Nem tesz jót a mentőcsomag a lakáspiacnak

A napokban megjelent devizahitelek forintosításáról szóló törvényjavaslat alapján az ügyfelek a forintosításról, illetve az egyoldalú kamatemelésekhez és az árfolyamréshez köthető elszámolásról szóló értesítőt csak jövő év elején kapják kézhez, a piacon megjelent előzetes információk alapján a devizahitelesek átlagos törlesztő részlete 25 százalékkal, míg a fennálló tőketartozás 20 százalékkal csökkenhet.

A bankok számára ez bruttó 900 milliárd forintos elszámolási kötelezettséget jelent, valamint a jövőben 100 milliárd forintos kiesést az éves kamatbevételükből. A csomagnak közvetlen hatása nincs a lakáspiacon, de a közvetett hatásai többrétűek lehetnek.

A lakáspiacon kettős hatás 

• Egyrészt a korábban csak fizetési nehézségeik miatt a piacon lévő eladók, ha a törlesztő részlet csökkenés miatt a havi terhek már elviselhetővé válnak számukra, visszaléphetnek az eladástól, ezzel csökkentve a kínálatot.
• Másrészt azok, akik már korábban is gondolkodtak a lakáscserében, de a nagyon magas tőketartozásuk miatt nem tudták eladni a lakásukat, a fennálló tőketartozásuk csökkenésével most piacra léphetnek, ezzel növelve a kínálatot.

A gyakorlatban nehéz lesz azonosítani a devizahitelesek oldaláról jelentkező lakáspiaci hatást” – mondja Kühne Kata, az Otthon Centrum ügyvezető igazgatója

Egyrészt a két hatás ellentétes, tehát egymást gyengítik, másrészt a kereslet már az idei évben folyamatosan nőtt, bizonyos szegmensekben már csökkentve a túlkínálatot. Mindezek miatt nehéz lesz a devizahiteles csomag ügyféloldali hatását izolálni a piacon.

Az Otthon Centrum szerint az ellen, hogy a fennálló tőketartozások csökkenésével többen fognak piacra lépni, ezzel a kínálatot növelni, valamint a jelenlegi fellendülést lehűteni az szól, hogy nem csak a forintárfolyam gyengülése csökkentette az ingatlan eredeti ára és az eredeti hitelösszeg közötti különbséget, hanem az ingatlan piaci értékének csökkenése is. 2008 és 2013 között átlagosan 17 százalékkal csökkentek az ingatlanok árai, magyarul nemcsak a tartozás nőtt, hanem az ingatlan értéke is csökkent.

Így gyakran alakult ki az a helyzet, hogy az ingatlan piaci értéke alacsonyabb volt a fennálló tőketartozásnál. A tőketartozás csökkenésével most javulhat a helyzet, de a lakásárak még csak most kezdtek el növekedni, nagyon visszafogott ütemben, így az ingatlan értékesítése most még nem lesz reális opció minden költözni vágyó devizahiteles számára.

Ez jelenleg többeket távol tarthat a lakáspiactól, de ha a bizalom növekedése stabil marad, a keresletbővülés az árakat is stabil növekedési pályára állíthatja, így a fenti körből fokozatosan egyre többen piacra léphetnek.