Máté, Mirella
5 °C
20 °C
Index - In English In English Eng

Megdöbbentő zuhanás előtt a lakásárak?

2008.07.30. 09:31
Aki eddig azt hitte, hogy Európát elkerülte az Amerikát sújtó ingatlanpiaci válság, az egyre inkább úgy tűnik, tévedett. A piaci lejtmenet elmaradásának oka csupán egy megfigyelhető időbeli késés volt a Portfolio.hu cikke szerint. Az Egyesült Királyság már most lejtős pályára került, míg az euróövezet esetében megfigyelhető 2,5 év csúszás miatt, 2008 harmadik negyedévére várható az ingatlanpiaci ciklus negatív tartományba fordulása. Az egyes európai országok esetében pedig a túlértékeltség akár még nagyobb lehet, mint amekkora Amerikában a válságot megelőzően volt.

Amerika talán közelít a lakáspiaci dráma végéhez, legalábbis ezt mutatják a lakáspiacot jellemző indikátorok. A lakásépítések volumene, bár nagyon alacsony szinten, de stabilizálódni látszik, a lakáspiac teljesítményének csökkenése kivehetően lassul. Ugyanakkor a lakáspiaci árakat illetően nem igazán látszanak a stabilizálódás jelei, s azok vélhetően tovább esnek majd 2008 folyamán, a piac továbbra is depressziós maradhat, az egyensúly kialakulására 2009 első féléve előtt nem nagyon lehet számítani. Míg Amerikában (az árak kivételével) a kedvezőnek tűnő jelek dominálnak, addig Európa esetében még későbbre tehető a stabilizálódás, a legkorábbi időpont 2010 lehet, valójában azonban a piacok felfelé ívelésére mindkét térség esetében csak a következő évtized közepétől lehet számítani.

Van új a nap alatt Amerikában!

Az Amerikában tomboló válságot illetően, úgy látszik feltűnt a fény az alagút végén, az azonban biztos, hogy ez az alagút még nagyon hosszú lehet. Az elmúlt hónapokban az amerikai lakáspiac a stabilizáció kezdetére utaló jeleket mutatott, így a lakásépítési aktivitás mélypontja már nem lehet messze. Ugyan az elmúlt időszakban a lakásberuházások a második világháború óta nem látott alacsony szinten alakultak, ettől azonban már nem várható nagyobb lefelé történő elmozdulás. A lakáspiaci túlkínálat szempontjából kedvezőnek bizonyult az előbb említett alacsony építkezési ráta, mivel segített csökkenteni az eladhatatlan lakások állományát, de azért az üres lakóingatlanok száma még mindig jelentősen a hosszú távú trend fölött alakult, az eladhatatlan, vagy kiadhatatlan új és használt lakások száma jelenleg 1,1 millió. Biztató azonban, hogy a ráta, hosszútávon megfigyelhető átlagától való elmaradásának hatására a jövőben is folytatódhat az előbb említett folyamat, így tovább csökkenhet a túlkínálat a piacon, ami egyrészt elősegítheti a kereslet-kínálat egyensúlyának kialakulását, másrészt a következő év közepétől az árak alakulására is pozitív hatással lehet.

Mi a helyzet a lakások áraival?

Nem ennyire rózsás, és egyértelmű azonban a helyzet, az árak stabilizálódásának várható időpontját illetően, ugyanis ennek bekövetkezését természetesen az előbb említett kedvező hatású faktor mellett még egyéb tényezők is befolyásolják. Ezek közé tartozik például a piacon végrehajtott árverések száma, mely ugyan nem növeli effektíve a lakáskínálatot, de komoly befolyással bír a vásárlói szokásokra és viselkedésre. A válság ideje alatt az árverések száma megnőtt Amerikában, s így sokan elhalasztották vásárlásukat, helyette inkább a bérlést választva. Az előbbiek tovább növelték az eladatlan lakások számát, ami még jobban nyomta lefelé az árakat, míg a bérleti piacon a díjak fölfelé történő elmozdulásának irányába hatott a megnövekedett albérlőpiaci kereslet. Az árak stabilizálódásnak időpontja azért is kérdéses tehát, mert a vásárlások elhalasztása, az árverések számának növekvő trendjének köszönhetően, vélhetően a következő időszakban is folytatódik. A további mértéke egyelőre azonban még bizonytalan, elsősorban attól függ, hogy mennyire gyengül tovább a gazdaság, s mennyien veszítik el munkájukat. Az előbb említett folyamat hatására pedig 2009-ben is további lefelé irányuló nyomás nehezül majd az árakra a Deutsche Bank elemzői szerint.

A lakáspiaci ciklusok az előbb említetteken kívüli másik fontos befolyásoló tényezője, hogy mennyire hozzáférhetőek a lakások. Általánosságban egy átlagos család, egy átlagos otthont engedhet meg magának, ha azonban az elérhetőség javul, több korábbi albérletet választó számára nyílik meg az út a saját lakás előtt, ami növelheti az eladási árakat, s így kiolthatja, vagy legalábbis enyhítheti az árverések árcsökkentő hatását. 2006 közepe és 2008 eleje között a hozzáférhetőség folyamatosan javult, mely a jövedelmekhez képest relatíve leértékelődött lakásárakra, valamint a 30 éves jelzáloghitel ráta visszaesésére volt visszavezethető. A jövőben azonban a hosszú távú kamatláb felfelé mozdulásával már kevésbé látványos lesz a hozzáférhetőség javulása, így ennek árnövelő és korrigáló hatása nem lesz számottevő.

Az előbb említett hatások eredőjeként, várhatóan a lakásfelértékelődési hullám 2006 óta tapasztalható rohamos ütemű lassulása 2008-ban is folytatódik, egészen addig, amíg várhatóan 2009 elején bekövetkezik a stabilizáció. A 2009-es időpontot illetően egyébként konszenzusról lehet beszélni, a legutóbbi Philadelphia Fed Survey of Professional Forecasters azt mutatja, hogy az OFHEO lakásár index várhatóan 2009 első negyedévében stabilizálódik, míg a Case-Shiller index 2009 második negyedévére jelzi előre az egyensúly kialakulását. A lakásárak bérleti díjakhoz viszonyított aránya alapján elmondható, hogy a piac már egy jelentős korrekción túl van, de még további kiigazítások várhatóak.

Európa követi Amerikát?

Azon népszerű vélekedés ellenére, mely szerint az európai lakáspiacot kevésbé sújtja a válság, mint az USA-ét, a Deutsche Bank elemzése azt mutatja, hogy bizony elhamarkodott megállapítás, valójában a helyzet nem sokban különbözik ez utóbbi esetétől, s néhány európai országban nagyobb lehet a baj, mint amekkorát az USA elszenvedett. Az euró övezetben aggodalomra adhat okot, hogy a különböző faktorok jelzése szerint, a lakáspiacok a néhány évvel ezelőtti amerikai piachoz hasonló képet mutatnak. Ugyanakkor Európában a különböző országok között tapasztalható különbségek túlszárnyalják az amerikai szövetségi államok közöttieket, így a gondok mértéke is országonként különböző. A leginkább veszélyeztetettnek az Egyesült Királyság, Spanyolország, és Franciaország számít. Ezt támasztja alá az is, hogy a reál lakásárak Spanyolországban, és Franciaországban hosszú távú trendjüktől nagyobb eltérést mutatnak, mint amekkorával az USA esetében találkozhattunk, valamint az Egyesült Királyságban a Deutsche Bank még az USA-ban tapasztalhatónál is nagyobb mértékű túlértékeltségről számolt be, így az USA-hoz és a legutóbbi 1990-es évek elején tapasztalt lakáspiaci válsághoz viszonyítva is, a mostani lejtmenet meglehetősen súlyosnak tekinthető.

Tehát míg az USA-ban tapasztalható korrekció úgy tűnik jó úton halad, addig az európai piacokon még csak most kezdődik. Az időbeli késés, a Deutsche Bank szerint, az Egyesült Királyság esetében 1,5 évre tehető, míg az euróövezetben a lemaradás 2,5 év. A mozgató rugók egyébként ugyanazok az Atlanti-óceán két partján, túlértékeltség, a háztartások nagymértékű eladósodottsága, valamint a szűkülő pénzügyi feltételek.

Országonként más-más időpontban kezdődik a hullámvölgy

Európa fejlettebb piacain már érzékelhető a korrekciós folyamat megindulása, de a többi ország esetében egyelőre csak visszafogott mértékben mutatkozott a subprime válság hatása. Írországban és Spanyolországban az árak már elérték legmagasabb értéküket, de más országokban sem lehet további nagy csúcsdöntésre számítani. Franciaország esetében ugyan a spanyolhoz képest egy stabilabb lakáspiacról lehet beszélni, a kép mégsem mutat jelentős különbséget. Az év első felében a kiadott építési engedélyek száma 4,7 százalékkal csökkent az előző negyedévhez képest, míg éves szinten 16,7 százalékkal, a lakásárak növekedése lassult, negyedéves viszonylatban 0,4 százalékkal, míg éves szinten 4,2 százalékkal. Így Franciaország esetében, akárcsak Spanyolország esetében az árak valószínűsíthetően már túl vannak a csúcspontjukon, és a ciklus a negatív meredekségű szakaszába fordult át az év első fele óta. Olaszországban sem mennek jól a dolgok, a piac lassan tükrözni kezdi a gazdaság gyengeségeit, a német piac pedig immár 12 éve, a lakáspiaci csúcs 1995-ös elérése óta nem tud magára találni, s még mindig 16 százalékkal marad el az akkori értékétől.

Összességében tehát elmondható, nem lehet arról beszélni, hogy Európát kevésbé sújtja az ingatlanpiaci válság, mint Amerikát, csupán arról van szó, hogy annak kezdete némi csúszással következik be. Az Egyesült Királyságban egy évvel ezelőtt elkezdődött lejtmenete után, az euróövezet országaiban 2008 harmadik negyedévétől is esésnek indulhatnak az árak, s míg a stabilizáció Amerikában 2009-ben várható, addig az euróövezetben ez szintén elcsúsztatva, leghamarabb csak 2010-ben következhet be.

Ugyan a Deutsche Bank elemzői szerint Európában az amerikai piachoz képest 2,5 éves csúszással lehet számolni, a Portfolio.hu véleménye szerint azonban nem szabad figyelmen kívül hagyni, hogy a subprime válság kitörését követően, a felgyorsult pénzügyi folyamatok eredményeképpen nagyon hamar globálissá vált, így a válság Európába történő áthúzódása az előbb említett időpontnál is hamarabb következhet be, mint azt már a jelek is mutatják.