Átalakulnak-e az új jogszabályok miatt a városok?

Arról már rengeteg cikk született, hogy a csoknak (családi otthonteremtési kedvezmény) milyen előnyei és hátrányai vannak, kiket érint és kiket nem, és legfőképpen: hogy valóban segíti-e a nemes célt, a népszaporulat növelését. Na, most ezekkel nem fogunk foglalkozni.

Minket most csak és kizárólag az érdekel, hogy ez az új lehetőség a többi, közelmúltban bejelentett szabályozással együtt (építési törvény módosítása, típustervek, áfacsökkentés) hogyan módosíthatja városaink megjelenését. 

Megváltozhatnak-e az utcaképek, fellendülhetnek-e városrészek, születhetnek-e esetleg újak, vagy épp lesznek-e olyan épülettípusok, amelyek eltűnhetnek. A kérdésekre természetesen senki nem tud pontos választ adni, de arra kértünk építészeket, ingatlanfejlesztőket, ingatlanpiaci szakértőket, hogy próbálják megjósolni, hozhat-e mindez változást, és ha igen, mit.

A csok részletei ma már ismertek, és megvannak az első adatok az érdeklődésről is, azt azonban még mindenki csak saccolgatja, hogy ez mit fog jelenteni a gyakorlatban. Tulajdonképpen már az sem világos, minek fog kedvezni a sok új szabályozás.

Az Otthontérkép csokkeresőjében a legtöbben használt ingatlant kerestek, ugyanakkor az ingatlanosok arra panaszkodnak, hogy megcsappant az érdeklődés a használt családi házak iránt, mindenki újat akar építeni. Ami iránt viszont leginkább megnőtt az érdeklődés szerintük, az a telek.

Már csak az a kérdés, hogy mi épül majd rá:

társasház vagy családi ház?

„A magyar ember roppant konzervatív, különösen, ha lakásról van szó. Az európai átlaghoz képest nálunk sokkal nagyobb a családi házak aránya, és nem hiszem, hogy ez egyszeriben megváltozna” – mondta Koós Miklós építész, az egyik legrégebbi és legnépszerűbb hazai építészeti blog gazdája, aki a kezdetektől követi és elemzi az építésügyhöz kapcsolódó jogszabályváltozásokat.

„Az alapfolyamat az, hogy a saját építés erősen visszaszorulóban van. De amíg van a piacon építési vállalkozó, akik megépítik eladásra a családi házakat, addig a családi házak szegmense jelentős marad” – véli Varga Illés Levente építész, aki nem csak egy szintén fontos szakmai blog gazdája, de egy jó évtizedet eltöltött a lakossági építési beruházások államigazgatási feladatainak szervezésével is.

Véleménye szerint kicsit kettős a helyzet: az ipari lobbi nyomásának engedve

akinek a fejében inkább családi ház van, mintsem egy lakótelep.

Bár magát a házat, ha nincsenek túl nagy igényeink, szinte csak támogatásból fel lehet építeni, azért ez egyáltalán nem olyan egyszerű dolog. Vagy legalábbis nem olyan gyors.

„Rövid távon először a fejlesztői piac fog lépni” – jósolja Görög Áron Konstantin, a Futureal cégcsoporthoz tartozó Cordia marketingigazgatója. Szerinte több, korábban leállt fejlesztés indulhat újra, és a támogatásokkal kapcsolatban beindult új építéseknél már más típusú ingatlanok is előtérbe kerülhetnek. Míg korábban a legjellemzőbb a garzon volt, most jóval több nagy lakás jelenhet meg a piacon.

Hasonlóan látja a helyzetet Ditróy Gergely, az Otthontérkép vezetőelemzője, aki szerint az új építésű lakások mostanában megszokott 40-60 négyzetméteres átlagmérete várhatóan 60-80 felé tolódik. 

Vagyis hamarosan jön a nagy áttörés? De hol? Lássuk először is a fővárosi helyzetet.

Az agglomeráció valószínűleg nem nő tovább

Az új építésű házhoz telekre van szükség, ami Budapest határain túl jóval olcsóbb, mint a fővárosban. Eljön tehát ismét az agglomeráció ideje?

Az agglomeráció felduzzadásának hátrányai közismertek, az infrastruktúra hiánya miatt az ott élők sok mindenben a fővárosra szorulnak (munkahely, iskola stb.), ami felesleges közlekedési forgalmat generál. Ráadásul ez Budapest környékén leginkább autóforgalmat jelent.

Nem véletlen, hogy mondjuk az észak-budai agglomeráció legfelkapottabb részein, ahol már az új szabályozás előtt is sorra épültek a nagy értékű családi házak, felmerült, hogy Budapesthez kellene csapni azokat, hiszen az ott élők így is, úgy is a III. kerület infrastruktúráját használják.

Vajon tovább erősítik ezt a trendet az építésügyi jogszabályváltozások? 

Abban szinte mindenki egyetért, hogy az agglomerációban nem lesz újra akkora nekilódulás, mint az elmúlt évtizedekben volt. Ma már

az ingázással járó kellemetlenségek, a hiányos infrastruktúra és szociális ellátás miatt sokkal óvatosabbak az emberek a kiköltözéssel.

Varga Illés Levente szerint ugyanakkor a szuburbanizáció ismét felerősödhet – igaz, sok múlik azon is, milyen hamar indulnak meg a fővárosi nagyberuházások. „Ha gyorsan piacra kerülnek az olcsó társasházi lakások, akkor azok a családi házas beruházások elől elszipkázhatják a családokat. Ennek nem jósolok sok esélyt idén, de talán jövőre valamit láthatunk belőle.”

Vagyis az agglomeráció helyett Budapesten maradnak a nagy fejlesztések? Talán rég elfeledett vagy új városrészek jöhetnek divatba? Nem valószínű.

Eljön a külső kerületek ideje

A Cordia elemzése szerint nem lesz olyan mértékű robbanás, hogy az önmagában ilyen komoly fellendülést okozzon egy-egy városrészben. Főleg azért nem, mert ez a fellendülés nem valós keresleten alapszik, így nem lehet hosszú távú a hatása sem. Csak olyan területen indulhatnak meg a fejlesztések, ahol az infrastrukturális adottságok már eleve megfelelőek, enélkül sehol nem kezdődnek nagyobb építkezések.

Viszont Görög Áron Konstantin úgy véli, hogy Budapest külső kerületei „visszakerülhetnek a térképre”. Szerinte ha a belvárosi áraknál 25-30 százalékkal olcsóbban vehet valaki magának lakást egy olyan helyen, ahonnan nem kell másfél órát utaznia a munkahelyére, akkor biztos, hogy inkább azt választja az agglomeráció helyett.

És hogy hol lehetnek ilyen peremkerületek? Budán legfeljebb a III. és a XI. kerület egyes részei jöhetnek szóba, Pesten viszont szinte az összes külső kerület, sőt akár Zugló is. Felértékelődnek azok a területek is, amelyeknek az ingatlanválság óta javult az infrastruktúrája. Ilyen lehet mondjuk a Megyeri híd környéke: Békásmegyernek határozottan jobbak az adottságai, mint tíz éve voltak.

Nem hisz az új városrészek felívelésében Varga Illés Levente sem, de szerinte több korábbi tervet újra elővehetnek és leporolhatnak:

Nem tartanám elképzelhetetlennek például a törökbálinti Tópark áttervezését.

 „Valószínűleg lesz egy-két nagyobb tömbházprojekt, azok kiválthatnak ilyen hatást, de ezek létjogosultsága nagyobb városokban van, ahol viszont nehezebb új városrészt szülni, vagy meglévőt fellendíteni.”

Felgyorsulhat a falvak haldoklása

A híradások sokáig arról szóltak, hogy a csok elsősorban a vidéki fejlesztéseknek kedvez. De vajon mi várható Budapesten kívül.

„Néhány nagyobb városban, Győrben, Kecskeméten vagy Debrecenben várható ugyan néhány több tíz vagy akár százlakásos projekt is, de vidéken általánosságban a családi házas magánépítkezések száma ugorhat meg a következő pár évben” – állítja Ditróy Gergely.

Az Otthontérkép vezetőelemzője szerint azokon a minőségi munkaerőt felszívó településeken, ahol eddig is pörgött a piac, továbbra is lesz kereslet, sőt az árak stabil, bár kevésbé látványos növekedése várható. Ugyanakkor azokon a kistelepüléseken, amelyeken az elmúlt években még nem tudott talpra állni a használtlakás-piac, további „pofonokra számíthat”, és ahogy fogalmaz:

„Ha valaki egy bizonyos árszinten eddig nem tudott megválni eladó lakásától, akkor

inkább bízzon a szerencsében, hogy egy vevő beleszeret, mintsem a kedvező piaci folyamatokban.

A kis falvak haldoklása felgyorsul, de egyértelmű hatás, hogy város igen, falu nem, nem lesz tetten érhető rövid távon – foglalja össze Varga Illés Levente. „Minden olyan település károsult lesz, ahol új építésre alig nyílik lehetőség, viszont meglévő ingatlanállomány lenne felújításhoz. Mondjuk Ercsi egy földrajzilag beszorult, viszonylag kis telkes kiosztású kisváros. Új lakóépületet nehéz építeni, jellemzően előbb bontani kellene hozzá, ami növeli a költségeket. A szomszédos Ráckeresztúr község telkei javarészt nagy, osztható telkekből állnak, így olcsón lehet építési telekhez jutni akár családon belül is. Az elmúlt években egyébként is tapasztalható volt, hogy Ráckeresztúron több az új építés, Ercsiben inkább bővítések és átalakítások vannak. Ha a kormányzat ezentúl az előbbit támogatja, akkor az arány tovább fog torzulni.”

Viszont az agglomeráción túli, de még jó közlekedésű területeken, vagyis az autópályák és a zónázó vonatok mentén van még potenciál szerinte: „Mondjuk a Velencei-tótól északra fekvő falvakban

tisztán csokos forrásból lehet építeni már egy klassz kis házikót, aminek a bérleti díja fedezi a 10 millió törlesztőjét.

Innen jól lehet ingázni még Pestre is, de az agglomerációs áraknál jóval alacsonyabb a bekerülési költség."

Mi lesz az építészet színvonalával?

Természetesen nem csak a mennyiség számít. Bárhol is nőjön ki a földből nagy hirtelen egy csomó családi vagy társasház, korántsem mindegy, milyen azoknak a minősége. Többen azt panaszolták, hogy nem figyeltek oda a csokszabályok megalkotásakor a más pályázatoknál kötelező energetikai előírásokra, így nem fog javulni a lakásállomány minősége.

Mások attól tartanak, hogy ez egyre inkább kontrollálatlan építési szabályozás miatt hamarosan szinte bármit lehet majd építeni.

„Ha valóban szélesre tárják a lehetőségeket, és ott is engednek majd építkezni, ahol korábban nem lehetett, akkor az eléggé át fogja formálni sok település arculatát, a városrendezést pedig ki lehet majd venni a szakmák közül – fogalmaz Koós Miklós. Nem derűlátóbb Varga Illés Levente sem, aki arra emlékeztet, hogy a korábbi nagy építési boomokat is „gyakran silány minőségű fejlesztések jellemezték, és úgy épületek/alakultak át városrészek, hogy nem vették figyelembe a településfejlesztési hatásokat”. 

 Fizetőképes, igényes megrendelői réteg továbbra sincs kimutatható mennyiségben.

Sőt, szerintem tovább erősödik az eladásra épített lakások aránya, s ezeknek a vállalkozóknak a szemlélete nem fog megváltozni attól, hogy nagyobb lesz az éves forgalmuk.

Ha még többet szeretne olvasni a városokról, kövesse az Urbanistát a Facebookon!