Kiknek adnak most lakáshitelt a bankok?

2021.06.30. 05:58
A lakáshitelek folyósítása rekordot döntött márciusban és áprilisban, ám sok igénylő azt tapasztalja, hogy valamilyen oknál fogva nem kap hitelt a kiszemelt banktól. Az elutasítást általában nem indokolják meg, legfeljebb akkor jut az igénylő információhoz erről, ha hitelközvetítőn keresztül megy a dolog, aki igyekszik választ kapni, hiszen ez a későbbi ügyletek szempontjából rendkívül fontos információ. Attól, hogy az egyik bank kikosaraz valakit, még nincs minden veszve, mert lehet, hogy egy másik pénzintézet eltérő szempontok alapján végzi a hitelbírálatot. Az alábbiakban összegyűjtöttük az elutasítás leggyakoribb okait.

1. Túl fiatal az igénylő

Elsőre meglepőnek tűnhet, de van bank, amelyik már 16 éves kortól is ad lakáshitelt, legalábbis akkor, ha házasság révén nagykorú cselekvőképes lett az igénylő. A többség azonban 18 éves kortól hitelez.

2. Túl idős a hitelt igénylő

Az, hogy egy idős személy kaphat-e lakáshitelt, függ az igényelt lakáshitel futamidejétől is. A bankok ugyanis minden esetben azt határozzák meg, hogy lejáratkor az adós legfeljebb hány éves lehet, ha pedig eléri a megadott korhatárt, akkor fiatalabb adóstársat is be kell vonni a hitelbe.

A bankok azonban nem egységesen kezelik a helyzetet, van, ahol 65, míg máshol 75 év a lejáratkori életkor maximuma, így érdemes erre is figyelni ebben az esetben. Például, ha egy bank 65 évben határozza meg a felső korhatárt, akkor egy 45 éves igénylő legfeljebb 20 éves futamidejű lakáshitelt kaphat.

Amennyiben nem tud valaki pluszadóstársat bevonni, akkor bizonyos esetekben megoldás lehet egy hitelfedezeti biztosítás megkötése is, amivel bebiztosítja magát a bank, hogy mindenképpen hozzájut a kihelyezett összeghez. Egy életbiztosítás egyébként azért is szerencsés, mert így egy esetleges haláleset bekövetkeztekor tehermentes ingatlant örökölnek az utódok, hiszen a biztosító a fennálló adósságot teljes egészében rendezi a bank felé.

3. Nincs elegendő bankszámlamúlt

A hitelhez jutás fontos feltétele az, hogy legalább 2-3 hónapos bankszámlamúlttal rendelkezzünk, a benyújtott bankszámlakivonaton pedig látszódjon a jövedelmünk. Amennyiben a jövedelem nem számlára érkezik, akkor a munkáltatói igazoláson kívül NAV-jövedelemigazolásra is szükség lesz.

4. Külföldi jövedelem

Több százezer honfitársunk keresi a kenyerét külföldön, sokan közülük pedig nem szakadtak el Magyarországtól, így itt vennének ingatlant, akár hitelfinanszírozással. Szögezzük le, hogy a külhoni jövedelem nem feltétlenül jelenti azt, hogy valaki nem kap hitelt, ám mivel a banki gyakorlat nagyon különböző ezen a téren, fontos a körültekintő választás.

Van, ahol a külföldi jövedelem egyáltalán nem játszik, de olyan is akad, ahol ez csak kiegészítő lehet, vagyis szükség van mellette egy magyar jövedelemmel rendelkező adósra. Ahol elfogadják, ott sem mindegy azonban, hogy mely országban dolgozik az igénylő. Általában könnyebb a helyzete azoknak, akik az Európai Unión belül, vagy az Egyesült Királyságban, Svájcban, Norvégiában, Izraelben, Lichtensteinben vagy Izlandon dolgoznak, mert az innen származó jövedelmek többnyire elfogadhatók elsődlegesként. Fontos azonban, hogy a munkabér számlára érkezzen, a készpénzben kapott fizetés ebben az esetben gyakorlatilag esélytelen.

Arra is érdemes felkészülni, hogy a bankok a jövedelem forintra történő átváltásakor általában kisebb összeggel számolnak, ezzel próbálnak védekezni az esetleges árfolyam-ingadozások ellen. Ez érthető, hiszen miközben az adós a jövedelmét más devizában kapja, a hitelét forintban kell törlesztenie, ami például erős forinterősödés esetén (bár valljuk be, erre viszonylag kicsi az esély) nehézséget jelenthet.

5. Határozott idejű munkaviszony

Nem feltétlenül kizáró ok a határozott idejű munkaviszony, ám a bankok annyira eltérően kezelik, hogy mindenképpen célszerű előre ellenőrizni, hol számíthatunk sikerre. Van ugyanis bank, ahol kérdés nélkül kikosarazzák az ilyen ügyfeleket, míg másutt annyi a feltétel, hogy legalább egy éve fennálljon a szerződés, valamint minimum ennyi idő legyen még hátra belőle. Ezenkívül még számos csavar lehet azonban a dologban, így célszerű a legtöbb bank gyakorlatát ismerő hitelszakértő segítségét kérni.

6. Tanyát vennénk lakáshitelből

A vidékre költözés nagy divat mostanság, ám arra érdemes felkészülni, hogy a Bankmonitor vizsgálata szerint tanya megvásárlására mindössze egyetlen bank ad úgy lakáshitelt, hogy azon kívül nincs más fedezet. Ez azt jelenti, hogy a többi pénzintézetnél egyéb ingatlanfedezetre (például családi ház, lakás) is szükség lesz a kölcsönből történő vásárláshoz. (Falusi csok és csokhitel felhasználható természetesen tanyavásárlásra, ahogy a szabad felhasználású személyi kölcsön és a babaváró hitel is megoldást jelenthet.)

7. Nyaralót vennénk lakáshitelből

Sok városi vesz nyaralót a koronavírus-járvány kitörése óta, ha pedig nincs meg hozzá a szükséges saját forrás, akkor lakáshitelt igényelnének ehhez. Szerencsére sok banknál nincs akadálya ennek, ám egyes pénzintézeteknél a célingatan nem lehet nyaraló. Ilyenkor megoldás lehet, ha a meglévő lakásunk a fedezet, de egyes bankoknál az is működik, hogy a meglévő ingatlan és a nyaraló egyaránt fedezet, amivel akár önerő nélkül is megoldható lehet a vásárlás.

8. Nincs meg a hitelhez szükséges összegű jövedelem

Ahhoz, hogy hitelt vehessünk fel, természetesen megfelelő nagyságú igazolt jövedelemmel kell rendelkeznünk. Általánosságban elmondható, hogy 500 ezer forint nettó jövedelem alatt a bevételeink maximum 50 százaléka fordítható hiteltörlesztésre, míg félmilliós fizetéstől 60 százalék a plafon. Igen ám, de a bankok ennél óvatosabbak is lehetnek, így egyes pénzintézeteknél legfeljebb a jövedelem 35-40 százalékáig engedik elmenni a törlesztőket. Sokan ráadásul azzal sincsenek tisztában, hogy a hitelkeret 5 százaléka is hiteltörlesztőnek minősül, mégpedig akkor is, ha abból egyébként egyetlen forintot sem használtunk fel.

9. Nem elég az ingatlanfedezet értéke

Egy jelzáloghitelnél – a lakáshitelek pedig ilyenek – a felvehető hitel összegét meghatározza a felajánlott ingatlanfedezet becsült forgalmi értéke. Általánosságban elmondható, hogy a hitel összege nem haladhatja meg a forgalmi érték 80 százalékát, míg a fennmaradó részt önerőből kell előteremteni. Igen ám, de a bankok ennél óvatosabbak is lehetnek, így reálisabb 50-70 százalékos hitelfedezeti aránnyal számolni, különösen a kisebb településeken.

Az is előfordul, hogy az értékbecslő kevesebbre értékeli az adott ingatlant, mint amennyit a vevő adna érte, ez akkor jelenthet gondot, ha már kifizették a foglalót, a pluszban szükséges önerőt pedig nem tudja a vevő előteremteni.

10. Ingatlan-bérbeadásból van csak jövedelmünk

Az ingatlanbérbeadás komoly és rendszeres bevételi forrás lehet, ennek ellenére sok bank egyáltalán nem számol vele, míg ahol figyelembe veszik, ott is többnyire csak kiegészítőként. Vagyis más forrásból meg kell lennie az elvárt minimumjövedelemnek.

11. Van már hitel a fedezetként bevonni kívánt ingatlanon

Előfordul, hogy valaki szabad felhasználású jelzáloghitelt venne fel, a fedezetként bevonni kívánt ingatan azonban nem „tiszta”, van már rajta teher. Ilyenkor az okozhat problémát, ha az adott ingatlan a meglévőn felül nem terhelhető tovább. (Ahogy korábban írtuk, legfeljebb a forgalmi érték 80 százalékáig hiteleznek a bankok, de reálisabb 50–70 százalékkal kalkulálni.)

Ám akkor sem biztos a dolog, ha hitelezhető az ingatlan, mert ugyanattól a banktól igényelhetjük csak az új jelzáloghitelt, amelyiktől a korábbit, mert a pénzintézetek nem állnak be más mögé jelzáloggal a rangsorba. Ennek az az oka, hogy ha nem fizet az adós, akkor rangsor szerint haladva fizetik ki a hitelezőket. Hogy ez miért okozhat nehézséget? Például azért, mert egyáltalán nem biztos, hogy a korábbi bank most is ad számunkra hitelt, vagy ha ad is, nem feltétlenül ez lesz a legjobb ajánlat. Megoldást jelenthet ilyenkor egy hitelkiváltás, amikor a régi hitelen felül pluszösszeget is igénylünk egy általunk kiválasztott pénzintézettől.

Fülöp Norbert Attila a Bankmonitor szerkesztője

Ez a támogatott szerkesztőségi tartalom a Bankmonitor közreműködésével jött létre.