Muszáj mindenkit megsarcolni?

A fejlett gazdaságokhoz hasonlóan Magyarországon is a háztartások vagyonának meghatározó részét teszi ki az ingatlanvagyon, megelőzve a pénzügyi megtakarítások és az ingóságok értékét. Az országban körülbelül 4,2 millió lakás van. Kiss Gergelynek és Vadas Gábornak, a Néhány gondolat a lakóingatlanok után fizetendő adó bevezetéséről című tanulmány szerzőinek becslése szerint a lakásvagyon nagyságrendileg a GDP kétszeresét teszi ki, értéke hozzávetőleg 42 ezer milliárd forint volt 2005-ben, vagyis egy "átlaglakás" értéke 10 millió forint körül alakult. Figyelembe véve, hogy a lakóingatlanok átlagos négyzetméterára tavaly nem emelkedett, a lakásvagyon értéke sem változott lényegesen 2006-ban. A részletesebb számítások azt mutatják, a lakásárak és a lakásvagyon eloszlása meglehetősen ferde, azaz sok kisebb értékű és kevés magas értékű ingatlan található Magyarországon.

A magyar ingatlanpiac két ponton is lényegesen eltér a fejlett országok gyakorlatától. Egyrészt a magyar háztartások lakásvagyon/jövedelem aránya magas nemzetközi összehasonlításban. A legfejlettebb államokat tömörítő G7 országai közül csak Olaszországban és az Egyesült Királyságban magasabb az ingatlanvagyon jövedelemhez viszonyított aránya. Másrészt, rendkívül magas a saját tulajdonú lakások aránya. A hazai lakások több mint 90 százalékban a tulajdonos (és családja) lakik, és a hivatalos adatok szerint elhanyagolható a piaci bérlakások aránya. Az elmúlt évek dinamikus lakáshitel-növekedése ellenére - aggregált szinten - a jelzálogteher nem haladja meg a lakásvagyon 10 százalékát.

Jövedelemeltitkolás ellen ingatlanadó

Olyan országokban, ahol a valós jövedelmek nem elhanyagolható része láthatatlan marad, közgazdaságilag racionális a jobban ellenőrizhető tételek, így például az ingatlanokat terhelő adók arányát növelni. Ez a megközelítés összhangban van a 2006. decemberi konvergenciaprogrammal, amelyben a magyar kormány 2008-ra irányozta elő az ingatlanadó bevezetését.

A jelentős lakásvagyon és a saját tulajdon magas aránya lehetővé teszi egy olyan új adónem bevezetését, amely a terheket a társadalom szélesebb rétegei között osztja el, az adórendszer számára gyakran láthatatlan munkajövedelmek mellett a jól nyilvántartott lakásvagyont is bevonva az adózásba.

Az ingatlanadó bevezetésre elméletileg két lehetőség van: megjelenhet újabb adóteherként, illetve változatlan adóbevételhez vezet, ha bevezetésével párhuzamosan más adónemekben csökkentést hajt végre a kormány. A szerzők csak az első esetet vizsgálták, vagyis azt, hogy a lakások megadóztatása mekkora addicionális adóbevételt jelentene. A magyar adórendszer horizontális egyenlőségének javítása érdekében egy olyan alternatívát is bemutatnak, amikor a kormányzat az ingatlanadót a személyijövedelemadó-rendszerrel kombinálva vezeti be. Ez utóbbi alatt azt kell érteni, hogy az adózók az szja-ból leírhatják az ingatlanadó összegét. Így megteremthető, hogy a társadalmi igazságosság jegyében azon rétegek terhe ne növekedjen, amelyeknél a bevallott jövedelem arányban áll az ingatlanvagyonnal, és azok körében emelkedjen az adóteher, akiknek alacsony bevallott jövedelmük ellenére értékes ingatlanuk van. Ez utóbbi körben lehet jellemző, hogy eltitkolt jövedelemből jelentős vagyont halmoztak fel.

Többszörös védelem a csalások ellen

Az ingatlanadó bevezetésének és működésének kritikus pontja az adó alapjának, azaz a lakások értékének meghatározása. A tanulmányt jegyző szakértők amellett törnek lándzsát, hogy az adózóknak legyen lehetőségük saját ingatlanuk értékének megállapítására. A négyzetméterárakra - a KSH ingatlanadattára alapján - az APEH iránymutatást adna, de csak aggregált szinten: mintegy 80-85 övezetre osztva az országot. Ilyen felosztás lehet például Budapesten a kerületek (23), vidéken a megyei jogú városok (23), illetve a megyékben a nagyobb és kisebb települések (2*19).

Az önbevallás a következőképpen működ(het)ne: az APEH által adott kerületre, megyére meghatározott irányár alapján a tulajdonos eldönti, elfogadja-e az irányárat adóalapként. Ha nem fogadja el, bevallásában bármekkora négyzetméterárat feltüntethet, de ebben az esetben ellenőrzéssel, illetve szankciókkal is számolnia kell. Az ellenőrzés lehetséges módja, hogy az APEH értékbecslőt rendel ki, és ha az adózó által megadott ár egy bizonyos küszöbértéknél nagyobb mértékben eltér a szakértői ingatlanbecsléstől, a különbözetet - egyéb adóhiányhoz hasonlóan - adóbírsággal súlyosbítva kell megfizetnie. További korlát lehet, ha az adott évi bevallásban szereplő értéken az államot elővásárlási jog illeti meg, amennyiben a tulajdonos el kívánja adni a lakását.

Mivel a tulajdonosok az adóbevalláskor nem tudnak egymással kooperálni, az APEH az adóbevallások ellenőrzésekor kiszűrheti azokat a bevallásokat, amelyek extrém mértékben eltérnek az adott utca, terület átlagárától, illetve a KSH-adatbázisban szereplő áraktól. A bevezetést követő évektől további kontrollt jelent, hogy az adózóknak időben is konzisztensnek kell lenniük: nehezen indokolható, ha egyik évről a másikra - a piaci folyamatoktól elszakadva - jelentősen csökken egy lakás bevallott értéke.

Adminisztratív oldalról az elképzelés legfőbb erénye, hogy kis erőforrással lehet a valós piaci árak alapján kivetni az ingatlanadót, ugyanakkor könnyű a legkirívóbb szabálytalanságokat kiszűrni. Fontos hozzátenni, hogy az ingatlanadó bevezetésekor az adófizetési kötelezettség minden lakástulajdonosra (természetes és jogi személyre, magyar és külföldi tulajdonosra is) kiterjedne.

Hol a határ?

Az ingatlanadó bevezetésétől várható adóbevétel meghatározásához első lépésben az adóköteles ingatlanvagyon nagyságát kell meghatározni. Számos verzió látott napvilágot a különféle adómentességekről. E szerteágazó mentességi kérdések kezelhető mértékben tartásához a lehetséges kedvezményeket két fő dimenzió mentén érdemes felbontani: az ingatlan értéke, illetve az adózó személye alapján.

Az ingatlanvagyon tekintetében három esetet vizsgáltak: minden ingatlan adóköteles; csak a 10 millió; illetve csak a 20 millió forint feletti ingatlan adóköteles. Az adózó személyét tekintve is három esetet különböztettek meg: nincs alanyi mentesség; nyugdíjasok adómentessége; végül nyugdíjasok adómentessége plusz - a korábban vázolt - szja-ból levonható ingatlanadó.

A nyugdíjasoknak adott mentesség elvileg vezethetne adóelkerüléshez. Egyrészt a jelenleg is érvényben lévő átírási illeték ezt mérsékli, másrészt lehetőség van differenciált illeték bevezetésére. Ha az ingatlant olyannak ajándékozzák, aki nem alanya az ingatlanadónak, indokolt a magasabb illetékkulcs. Az adóelkerülést tovább csökkentheti, ha egy nyugdíjas csak egy ingatlan után kapna adómentességet.

A rendelkezésre álló adatbázisból és becslések alapján a hazai ingatlanvagyon a következőképpen nézhet ki:

Brutális a 3 százalékos kulcs

A bemutatott adómentességi kategóriák, illetve az ingatlanadókulcs nagysága számtalan variációs lehetőséget eredményez. Az adóalapokra készített becslések alapján már kiszámolható az ingatlanadó várható bevétele különböző adókulcsok esetén, amelyet a személyi jövedelemadó nagyságához viszonyítva lehet szemléletesen illusztrálni.

Egyrészt a teljes ingatlanvagyon (42 ezer milliárd forint) adóztatása körülbelül 3 százalékos ingatlanadókulcs esetén eredményezne a személyi jövedelemadóval azonos, 1300 milliárd forintos bevételt. Másrészt az ingatlanokra vonatkozó értékhatárok jelentősen csökkentik a várható adóbevételeket. A nyugdíjasok és a 20 milliónál alacsonyabb értékű ingatlanok adómentességét feltételezve a várható adóbevétel csak magasabb kulcsok esetén válik makrogazdasági szinten szignifikánssá.

Érdemes megvizsgálni azt is, mennyi lenne a többlet adóbevétel, ha az ingatlanadó az szja-ból levonható lenne. Ahogy már korábban szó volt róla, ekkor olyan adóalanyok is részt vállalnak a közteherviselésből, akik vagyoni helyzetüknél kisebb "látható" jövedelemmel rendelkeznek.

A vártnak megfelelően a többletadóbevétel alacsonyabb az szja-val kombinált ingatlanadóból, de a jövedelmek eloszlásának ferdesége miatt a nagyobb értékű lakások után fizetett adó aránya megnő az adóbevételen belül. Másként fogalmazva, a 10, illetve 20 milliós értékhatár - ebben az esetben - kevésbé csökkenti a várt adóbevételt.

Megoldandó technikai és jogi kérdések

Az elemzés hangsúlyozottan közgazdasági irányból közelítette meg az ingatlanadó kérdését. Fontos azonban egyúttal felhívni a figyelmet arra, hogy a gyakorlati bevezetéshez számos további részletet is tisztázni kell. Ezek közül kiemelhető a földhivatalok és az APEH közötti együttműködés, hogy biztosítva legyen a két adatbázis naprakész összekapcsolása, és ezzel párhuzamosan megfelelő kapacitás álljon rendelkezésre a bevallások ellenőrzésére.

Jogi szempontból fontos kérdés a nyugdíjasok körének definiálása (egyebek mellett a rokkantnyugdíjasok státusa), a társtulajdonosok adófizetési kötelezettségének kezelése (eldöntendő, hogy a férj és feleség jövedelme együtt számítson-e közös tulajdon esetén), illetve annak korlátozása, hogy az adófizetés elkerülése érdekében lakóingatlanból más jogcímre minősítsenek át ingatlanokat.