Móric
10 °C
18 °C

Indul a nagy lakáslottó: bomba üzlet vagy egy rakás rizikó?

BFALU20170402377
2017.08.22. 14:29
Az egyetlen lakáslottó-szervezőnek, a Central NOK Zrt.-nek október 11-ig kellene elindítania az első otthonteremtő közösséget. Első ránézésre sokaknak lehet használható konstrukció a lakáslottó, bár az elég bántó, hogy csak egyetlen cég tud részt venni benne. Második ránézésre azért az is látszik, hogy van még mit átgondolni.

Lakáslottó, avagy nok (nemzeti otthonteremtési közösség) – sokszor hallhattunk már róla, de talán mégsem ismert igazán a konstrukció. Idézzük fel gyorsan az elképzelés alapvető modelljét!

Képzeljünk el egy olyan 120 fős társaságot, ahol mindenkinek éppen ugyanaz a célja: 24 millió forintért szeretne új lakást venni. Abban is azonos a helyzetük, hogy minden háztartás havi 200 ezer forintot meg tud takarítani.

Ha mindenki külön-külön gyűjtöget, és csak akkor vesz majd lakást, amikor elegendő pénze összegyűlt, akkor 120 hónapig, azaz tíz évig semmi nem történik. Senki nem vesz lakást, csak kuporgat, nem költözhetnek be a családok a szép, új otthonukba. Tíz évig ezeknek a családoknak a megtakarításai nem generálnak lakásépítést, nem pörög a magyar GDP, utána viszont hirtelen mindenki egyszerre lesz képes költeni, hirtelen dömpingszerűen jelentkezne a feladat az építőiparban.

Sorsolással

Ha azonban vásárlói vagy fogyasztói csoportot szervez a 120 fős „galeri”, és minden hónapban ez a 120 ember egyenként összedobja a maga 200-200 ezer forintos megtakarításait, akkor havonta egy család már megvehet egy 24 milliós lakást. Már csak azt kell eldönteni – például kisorsolni –, hogy melyik legyen a szerencsés família.

A tizedik év végére pedig mindenki lakáshoz jut,

vagyis idilli esetben senki nem jár rosszabbul, mint az első verzióban, de nagyon sokan érdemben hamarabb költözhetnek. Ez lenne hát a nok, vagy más néven a lakáslottó alapötlete. Tényleg jól hangzik. (A fenti számtan természetesen elnagyolt, nem a valós programra vonatkozott, mert a tényleges megoldásban bőven van állami támogatási elem is, a tagoknak pedig kicsit többet kell félretenniük, mert a szervezők szervezési díjat, sőt életbiztosítási és hitelfedezeti díjat is szednek.)

A program szabályai

  • A nemzeti otthonteremtési közösségek (nok) konstrukcióban a tagok szép sorban kamatmentes, megelőlegezett tagi kölcsönnel új lakáshoz jutnak.
  • Egy nok alaptőkéje minimum 100 millió forint.
  • A nok olyan megtakarítási forma, ahol 120 vagy 180 fős közösségek 120 vagy 180 hónapig együtt spórolnak a lakáscéljaikra, a futamidő végére mindenkinek lakáshoz kell jutnia.
  • A szerződéses érték valahol 10 és 40 millió forint között lehet, ez a tag előzetes döntése, amelyhez igazodik a havi alaprészlet és az állami támogatás.
  • Az állami támogatás mértéke az alaprészlet-befizetés 30 százaléka, de legfeljebb havi 25 ezer, azaz évi 300 ezer forint, összességében így akár 3-4,5 millió forint is lehet a szubvenció.
  • A szervező igazgatósága legalább egy tagjának legalább ötéves, fogyasztói csoportot szervező cégben vezető tisztségviselőként eltöltött gyakorlattal kell rendelkeznie.
  • Pontosan meghatározott rendszerben kiválasztás, illetve sorsolás dönt arról, hogy melyik tag mikor juthat lakáshoz.
  • Állami támogatáshoz csak „megbízható szervező” segíthet, aminek az a cég minősül, amely legalább két éve fogyasztói csoportot működtető cégként adatot szolgáltatott az MNB-nek, és legalább 1000 lakóingatlan adásvételében már közreműködött.
  • A megtakarításokat nem védi az Országos Betétbiztosítási Alap (OBA) betétesvédelmi szisztémája.

Ugrás a sötétbe!

Ha azonban végignézzük a rendszer egyes elemeit, mégis látni fogjuk, hogy másfél évvel a vonatkozó törvény megszületése és négy hónappal az első és eleddig egyetlen engedély (ezt a Central NOK Zrt. szerezte) kiadása után még mindig rengeteg a megválaszolatlan kérdés. Háttérbeszélgetések segítségével ezekben próbáltunk tisztább képet szerezni.

A legnagyobb talány az, hogy ez a teljesen új és ma még ismeretlen konstrukció mennyire lesz biztonságos a tagoknak. Ők ugyanis hosszú távú megtakarításgyűjtésbe fognak úgy, hogy valami újszerű cégtípussal és nem egy pénzügyi intézménnyel állnak szemben.

Fontos kérdés lesz a cikkünkben az is, hogy

aki már megkapta a lakását, az hogyan bírható rá, hogy továbbra is rendesen fizessen.

Mennyire lehet gyakorlatiasan tervezni a nokkal, mire elég 24 millió forint fél év múlva, és mire tíz év múlva, vagyis mennyire lehet igazodni az ingatlanpiac megváltozott körülményeihez? És mi van azokkal, akik sajnálatos élethelyzet-változásuk miatt már nem képesek megtakarítani, ők hogyan szállhatnak ki, illetve hogy nem borul rá az ő gondjuk a többiekre?

Ezek azért lényeges kérdések, mert érdemi tőkéjük nincsen a szervezőknek, és lényeges tartalék sincsen a rendszerben, hiszen mindig mindent el kell költeni az új lakásokra. Talán ezek miatt is van az, hogy Nyugat-Európában inkább a kisebb értékű fogyasztási cikkekre engedik a hatóságok a vásárlói csoportok létrehozását, több országban is kifejezetten tiltott ingatlanra alkalmazni.

Mi az előny?

De ne rögtön a fanyalgással kezdjük, hanem legyünk lelkesek és optimisták! Ha minden remekül alakul majd, akkor melyek lehetnek a lakáslottó főbb előnyei? Kezdjük a társadalmi hasznokkal!

  • Minden, a hazai lakásépítési piacot támogató intézkedés üdvözölhető, mert a devizahitelek és a gazdasági nehézségek miatt Magyarországon sok év természetes lakásvásárlásai elmaradtak.
  • Ha ötletes, új szisztémák segítik az újlakás-piacot, az jó az építőiparnak, a magyar GDP-nek, ráadásul az új lakások szegmensének dinamizálása az egész lakáspiacot mobilizálja.
  • Jelen állás szerint 2019 végétől a lakásépítés áfája a mai kedvezményes 5 százalékról visszaugorhat 27 százalékra, ezzel a mostani nagy lendület megtorpanna, új impulzus kell majd a piacnak.
  • Javulhat a nok kerete alatt a hazai lakások minősége. 2020-tól az EU új energetikai előírásokat ír elő, ami itthon nagyon komoly technológiai, fejlesztési, korszerűsítési kihívás. Ha ezeket az előírásokat is figyelembe veszi a nok-szabályozás (ahogy egyébként egyelőre nem teszi), az segítheti a piacot az átállásban.

Ezek a társadalmi, vagyis az egész ország számára megfogalmazható előnyök, de a programban részt vevő érintetteknek természetesen az egyéni előny a fontosabb, vagyis

  • a kedvezményes bekerülési értékű lakáshoz jutás,
  • a kamatmentes kölcsön,
  • a jó befektetési lehetőség.

Ez a program ugyanis nem azoknak jó, akik azonnali megoldást keresnek, akik gyorsan fedél alá szeretnék juttatni a bővülő családjukat, hiszen nekik nem életszerű az, hogy ugyanakkora eséllyel akár 1, akár 9 évig is várniuk kell a megoldásra. Hanem a nok annak előnyös, aki tud előre tervezni, de a helyzete nem olyan égető, hogy fontos lenne a lakáshoz jutás pontos dátuma.

10 éves a fiam, majd biztosan egyetemista lesz, elköltözik tőlünk, szívesen fizetek egy nokba havi 150 ezer forintot. Ha megkapom hamar a lakást, akkor kiadom, de ha később jutok sorra, nincs baj, én, ráérek.

Vagy:

Kiadási céllal építek lakásportfóliót, jó az, ha ebbe az állam is besegít egy kicsit.

A fő kockázatok, veszélyek

A fentiek teljesen életszerű helyzetek, csak az a legfontosabb, hogy közben ne döccenjen a rendszer. Miért lennének döccenők? Lehet, hogy nem lesznek, hiszen az egész program nagyon a politikai figyelem homlokterében van, ha marad a jelenlegi kurzus, akkor a politikának komoly arcvesztés lenne, ha a nok becsődölne. De azért olyat is látott már a világ, hogy egy politikai garnitúra valamit elindít, a barátaik keresnek rajta egy csomót, majd később az egész ráborul az utódokra (emlékezzünk egyes unit linked biztosítások vagy éppen a lakossági devizahitelek felfutására).

Miért üzlet a szervezőknek?

Nagyon úgy tűnik, hogy egy cégre van kiírva az egész nok, vajon számukra mi ebben a bomba üzlet?

Ennek több aspektusa lehet – gondolhatnánk. Gigaüzlet ugyan nem világít, ez nem a letelepedésikötvény-sztori, de a beszedhető szervezési díj azért szép pénz. Illetve, ha egy zárt kör valóban úgy építkezhet, hogy ahhoz állami támogatás is felvehető, illetve már jó előre vevőkkel is lehet kalkulálni, akkor valamilyen ingatlanpiaci üzlet képe is felsejlik.

Nos, a szervezői világból érkező forrásunk szerint ez sületlenség. „Mi az üzlet? A szervezési díj, és pont” – mondja a forrásunk. Vagyis jól hangzik, hogy összefonódnak a szervezők az ingatlanosokkal és az építőkkel, de valójában lehetetlen arra építeni egy ingatlanüzletet, hogy az egyik hónapban egy soproni tag nyer, aztán a következőben egy nyíregyházi. Ők aligha fognak ugyanabban a lakóparkban ingatlant keresni. Logikusan hangzik.

A politikusok célrendszerében nemcsak egyéni előnyszerzés lehet, hanem fontosnak tűnik a nok gazdaságpörgető hatása is. Minden gazdasági sikerpropaganda, alacsony hiány és vonzó GDP-növekedési adat ellenére a magyar gazdaságpolitika vért izzad azért, hogy beindítsa a gazdaság, főleg a magyar tulajdonú cégek szekerét. Az olyan ötleteket (mint a nok is), amelyek munkát generálnak, biztosan tényleg örömmel látják a NER-ben.

Kockázat azért bőven van. Tényleg a kockázat a helyes szó, vagyis nem egyértelműen a negatívum, a hátrány, hiszen a vásárlói csoportokról nem tudhatjuk biztosan, hogy majd elbuknak, csak mivel teljesen új a koncepció, világít a bizonytalanság. Az majd jó néhány évbe beletelik, hogy kiderüljön, mennyire volt életképes, illetve sikeres a modell.

Nem pénzügyi intézmény

Talán a legfontosabb megállapítás, és a kockázatok zöme abból ered, hogy a nok nevű valami nagyon olyan, mintha pénzügyi intézmény lenne, hiszen hosszú ideig kezeli sok ember megtakarítását, de valójában nem az.

A rá vonatkozó keretrendszer, vagyis a fogyasztóvédelem, a panaszkezelés, valamilyen betét-biztosításhoz hasonló garanciális elemek újak lesznek, most alakulnak, egyedi, saját szabályozás vonatkozik ugyanis majd a közösségekre.

Van már nok-törvényünk (2016/XV. tv), vannak rendeleteink, de ez ma még nem lehet egyenszilárdságú a pénzügyi intézmények régóta fazonírozott szabályozásával, felügyeletével, még akkor sem, ha amúgy mindegyik világ a Magyar Nemzeti Bank (MNB) alá tartozik, az MNB ellenőrzi a szervezőket, illetve külön-külön minden elinduló közösséget.

Ügyféloldalról például azt

mindenképpen érdemes átgondolni, hogy mennyire képes valaki ma megtippelni, hogy egy, öt vagy éppen tíz év múlva milyen értékű lakásra lesz szüksége.

Ha kiválasztják, kisorsolják, akkor vajon a kívánatos lakás elérhető lesz-e számára akkor is, ha 2016 decemberében, de akkor is, ha csak 2025 áprilisában jut rá sor?

Ha nőnek az igényei milyen hitelkonstrukcióval tud feljebb lépni? A lakástakarék-pénztári (ltp) megtakarítások is átvihetők a nokba, de ez egyirányú utca, a visszalépés fogalmilag kizárt. Mikor szabad ezt meglépni?

Ezekért a kockázatokért lesz az MNB-nek kiemelten fontos, de egyelőre úttörő feladata megfelelő ellenőrzés és monitoring kialakítása, hiszen a megfelelő nok-felügyeléshez sok minden hiányzik még, a külföldi tapasztalat, az intézmények előélete, fogódzók nélkül kell majd felügyelni.

Egy, csak egy legény

Az imént azt írtam, hogy az „intézményeknek” nincsen előéletük, de valójában egyelőre csak egy intézményről tudni, ez a Central NOK. Ő a szektor, ez nagyon nem kóser, mert emlékezhetünk: már az indulásnál az volt a gyanú a nokot bejelentő Rogán Antal, vagyis a Miniszterelnöki Kabinetirodát vezető miniszter első megnyilvánulásai idején, hogy a nokhoz megfogalmazott furcsa személyi feltételekkel

ezt az egész intézménytípust egyetlen szereplőre mintázták.

Az, hogy végül egyetlen alapítási kérelem érkezett, egyetlen engedélyt adtak ki, nem cáfolta ezt az előzetes felvetést, ami nem válik a nok-rendszer nagyobb dicsőségére. És igen, valóban csak az eredetileg is emlegetett Carion-Poligrupo cégcsoporthoz tartozó játékos tudott elindulni, itt sem ért minket meglepetés. Maga a Central NOK egyébként jelezte az Index kérdéseire, hogy szerinte

a verseny és a többszereplős piac mindenkinek jó – de leginkább a fogyasztóknak.

Induláshoz közel a Central NOK!

Az egyetlen szervezőnek, vagyis a Central NOK-nak viszont lassacskán már sietnie kell, mert Windisch László MNB-alelnök április 11-vel engedélyezte a működését, és a törvény tartalmaz egy igazi „atombombát”. A szervezői engedély érvényét veszti, ha a közösség létrejöttéhez szükséges kérelmet a határozat kézhezvételétől számított hat hónapon belül a szervező nem nyújtja be. Vagyis, ha nem áll fel az első közösség október 11-ig, akkor a szervező elbukhatja az engedélyét.

Ezt az időlimitet a Central NOK is megerősítette számunkra, de azt már nem annyira kívánta kommentálni, hogy miként is állnak. Így fogalmaztak:

„Májusban indultunk. A bevezető kampány eredményeképpen az új konstrukciót sikerült országosan is megismertetnünk,

a szerződéses ügynökeink is megkezdték az értékesítési munkájukat. A konkrét eredmények kapcsán nem nyilatkozhatunk (üzleti titok), de a termék sikerességével kapcsolatosan annyit biztosan el tudunk mondani, hogy a kampány elindulása után egy hónapon belül megszületett az első szerződés és azóta is töretlenül haladunk előre.”

Tőke

Az iménti sorokat hallgatva jó eséllyel lesz tehát valódi nok, októberben elindulhat a szisztéma. Visszatérő kritika volt azonban a nok-világ tőkeellátottsága is. A pénzügyi intézmények, bankok, jelzálogbankok, lakástakarék-pénztárak korábban fanyalogva fogadták a nok alacsony tőkekövetelményeit is. Egy ltp megalapításához 2 milliárd forint, jelzálogbank indításához 3 milliárd forint szükséges, és ez még csak a rajt. Ahogy duzzad a biznisz, nőnek a hitelkihelyezések, azokat újra és újra tőkével kell követni.

Ehhez képest, hogy szól a nok-szabály? Tegyél le 100 millió forintot, ami akkor is elég lesz, ha nő a kockázati kitettség, ha már több csoport, több építkezés is elindult.

A lakáslottó hívei megvédik ezt a szabályt. Szerintük nem szabad a nok kockázataira úgy tekinteni, mint egy banknál vagy egy brókercégnél.

Ha a nok vezetői csalárdak lennének, legfeljebb 40-50 millió forintnyi pénzzel tudnának egy-egy adott pillanatban meglépni,

hiszen annál több cash nincsen a rendszerben az állandó lakásvásárlás és sorsolás miatt.

Ráadásul a komplex betétes- vagy befektetővédelem sem indokolt, mert a nokok nem kockáztatnak úgy, mint más pénzügyi intézmények, nincsenek nyitott pozícióik, nem futják a hitelezett vállalatok működési kockázatát, nem lépnek bonyolult tőkeáttételes ügyletekbe. Az ő kitettségük fedezete az ingatlan, amely azért viszonylag stabil értékeltségű.

A tagok csődje

És végül a legizgalmasabb, leginkább kezelendő kockázatról: hogyan nem csorbul a lakáshoz még nem jutott tagok érdeke akkor, ha egy lakást már szerző vagy akár nem szerző ügyfél egyszer csak elkezd nem fizetni?

Maga a szervező természetesen derűlátó, szerinte a jogszabályok értelmében viszonylag bonyolult szerződéskötési eljárás előzi meg a szerződéskötést. Csak olyan ügyfelek köthetnek szerződést, akik döntésüket jól átgondolták. Mindenki szerződésben vállalja azt, hogy a választott feltételek mellett, a választott futamidő teljes ideje alatt fizetési kötelezettségét teljesíti. Természetesen minden szerződés annyit ér, amennyit abból a tagok be akarnak tartani.

Ha valaki mégsem tudná (megváltoznak az életkörülményei) vagy nem akarná folytatni a fizetést, akkor – mivel közösségi vagyonról van szó – közösségi első helyi jelzálog van minden ingatlanon, ezért nem fizetés esetén a közösségi vagyon védelme érdekében végrehajtási eljárás keretében értékesítésre kerül az ingatlan, és az eladási ár visszakerül a közösség számlájára.

Így szól a hivatalos magyarázat, és ebből látszik, hogy valóban vannak ilyenkor szokásos jogi lehetőségek, végrehajtás és ilyesmi, de a tagoknak nem a jog a kérdés, hanem az, hogy bukhatnak-e mások magatartásán.

Anális tükrözés

Itt majd sokat számít a gyakorlat, amelyet támogathat egy jó MNB-s ajánlás is. Háttérbeszélgetésben azért arról is hallottunk, hogy a nok-ügyfelek kockázatosságának csökkentése érdekében „MiFID biturbó” erősségű átvilágításon (vagy, ahogy a beszélgetésben hallottuk, végbéltükrözésen”) mennek keresztül a leendő tagok. Aki jelentkezik, az vállalja az aprólékos fizetési képesség vizsgálatot, de még a mentális állapot előzetes felmérését is – mesélte egy érintett.

Biztonságos lesz így ez a rendszer? Reméljük és nem tudjuk. Mindenesetre, ahogy már korábban is említettük, aki toborozza a tagokat, aki szervezi az üzletet, aki pénzt keres ezzel az egésszel, az nem ugyanaz lesz, mint akinek a cechet kell állnia, ha esetleg mégis a kockázatok fordulnak valósággá.

(Borítókép: Épülő lakópark Budapest mellett. Fotó: Faludi Imre/MTI/MTVA)