Van, ahol már hiánycikk a panellakás Budapesten

2015.01.13. 09:39
11 hozzászólás

Olyanok az ingatlanárak, mint az inga: egyszer erre lengenek ki, aztán arra, aztán megint erre - persze egyre kisebbeket, és a végén beáll az egyensúly. (Na jó, az igaz, hogy az ingatlanáraknál nem éppen szabályos az ide-oda lengés, az egyensúly meg soha nem fog beállni, de annyira szép ez a kezdő kép, hogy most már nem törlöm ki, még ha marhaság is.)

Mindenesetre az biztos, hogy a panelek, vagy épp a belvárosi lakások értéke hol messze túlárazott, hol messze alulértékelt. Mondjuk a szocialista fénykorszakban egy korszerű lakótelepi lakás tényleg kényelmesebb lehetett egy jó elhelyezkedésű, de omladozó IKV-kezelésben levő nagypolgári leválasztásnál. Aztán a rendszerváltásnál lezuhant az értékük, hogy ez elmúlt egy-két évben megint elkezdjen emelkedni.

Egészen odáig emelkedett, hogy most már túlárazottak lettek. Legalábbis a Balla Ingatlanirodák legfrissebb sajtóközleménye szerint Zuglóban ez a helyzet.

Belbuda után most a XIV. és a XIII. kerületről dobtak ki egy anyagot, amiben ez áll Zuglótól:

túlárazottá váltak a panellakások, ami a kínálati hiánynak tudható be. Az egy évvel korábban jellemzően 7 millió forintért elkelő panelekért ma már 9-10 millió forintot is kifizetnek a vevők

Püff neki. Többen keresnek panelt Zuglóban, mint amennyi a piacon van? Állítólag hasonló a helyzet a XIII. kerületben. Igaz, ott még nem hiánycikk a panelkecó - jól is néznénk ki, ha Angyalföldön elfogynának a lakótelepi lakások -, de az áruk ott is megy felfele az elemzés szerint.

Mint a hálózat ingatlanosaira hivatkozva írják, "panelekből a másfél-kétszobást vagy egy plusz két félszobást keresik a leginkább a XIII. kerületben, ahogy Zuglóban is. A XIV. kerületben már 10 millió forintig felkúszó árakra számíthatunk, míg a nagyobb, két plusz félszobás lakások 12-14 millió forintért kelnek el - például

a Füredi úti lakótelepen, mely a legfelkapottabb résznek számít

most, de itt a legkisebb a kínálat is. Ha valaki panellakást keres Zuglóban, akkor az egy éve még jellemző 160-180 ezres négyzetméterárak helyett már 190-240 ezer forint közötti árakra számíthat, az átlagár valahol 200-220 ezer forint között alakul. Eközben a XIII. kerületben 190-225 ezer forint között alakul a panellakások átlagára."

Jellemzően több tízezer forinttal magasabb lehet egy lakás négyzetméterára, ha

  • csúsztatott zsalus technológiával épült házban van,
  • csendes az utca, 
  • korszerű a ház fűtése, 
  • jó a lakás állapota stb.

Mindeközben a téglás piacon

Persze szárnyalhat akármilyen magasan a panelek ára, azért még így is épp hogy meghaladja a legalcsóbb téglalkásokét.

A XIII. kerület esetében a régi téglalakásoknál 200-300 ezer forintos átlagokkal számolhatunk, az új vagy újszerűeknél 300-490 ezer között alakuló árakkal. Újlipótvárosban (a Duna-parti részén) 500-700 ezer forintosakkal is.

Zuglóban a kevésbé kedvelt környékeken (a zajos Hungária körúton vagy Nagy Lajos király útján, esetleg az Ilka utcában és környékén) akár panelárakon, azaz 180-220 ezer forintos négyzetméterárakon is könnyedén vehetünk most lakást. A jobb környékeken, például a Herminamezőn ennél magasabbra kúsznak az árak, különösen az arrafelé felbukkanó villalakások esetében.

Ezeknek a villalakásoknak sajátos vevői köre van, hiszen nem mindenki szereti vagy engedheti meg magának a sokszor 100-120 négyzetméteres, nagy belmagasságú otthonokat. Ilyen méret mellett 25-30 millió forint egyáltalán nem számít soknak egy lakásért, mely mondjuk a patinás Laky Adolf utcában vagy az Amerikai úton található.

A családi házak nem igazán jellemzők a XIII. kerületre, de az eltársasházasodott Zuglóra se nagyon. Ám hiába van belőlük kevés, nem túl keresettek. Főleg az áruk miatt. 

A XIII. kerületben ezek átlagára reálisan 340 ezer forint környékén alakul. Zuglóban akár egy 10x10-es, régi kockaház esetében is már 30-35 milliós árról beszélhetünk, míg a valóban igényes, jó minőségű családi házakért 50-60 millió forintot is elkérnek, de a határ a csillagos ég.

Mennyibe kerül a panel és a téglalkás?

Itt vannak az átlagos meghirdetett árak a vizsgált kerületekre - ezeknél persze olcsóbban kelnek a lakások. Érdemes belemenni városrész szinten is, hiszen mindkét kerületen belül elég nagyok az eltérések - részletekért kattintsatok a képre.

Kínálati lakásárak a XIII. és a XIV. kerületben
Kínálati lakásárak a XIII. és a XIV. kerületben
Fotó: Otthontérkép

A fenti ábrán midnen eladó kecó egyben van, bontásban itt láthatjátok a panellakásokat és a téglaépítésűeket (igaz az átlagárakat nem tudja típusonként mutatni a térkép).

Luxusra nincs igény

A Balla ingatlanosai szerint a "vevők tudatossá és takarékossá váltak az elmúlt évek alatt, a fő szempont az ingatlan rezsiköltsége, a belváros közelsége - vagyis az utazási költségek és idő csökkentése -, és az ingatlan állapota lett. Ma már nem jellemző a hitel, melyből korábban a nagyobb, kényelmesebb ingatlant finanszírozták a vevők. Ha fel is vesznek kölcsönt, akkor annak mértékét és futamidejét igyekeznek minimalizálni."

Viszont továbbra is jelen vannak azok a vállalkozók, akik

olcsón megvesznek egy egy- vagy másfélszobás lakást, majd azt átalakítják, felújítják, kialakítanak benne egy amerikai konyhás nappalit, és így egy plusz szobát, majd túladnak rajta. 

Emellett persze ott vannak azok is, akik a gyermekük vagy a maguk részére vesznek ingatlant, de azt a hasznosításig bérlakásnak adják ki, mivel az albérletek iránt most is jelentős a kereslet.

Mit hoz a jövő?

A ballások szerint

  • a kivárás még mindig érezhető a piacon, ugyanakkor
  • a devizaügy rendeződése miatt inkább az árak csökkenése várható kínálatnövekedés miatt.

A panellakások esetében összességében inkább csökkenésre vagy legalábbis stagnálásra lehet számítani az idei év elején, míg a téglalakások árai most megfelelő szinten mozognak, így nem várható elmozdulás.