, Franciaországban pedig Mayotte (tengerentúli terület) és Pays de la Loire régiók munkanélküliségi rátáinak különbsége. Az adatok az adatbázisban fellelhető legfrissebbek – többnyire 2017-re vonatkoznak.
Forrás: OECD, saját számítás. A legmagasabb illetve a legalacsonyabb OECD large region (TL2) munkanélküliségi ráták különbsége. Magyarország esetében például Észak-Alföld és Közép-Dunántúl, Franciaországban pedig Mayotte (tengerentúli terület) és Pays de la Loire régiók munkanélküliségi rátáinak különbsége. Az adatok az adatbázisban fellelhető legfrissebbek – többnyire 2017-re vonatkoznak.

Számos ország esetében megfigyelhető, hogy az ország különböző részein található ingatlanok árai egyre távolodnak egymástól. Egy 6 országot – Dániát, Finnországot, Franciaországot, Hollandiát, Svédországot és Angliát/Wales-t –, és 22-30 éves időtartamot vizsgáló tanulmány alapján, a fővárosi ingatlanok ára évente átlagosan 0,6-3,5 százalékponttal jobban növekedett, mint az ingatlanárak az országok többi részében (Claeys et al., 2017).

Ez azt is jelenti, hogy egy vidéki ingatlan árából egyre nehezebben lehet egy fővárosi ingatlant vásárolni. Azokban az országokban, ahol különösen magas a saját ingatlanban lakók aránya, az ingatlanárak regionális különbségei még inkább fékezhetik a munkavállalók mobilitását.

De számos országban nemcsak a vidéki ingatlanokhoz képest drágultak a fővárosi ingatlanok, hanem ahhoz képest is, amit a kereslet-kínálat alapvető tényezői (például jövedelem, bérleti díjak, kamatlábak, demográfiai változások, stb.) megmagyaráznak. 2017-ben az IMF például úgy becsülte, hogy Oslóban a fundamentumokhoz képest 10-20%-kal drágábbak az ingatlanok, ezzel szemben az olajrégiókban nincsenek túlértékelve, és az ország többi részében is csak 5-10%-kal (IMF, 2017). Magyarországon is hasonlót fejt ki az MNB legfrissebb lakáspiaci jelentése: az országos lakáspiaci átlag nem haladja meg a fundamentumok által indokolt szintet, de a budapesti igen, mégpedig mintegy 13%-kal (MNB, 2019). Az ingatlanárak növekedésének okairól bővebben itt írtunk. Ha az ingatlanárak növekednek a bérekhez képest, hiába magasabb egy adott településen a bérszínvonal, elképzelhető, hogy egyre nehezebben lehet ott saját lakást vásárolni, és ez szintén eltántoríthat az odaköltözéstől.

A lakhatási költségek – albérlet, hitelrészlet – tekintetében valóban ehhez illeszkedő megállapítást tesz az Eurostat 2019-es regionális évkönyve. Az EU-28 országokat vizsgálva, a városlakók 12,5%-ánál haladta meg a nettó lakhatási költség a háztartások rendelkezésre álló jövedelmének 40%-át. Vidéken ez csupán a lakosság 7,8%-ára volt igaz (Magyarország 2017-es adatai nem mutattak hasonló különbséget.)

Kérdés természetesen, hogy kívánatos-e a munkavállalók földrajzi mobilitása. Nem vet-e fel számos problémát, kiszakítva a munkavállalót és esetlegesen a családját a megszokott mikroközegből, megnehezítve esetleg az idős rokonokról való gondoskodást, avagy a nagyszülői segítséget? Nem hat-e hátrányosan a szakképzett munkavállalók elvándorlása az adott régióra? Ezek a kérdések túlmutatnak jelen cikk keretein; mindenesetre érdemes hangsúlyozni, hogy

nem feltétlenül ideális, hogyha akárcsak részben is a lakásárak regionális különbségei miatt kényszerül a munkavállaló a számára megfelelő(bb) munkalehetőségről lemondani.

A gazdasági növekedést támogatja, hogyha a munkaerőkínálat és a munkalehetőségek egymásra találnak. Egy a célvároshoz közeli településről való bejárás jelenthet ugyan részleges megoldást, ugyanakkor különösen a hosszadalmas ingázás számos egyéb – például életminőséggel vagy környezetszennyezéssel kapcsolatos – kérdést vet fel.

Források

Blanchard, O. J. and Katz, L. F. (1992), „Regional Evolutions”, Brookings Papers on Economic Activity, Vol. 1, pp. 1-61.

Claeys, G., Efstathiou, K., and Schoenmaker, D. (2017), „Spotting excessive regional house price growth and what to do about it”, Policy Contribution Bruegel.

Eurostat (2019): Eurostat regional yearbook 2019. 

Harris, J.R. and Todaro, M.P. (1970), „Migration, unemployment and development: a two-sector analysis, The American Economic Review, Vol. 60 No.1, pp. 126-142.

IMF (2018): House prices and labor mobility in Norway: a regional perspective.

MNB (2019), Lakáspiaci jelentés 2019. november. 

Murphy, A., Muellbauer, J., and Cameron, G. (2006), „Housing market dynamics and regional migration in Britain”, University of Oxford Discussion Paper.

Sebők, M. (2016), „Munkaerő-piaci mobilitás Magyarországon”. Edge 2000 Kiadó.